中國樓市從限購到限賣 都是地產營銷套路(圖)

各個城市利用各種花樣翻新的限制政策來製造市場的恐慌。（Getty Images） 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

【看中國2017年4月19日訊】從多城限購，到多城限賣，中國內地的樓市政策，已經突破了有史以來的記錄，也超乎了人們的想像。根據媒體報導，目前限購政策已從需求端的嚴控，轉移到了對於供給端的嚴控。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

據不完全統計，啟動限賣的地區包括了廈門、程度、福州、青島、廣州、珠海、東莞、杭州、海南等等地區。對於房屋的賣方售樓期限做了不同程度的限制，不准一拿到房產證就拋售的現象存在。也就是說，除了對賣方的要求增多以外，就算拿到房產證，也得至少等兩三年後才能有資格到樓市交易。

先是需求端，現在又是供給端，限購的花樣姿勢萬變，但是萬變不離其宗的，是滿滿的營銷套路。是的，無論是限買還是限賣，不過都是地產營銷的套路而已，其最終的效果並沒有辦法降低房價，反而是最大限度的抬高了人們對於房價再升值的心理預期。

我們不妨把「限購式營銷」的套路拆解一下。對於市場的買方和賣方這兩大交易主體進行行政限制，受到影響最大的其實是交易雙方的心理。在營銷學裡邊，這一招叫做「飢餓營銷」。當然，此處的飢餓並不是說真的飢餓，而是人為營造出來的一種飢寒交迫的感覺。用來營造這種市場氣氛的工具，主要便是貨幣政策和行政限購命令。

在各個城市利用各種花樣翻新的限制政策來製造市場的恐慌之外，貨幣收緊、貸款收緊的信號為整個「飢餓營銷」的策略做了最到位的環境鋪墊。

據央行發布的數據，中國在2017年一季度M2增速回落到10.6%，新增房貸佔比明顯較往期下降。3月末，以按揭貸款為主的住戶部門新增中長期貸款佔全部新增貸款的34.6%，較上年末下降了10.3個百分點。與此同時，房地產貸款餘額為28.39萬億元，增速比2016年末回落0.9個百分點。

此外，房地產開發貸款餘額、個人住房貸款餘額等指標均比以前回落。傳媒對於此，倒是有不少冠冕堂皇的理由來解讀，比如他們會說：現在買房炒房越來越困難，資金很難再大舉進入一二線樓市。房屋將會回歸居住的功能。

然而，實際上此舉的作用不過是進一步拉抬了不動產投資者的焦慮心理和急迫感。老百姓一邊罵房價，但也在盤算著：隨著利率提高、錢根收緊，買房困難程度還將繼續上升，此刻不買，將來只怕購房就會越來越難。

民眾的價格預期和購買預期都被調動起來了。這是套路的前半部分，是關於用信貸、貨幣、限購令造成的市場的「緊」。當這種「緊」明顯拉抬了購房者的心理期待時，房地產將會進入下一個漲價週期，此時的貨幣會再一次變「松」。購房者之前積蓄已久的購房意願被大量釋放，則必然又會出現大量擁入搶購，再來一波大漲的局面。

這些年，量化寬鬆在前，收緊市場在後，待人購買意願難耐時，再來新的一波量化寬鬆。這個屢試不爽的套路，玩到最後，到底是對誰有利呢？受益者是開發商、炒房客還是別的什麼機構呢？

眾所周知，土地財政是中國過去二十年以來的地區發展套路。出讓地皮給開放商建樓成為地方創收的主要財源，在這種趨勢最盛行的時候，土地出讓收入佔到地方非稅收收入的60%。

據國土資源部數據，早在三年前，全國土地出讓價款已經超過4萬億元，在13年間上漲超過30倍，總額累計19.4萬億元。而之所以全國各地都在玩這種創收套路，根本原因在於當年分稅制改革後，以前原本歸屬地方的財政收入被上收，地方財政陷入捉襟見肘的地步。於是一動腦筋想出這麼個多快好省的創收辦法。

可見，房價的源頭土地，本身在中國就已經很大程度上金融工具化了，成為撬動地方財政槓桿、實現地方賬戶收支平衡一種金融工具。除了出讓土地所得之外，與土地、房地產關聯的稅收佔地方一般預算收入接近28%。而在限購限賣的城市中，超過十個以上對於土地財政的依賴度超過80%。

實際上，以地生財早已成了地方的主要財政收入來源，建築在這種土地這種金融工具之上的房子，試問怎麼可能會僅僅是「用來居住」的呢？因此，說中國在建的全部商品房早已足夠全國人民居住還有餘，所以以後房價會跌，這種論點從一開始就是錯的，因為房子的根本——土地本來就是一種地方的金融工具。

我們姑且把它稱為一種金融制度創新吧，但這玩意橫豎和人們的居住需求沒有直接聯繫。真的，在中國，房子的居住功能，僅僅是一種「輔助功能」。這一點也不諷刺，因為從源頭的制度設計來說，就是這麼設計的。

正因為這樣的金融源代碼從一開始就被嵌入了中國的房地產開發，並且被售樓市場進一步發酵，因此泡沫自始至終都伴隨著我們，並且讓不少人從泡沫中收割，成為樓市最早的受益者。這些依靠樓市泡沫賺到真金白銀的人成為了其他人眼裡的榜樣，自然也拉高了整個社會的購房預期。

而民間對於政府托市、房市泡沫不滅的信徒眾多，在賭徒心理的影響下，才紛紛不斷的渴望進入樓市。這和居住一點關係都沒有。就如地方政府出讓土地創收，人們買房也是為了將來的創收。

所謂的限購、限賣，說到底都是套路，但套路要想奏效，需要各方合作，每個人都要相信這個套路。實際上，經過這些年的不斷倒騰，中國的房地產大部分已經從政府和開發商手裡轉移到了接盤的老百姓手裡，形成流動性耗散，現在則是收緊貨幣，再利用限購造成市場上房源供給不足的假象。

但實際上，已徹底賭博化的房地產不存在供需問題，只存在價格問題，遵從於價格高者得的規律。但這個最終價格，其實不完全由競價者的出價來決定，也要由大莊家手中的那根忽緊忽鬆的風箏線決定，幾時放幾時收，早已深埋在套路之中。

責任編輯:辛荷

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