三、四線城市樓市泡沫會在今年破滅嗎?(圖)

2017-01-20 10:20 作者: 孫驍驥

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【看中國2017年1月20日訊】近期,彭博新聞社對14位經濟學家進行調查,有半數認為大陸今年將面臨房地產泡沫擴大的風險。國泰君安首席經濟學家林採宜近日指出,房市泡沫在三、四線城市更為嚴重且破滅風險更高。他表示,一線城市雖然泡沫不小,但是泡沫不見得說破就破,二線城市看運氣,「但三、四線城市泡沫已在一個、一個地破滅」。

眾所周知,三、四線城市醫療與教育等基礎條件相對落後,導致人才流失現象嚴重,加上市場普遍不看好三、四線房市前景,導致高庫存問題不僅難以化解,還有可能進一步加劇並推動房價下跌。從人口流向來看,未來的城市集群效應將會繼續發酵,一線城市和部分二線城市人口將繼續集聚,城市之間、地區之間的人口集聚態勢將分化明顯。在東部沿海地區,北上廣深津等大城市及周邊區域將可能繼續呈現大量人口淨遷入,以長三角、珠三角、京津地區的一二線城市集群為主的城市帶將進一步對勞動人口產生虹吸效應。人口流向和分布不均的事實,將在2017年呈現得更為明顯。

對於一線、二線城市來說,房市的真正要害還是在供地稀少,地價高企。而地價的背後隱藏的是一個城市的「硬實力」。例如GDP、人均收入、社會福利、工作機會、教育資源等等。其中最主要的指標我們可以從兩個方面來衡量:第一是城市人口密度,第二是城市人均收入。當一座城市人均收入不斷增加,人口不斷流入,形成人群擠壓效應,樓市價格就必然會上漲。因為人均GDP的背後,代表著城市的就業機會、投資機會、生活水準、服務質量等一系列指標,因此極有參考價值。

如果我們看中國城市人口排名表(下圖),可見重慶是最高的,緊接著是上海、北京等,但這個指標不等於重慶房價會排在一線城市之前。重慶和四川地區的人均GDP只相當於發達地區的一半不到(27364元),而在深圳等地,人均GDP已經高達91822元人民幣,房價當然會高得多。因此,我們可以說人均GDP是最影響房價的一個因素,而不能只看城市人口聚集的多少。此外,某些影響樓價的指標從這張圖上並看不到,例如宜居指數和環境情況等等,但都是次要因素。最主要的,就是一個地區經濟發展的質量和速度,這是吸引人口到哪個城市去的原因。


中國城市人口數量排名表(網路圖片)

越來越大的房價差距,已經讓中國樓市形成了一正一負的「雙重泡沫」。一二線城市價格持續上漲,購房者趨之若鶩,房價早已經超越正常水平。這一部分屬於正泡沫。但是在三四線城市,樓市價格卻增長乏力,並且是有價無市,購房者稀少的結果一套房屋的交易週期極長,其背後的重要原因是勞動力人口的向外流出。這一部分是負的泡沫。一正一負的雙重泡沫,其疊加的影響,對於中國經濟有極大隱患。

房價分化的背後,是地區間的經濟分化。中國一線城市主要是服務業發達,第一產業和第二產業一般都分布在三四線城市。最近幾年中國經濟最大的特點正是第三產業服務業進一步擴張,相應其從業人員的收入看漲,則一線城市居民收入是增加的,或者降幅不大,而三四線城市的第二產業和第一產業持續萎縮,尤其是鋼鐵、煤炭、化工等等基礎性的產業更成為非常嚴重的過剩產能,缺乏持續創造價值的能力,這直接影響了三四線城市居民的購房有效需求。前者在膨脹,後者在逐漸萎靡,並且一二線的新增勞動力,至少有80%直接來自於三四線城市外流的勞動力。因此,這正負兩個泡沫也是互為因果,密不可分。

因此,我們要看清楚這段時間媒體炒作的很多概念的真實原因,背後歸根結底都是為了提升樓市。例如,媒體炒作了很長一段時間的所謂「新一線」城市,實際上是為了提升各項經濟指標不夠一線水準的城市對購房者的吸引力。但這樣炒作的結果,並不會帶來根本性的改變,因為炒作無法改變城市的收入水平、產業格局、人口素質等硬指標。而房價是一個被所有這些綜合指標所決定的事情,不是靠媒體炒作可以改變的。正如今年初人們炒作過一陣子的重慶樓市價格,如果我們對照一下重慶地區的以上幾個指標,再參照該地區碩大的土地面積,就很容易知道,此地的房價根本不可能大漲。所以我們要看經濟和人口指標,而不要看媒體炒作的概念,那只會誤導對房價的判斷。

價高者將會更高,價低者只會更低。在北京、深圳等地平均房價輕鬆過5萬一平米的今天,在中西部的一些小城市,房價不過5、6千元一平米,買的時候還能再打折。中國樓市的馬太效應(Matthew Effect)在2017年是徹底暴露的開始,在今後,這種城市之間不動產的不平均將會進一步加劇。正如《聖經馬太福音》裡所說的:「凡是少的,就連他所有的,也要奪過來。凡是多的,還要給他,叫他多多益善。」,一二線樓市和三四線樓市的價格差距的裂痕將會越來越大,這個事實也將進一步證明,新經濟的轉型將有多麼艱鉅和困難。

一二線城市容納的服務業,看似愈發繁榮,但是其背後的真正原因,其實是因為三四線小城市第一產業和第二產業,即傳統農業和工業的凋敝,而新的產業和舊產業的轉型並沒有能填補舊產業衰落的空缺。房價的雙重泡沫背後,反映出的是切實的經濟問題。中國有293個地級市,361個縣級市,還有一千多個縣,這些小地方的樓市泡沫加起來有多大,並無確切統計,因此比一二線的泡沫隱患更大,更不可控。從近年不斷調低的GDP預期指標以及中小企業降低的開工率,三四線城市的凋敝速度只會更快,而伴隨這個過程,三四線樓市泡沫的破滅,也是必然的趨勢。


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