中美買房十大區別(圖)

2018-04-22 16:49 作者: 劉世民
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(圖片來源 : Pixabay)

【看中國2018年4月22日訊】(看中國記者劉世民綜合報導)據海外中文媒體報導,中國人近幾年來大舉轉移資產到海外,很大一部分用在房地產方面。所以越來越多的美國房地產經紀找上中國人,還結合了投資移民業務,或是其它的投資方向。這股資金外移潮除了尋求安全之外,中國不健全的房地產制度也是主因之一。

無論在中國還是美國,買房都是一件大事,可是中美房地產有何不同呢?本文列出10項差異,給有意來美買房居住或投資的中國人能對美國房地產有初步的瞭解,這些差異通常也是吸引中國人購買美國房地產的因素。

一、房地產制度:美國有健全透明的制度,中國仍待完善

在美國的房地產交易過程中,有許多第三方機構監管不同環節,比如有產權保險公司、銀行經紀人(中介)、估價師、房屋檢查、公證公司等等在把關,基本整個交易流程都是按表操課,非常有章法,保證房屋的買賣能夠公平透明。而且雖然在美國買房文件種類繁多,但都有統一格式,且受到法律保障。

在中國買房則有許多不透明機制,例如中介佣金、房源訊息與定價標準等等。除了跟中國房地產事業才剛開始蓬勃發展外,政府的政策因素變換太大,讓人無所適從也是很大原因。目前整個市場投機的行為遠超過房實際地產需求。

二、房源系統:美國有統一透明系統,中國沒有

美國的房產(二手房)信息都公開在房源共享系統MLS,每位房地產經紀會把自己代理的房產上傳到那裡(除非應賣家要求不上市)。所以當前上市的房產都一目瞭然,數量、開價都非常透明,甚至可以相互去銷售,彼此互利互惠,整個市場很蓬勃。

然而在中國沒有統一房源,基本上各家房產公司只銷售自家代理的房產,侷限性很大。

在新房銷售方面,中美都沒有統一的管道,需靠買家各自找尋。

三、產權性質:美國屬於私有並永久,中國屬政府且有使用期限

美國房地產屬於私有且無期限,亦即買下房產的同時也包含土地產權。另外美國也沒有限購房地產,但若是個人貸款買房則有數量限制。

但是中國卻完全相反,房地產屬於政府財產,人民擁有的住宅產權是70年期限,一般商業房產期限更少,只有50年。

四、房產稅:美國有不低的房產稅,而中國交易稅費較高。

在美國擁有房子就要繳納房地產稅,稅率通常為1~3%,各州都有自己不同的標準,比如加州差不多位於1.2~2.0%區間。另外根據加州13號法案,每年房產稅增長率不能超過2%,且不隨房價而漲,除非房屋產權有易主,才會按最新的稅率來計算。因為持有成本高,所以相對抑制投機者。

在中國卻幾乎沒有房產稅,目前只有在少數城市試驗徵收,而且不高,難以抑制投機者。雖然如此,在中國買房相關交易稅費較高。

五、佣金費用:美國由賣家支付,中國多由買家付

買美國房必須通過房地產經紀或中介,而且通常收取佣金5%~6%。這筆費用是由賣家支付,在屋主委託出售時就已經訂好合同,最後由買家經紀和賣家經紀均分。有些州規定買、賣方的經紀必須是不同人,在加州卻沒有這項規定,但建議分開為好。

在中國卻是買家支付佣金,賣家只扔下一句要實收多少金額,然後由中介和買家自己去算賬。

六、城市與鄉村:美國城鄉差距很小,中國差異很大

住在美國會發現城鄉差距縮小了,沒有絕對的城市和鄉村的差別。因為每個區域自成體系,都有充足的生活機能,具備購物、餐館、學校、醫院等基本需求,很方便,不需要啥事都往市中心跑。

一般來講,美國城市的市中心(Downtown)只是商業區,不混合住宅域,但像紐約和舊金山這類的大都會區,住商混合情況不少。

城鄉差異在亞洲普遍明顯,尤其在中國,所以就算城市非常擁擠,民眾還是要待著,因為在城市中生活很便利,在鄉村生活有各種的不方便,比不上城市。

七、房型差異:美國獨立房為主,中國公寓房為主

在美國房地產市場以二手房、獨立房為主流,而且沒有毛坯房,都是可立即入住,包含空調系統和廚房爐具等等。在歐美,樓房是貧民才會去住的。

美國的獨立屋除了居住空間,通常還包含前後院和車庫,所以面積比中國的大得多。標準的美國獨立屋,跟鄰居都有一段距離的區隔。特別豪華的獨立屋就稱為別墅,也有些可能是五、六十年代興建的,對於喜愛新房的中國人來說過於老舊。

在美國還有一種房型,就是牆壁相連的房產稱之「聯排屋(Townhouse)」,價格比獨立房低多了(視所在地點),因為它佔的面積小很多。

而在中國絕大多數是樓房為主流,另外有分毛坯房和裝修房。毛坯房只有水泥地、水泥牆和管子,買房者必須完成內部規劃、佈置與裝修。

八、房貸方式:美國幾乎固定利率,中國浮動利率

美國當地人買房幾乎是貸款,絕大多數是申請15年或30年固定利率的貸款,當然也有浮動利率,但很少人辦,因為要承擔利率上漲的風險。

美國有重新貸款的制度,除非房價貶值到還不了貸款,否則允許二次以上的貸款。所以只要利率調降,就會看到很多人去重新辦理,以減輕利息。就像前些年美國的利率為歷史最低點(幾乎0),如果那個時候辦理貸款買房或重貸,實在太划算了。

在美國貸款沒有「限貸」政策,主要是看信用分數,也就是要建立財務信用。因此非綠卡人士申請貸款相對困難,但因應近年來的需求,越來越多的銀行也推出外國人貸款項目,但是首付額比例較高(有到50%),而且須看本國的資產證明。

中國的貸款絕大多數是浮動利率,可以看貸款合同就知道,購屋者需要承擔利率上漲的風險。

九、抵稅優惠:美國買房利息可抵稅,中國沒有

美國的買房所支付的貸款利息,可以從個人所得稅中抵消,這是政府的優惠政策。如果您在美國有收入,比如工作、股票、房屋出租等等,這些是要交稅的。而美國稅賦比較重,如果年終報稅時,能夠扣除買房的利息,少交點稅不無小補。

在中國的話,還沒有聽說過可以和國稅局商量的。

十、房屋面積:美國平方呎,中國平方米

在美國是用平方呎來計算房屋的面積,而且是實打實的使用面積。以美國的獨立屋來說,分有住宅和地塊兩種面積,住宅面積就是實際的住房,而地塊代表整個地產產權的面積,包括了花園、車庫、泳池等區域。

在中國則是用公制平方米,1平方米等於10.764平方呎。而且實用面積必定小於合同上的建築面積,儘管大家不滿意這種現象,但是仍然持續到現在。

来源:看中國

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