中國房價單邊上漲何時是盡頭?

2016-09-05 12:00 作者: 川人

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【看中國2016年09月05日訊】近日中共幾大官媒稱,繼8月28日上海新房賣掉1267套後,8月29日上海新房成交1066套,連續3天超過1000套。統計數據顯示,29日之前的5天上海新房成交量突破5000套,相當於平日交易量的一倍,因業務繁忙上海市房地產交易中心的登記系統在26日還一度出現了宕機狀況。在這突然放大的交易量背後是一則「上海即將發布樓市調控政策」的傳聞,根據過去三十年的經驗,中共每對樓市調控一次,房價就要上漲一次,這就是上海普通人急於趕在中共調控前購房的主要原因。

與上海房交所同樣火爆的地方是上海民政局,很多市民為了規避購房限制紛紛去辦理離婚手續,在上海有些區民政局處理能力強可以幫市民實現上午離婚下午買房,有些區處理能力弱則進行了限號離婚。據資料顯示,上海在實行房屋限購前每年的離婚數穩定在4.7萬件左右,限購後的2013年,上海出現了離婚件數逼近7萬的爆髮式增長,2013年以後上海平均每年有2萬多件離婚是因為買房而發生的。有為買房離婚的,也就有為買房結婚的,一張這樣為規避買房限購政策的結婚證被市場中介炒到5萬元,很多黃牛一年賣結婚證就可以賺千萬元,可見中共的房地產調控政策或限購政策完全是做秀,絲毫不能約束房價上漲。

歷史證實中共早在三十年前就開始調控中國房價,1986年隨著中國經濟高速發展,房地產市場也十分興旺,從1986年至1992年中國房地產進入了第一個高速發展時期。由於房地產過快上漲引發了民怨,1989年2月20日,中共喉舌《人民日報》第二版稱:「北京最近提供2萬多平方米住房,每平方米1600元至1900元。若買兩居室,少說也要6萬多元。一名大學生從參加工作起就日日節衣縮食,每月存儲50元,已是極限,100年才能買上兩居室。」但這種調控言論並沒有任何效果,1993年以海南省為代表的中國房地產進入瘋狂狀態,據《中國房地產市場年鑑1996》統計,1988年,海南商品房平均價格為1350元/平方米,1991年為1400元/平方米,1992年猛漲至5000元/平方米,1993年達到7500元/平方米的頂峰。短短3年,增長超過4倍。

在海南房地產泡沫期間,以四大國有商業銀行為首的銀行資金,國企、鄉鎮企業和民營企業的資本,通過各種渠道源源不斷地湧入海南,總金額超千億元。幾乎所有的開發商都成了銀行的債務人。精明的開發商們紛紛把倒賣地皮或房子賺到的錢裝進自己的口袋,把還停留在圖紙上的房子高價抵押給銀行。由於投機性需求已經佔到了市場的70%以上,一些房子甚至還停留在設計圖紙階段,就已經被賣了好幾道手。每一個玩家都想在遊戲結束前趕快把手中的房子傳給下一個人。幸好這股炒作之風被中共國務院副總理的朱鎔基及時剎車,並挽救了一大批普通民眾。

由於朱鎔基對房地產市場的嚴厲調控,中國房地產經歷了比較平穩的10年。2003年8月份,中共國務院發布《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》,簡稱18號文件,該文件將中國房地產行業定位為拉動國民經濟發展的重要支柱產業,明確提出要保持房地產業的持續健康發展。中國房地產業迎來了黃金十年,中國各大城市的房價從最初的每平方一千元左右,漲至2013年的每平方過萬元,中共終於實現了中國房價10年翻10倍的既定目標。為了平息高房價引發的民憤,中共各大官媒和相關部門進行了多次象徵性的樓市調控,可每次越調控房價就越漲,很多失望的中國人把中共對房地產的調控政策稱為「空調」。

其實以「假惡鬥」理念執政的中共一直都是表面上出臺措施抑制房價,而實質則是希望房價繼續上漲的,因為中共央行在聲稱調控樓市的同時,並沒有減少貨幣供應量。數據顯示從2003年至今,中共每年的M2均以13.5%左右的速度增長,這是推動中國房價上漲的主要動力,如果沒有超發的貨幣,沒有各種渠道對房地產業的貸款支撐,中國房價就沒有持續上漲的動力。2013年以來,中共高層意識到中國房地產已是強弩之末,早晚會迎來大衰退,所以他們提出了「一帶一路」構想,希望「一帶一路」建設能成為拉動中國經濟持續高速發展的新引擎。但通過2年多的實踐證明,中國經濟離開了房地產業GDP等各種均出現明顯下滑,迫不得已中共高層2015年年底又拋出了房地產去庫存,這直接引發了本次全國房價再次快速翻倍上漲。可見中國共產黨的命運早已同中國房地產的興衰牢牢綁在了一起,房地產的成敗直接關係到中共的存亡。

面對近期中國房地產瘋狂的現象,很多人憂心忡忡認為:瘋狂的上海樓市很像股災前股市,其實這是一個不專業的想法,更是一個偽命題。首先中國樓市的低流動性同中國股市的高流動性完全不能相提並論;其次樓市交易的標的是實物資產,而股市交易的標的是有價證券,它們兩者完全不具有可比性;再次是推高標的價格所使用的槓桿率完全不同,目前中國房企的負載率僅有65.68%,負責總額約3.74萬億元,而去年股災前股市的槓桿率是4倍以上,每天平均成交量有4萬億元,高峰期成交量每天8萬億以上,現在的房價及其成交量同股災前沒有可比性;最後房地產同中共的命運相連,中共一直都不敢主動去捅破房地產泡沫,而去年引發股災的關鍵因素是中共主動捅破泡沫導致的。所以瘋狂的中國樓市還會繼續很長一段時間,中國樓市同以融資套現為首要目地的中國股市完全沒可比性。

中共現在對房地產的管控無疑是處於一種騎虎難下,進退維谷的狀態,中共完全被中國房地產綁架的窘態清晰可見。正是很多炒房客和地產商看清了中共管理房地產的真正底牌,明確瞭解中共不敢讓中國房價下跌的心理狀態,所以才有了現在很多人肆無忌憚推高房價的行為發生,才有了上海樓市交易火爆現象的發生。

中國房價單邊上漲何時是一個盡頭?這完全取決於中國社會的最大承載能力,只要房價沒有超過中國社會的最大承載能力,中國房價單邊上漲就沒有盡頭。而中國社會最大承載能力主要體現在中國每個家庭的房貸償還力,中國金融系統的承受力和中共對中國社會強制管控力。可以確定的是隨著房價越來越高,中國社會的最大承載力將越來越弱,接近於中國社會承載極限的時候,任何一個風險因素就將引發中共的突然徹底解體。所以有很多學者表示,現在能徹底解決中國房地產危機的不是中共,而是中國未來的新政府。

 



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