中國樓市的蹺蹺板效應 最終誰陷困境?(圖)

作者:唐新元 發表:2017-06-20 10:10
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房價上漲的城市還在佔多數,業內人士認為,當前中國大陸樓市的特點是:一線城市總體降溫;二線城市的房地產市場分化;三線城市總體升溫。
中國國家統計局數據顯示,房價上漲的城市還是佔多數。(圖片來源:Getty Images)

【看中國2017年6月20日訊】蹺蹺板是小孩子們喜歡的遊戲,大凡玩過蹺蹺板的都知道,誰都希望自己把對方抬起來。一個重要因素就是,自己的重量要比對方大。最後,輕的一方只有不斷增加重量和加大力度,才有可能贏得遊戲。中國大陸的樓市出現了蹺蹺板效應,去槓桿和高房價正在博弈。

6月19日,中國國家統計局公布的「2017年5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況」,官方公布數據時稱,中國各地的房地產調控政策效果顯現,其中,一線等熱點調控城市「降溫」尤為明顯。

但除一線熱點城市,博弈方的房價還在發力。統計局數據顯示,與4月相比,5月70個大中城市中,新建商品住宅價格上漲的城市有56個。環比價格變動中,最高增幅為廣西北海的3.2%,最大跌幅為深圳的0.6%。

可見房價上漲的城市還是佔多數,業內人士認為,當前中國大陸樓市的特點是:一線城市總體降溫;二線城市的房地產市場分化;三線城市總體升溫。

其實綜合來看,中共政府目前最應該採取的措施是金融去槓桿,以避免發生金融危機。從去年以來「防控金融風險」被不斷提及,以至於政治局會議和央行的報告都說要「牢牢守住不發生系統性金融風險的底線」。房地產的金融屬性不容忽視,房地產市場就向一個巨大的蓄水池,在吸納著金融市場的流動性,形成一個「堰塞湖」。如何化解風險,成為中共政府的難題,於是當局提出去槓桿,這也是蹺蹺板的另一端。

因此,讓樓市「速凍」就是當局的一個首選項。樓市調控已邁入限購、限貸、限價、限售、限商的「五限時代」,也就是要讓房地產徹底失去流動性和金融資產屬性。而中國老百姓70%∼80%的資產體現在房地產方面,當房地產失去流動性後,房價再高也無法變現。

中國房地產泡沫之大是得到世界關注的,前美聯儲主席格林斯潘說過:「不到泡沫破裂人們便無法斷定它是不是泡沫」。雖然難以斷定中國房地產泡沫什麼時候破裂,但是高房價和去槓桿在博弈,這是不爭的事實。

支撐高房價的因素已經不復存在,因為高房價已經和民眾的收入、經濟的基本面等完全背離。例如,中國人口出生率不斷下降,青年人口拐點已經出現,人口老齡化將會越來越嚴重。幾次「嬰兒潮」造成的人口紅利已經消失,目前房地產庫存卻不斷增加。

可以看到,中國金融系統的高槓桿問題與房地產市場關係密切,在蹺蹺板的博弈過程中,去槓桿必定要解決高房價的問題。但是,中國的房價一直居高,經過多次調控依然如此。

從經濟週期或者說金融週期分析,在這個框架下理解去槓桿的含義,金融週期就是一個從加槓桿到降槓桿的過程。延伸到房地產市場,這其中房價調整是不可或缺的一環,沒有房價調整就沒有真正的去槓桿。

雖然各個地方政府樓市調控細節略有不同,但思路還是高度雷同,就是控制需求端。過去多年的樓市調控幾乎都是如此,而過去的調控真的讓房價下降了嗎?

顯然沒有,中國房地產核心是土地財政的問題,地方政府一直在通過賣地和稅費在房地產領域獲得財政收入。所以所謂的調控,就是地方政府在賺了錢後進行調控給樓市降降溫,地方政府缺錢了,再通過和房地產開發商合謀刺激樓市升溫。

公開數據可以佐證,即在樓市調控下,土地價格依然高漲,100個大中城市地方政府的土地掛牌均價在5月份同比上漲111%,今年前5個月地方政府的土地出讓金總計超過1.5萬億元人民幣,同比增長32.8%。作為「麵粉」的土地價格越來越貴,那麼作為「麵包」的房價怎麼會降低呢?

中央要去槓桿,地方在蹺蹺板的另一端發力,中央和地方陷入囚徒困境(Prisoner's Dilemma)。

責任編輯:辛荷 来源:看中國

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