房租暴漲,哪有表面看起來那麼簡單?!(圖)

發表:2018-08-24 09:30
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【看中國2018年8月24日訊】常識是個好東西,但我們往往忽略它。比如,我們用了十年的時間才搞清楚是誰推高了房價,如今房租也被推高了,人們歸咎於中介,可事實真的是這樣嗎?

十年前,有人把高房價歸咎於溫州人,認為是他們把房價炒高了;七年前,廟堂也在呼籲,房地產商應該流著「道德的血液」,好像是房地產商故意把房子賣了個好價錢;這幾年,我們才終於知道,真正推高房價的是那只看得見的手……

十年後,房價終於到了漲也不行,不漲也不行的尷尬地步,於是索性把流動性鎖死了,房價就這麼僵持了下來。

然後,房租起來了……

這一次,人們把矛頭指租房中介,事實真的是這樣嗎?

關於房租上漲,很多人沒有切身的體會。先上個數據吧:據統計,過去一年,在全國的一、二線城市中,有13個城市房租漲幅超過20%。漲幅最高的是成都,以30.98%的漲幅位列榜首。緊隨其後的是深圳,漲幅高達29.68%,重慶、西安、天津、合肥等二線城市,漲幅全線超越北上廣,而北京和廣州的漲幅也均超過20%。

過去一年裡國內房租暴漲, 哪有表面看起來那麼簡單?
過去一年裡國內房租暴漲,哪有表面看起來那麼簡單?(看中國攝影圖/Wei Zou)

房租上漲的背後邏輯是什麼?不妨來分析一下:

1、先從供給端分析:租房的房源變少了,比如整治群租房、隔斷房、地下室,比如清理那什麼,房源變少了,價格當然要上漲;

2、從資產回報率來分析:現在樓市被凍結了,房子要不就是賣不出去等著繳稅,想賣出去就得割肉,除此之外,只剩下出租。從目前的租金回報率只有1%-2%,未來如果不漲房租,所以房東都要虧錢。

3、中介哄抬:租客房租到期,續租時房東漲了5000塊,過了幾天想商量一下,結果漲了7000,為什麼?因為租房中介在搶房源,「自如」漲5000,「蛋殼」就漲7000,再來一家漲到一萬,房租就這麼漲起來了。

你可能會說,這些中介真可惡,把房子屯到手裡,隔斷精裝一下,就可以坐地起價,炒起房租了。

那是你想得太簡單了。

近日,作為踏空中國房地產、一直致力於地產租賃生意的潘石屹就說了:長租公寓根本不賺錢。

原因很簡單,因為做這個業務一定會有銀行貸款,銀行貸款的基準利率是4.9%,實際成本會更高,把款貸過來把房子建好租出去回報率只有1%。即使租金再翻一番,做這個行業依然虧本,這是不賺錢的生意。

難道租房中介「良心」發現,虧本賺吆喝?當然不是,下面要說的才是本文的重中之重。

大家還記不記得之前國家鼓勵的ABS:資產證券化,沒錯,這一切商業邏輯都是圍繞ABS展開的。

我們來理一下:

1、手裡有房源,就可以通過ABS發行債券,進行融資,不需要通過銀行就能拿到錢,再去高價拿房源佔地盤;

2、房租提高了,沒關係,租客加槓桿唄,中介通過ABS或者銀行以及其他金融機構提供貸款給租客,做個一年的分期,房租一次性給到中介,剩下的租金和利息租客慢慢還,利息你懂的;

3、房租的差額和貸款的利息就是ABS的收益,以魔方公寓信託受益權資產支持專項計畫(魔方「ABS」)為例,三檔的預期收益分別是4.8%、5%和5.4%。

看似是一個租房生意,其實賺的得是金融的錢,想不到吧,而且利潤看來還不少。但是,這個模式非常容易走偏,為什麼這麼說?

像自如、蛋殼這些成熟的公司,如果未來上市了,就更加規範,通過發行ABS債券,監管更加嚴格,基本不會出大問題。但是,有一些小的中介如果加入進來,他們無法發行債券,只能小額貸款公司簽訂合作,非常容易變成金融騙局,等到規模做大了直接跑路,剩下房東和租客都會傻眼。

最近,杭州就有一家叫鼎家鼎寓的中介,跟房東簽了託管合同,高價收房。然後,讓租客去小貸公司,做分期,支付了一年的租金給中介,之後中介公司就卷錢逃了。

弄不好的話,可能就是下一個「匹凸匹」(P2P)。

正是為了ABS能融到更多的錢,所以中介不惜加價去搶優質的房源,直接推高了房租,最後這些都會轉嫁到租客身上,而收益的是ABS。這背後其實是資本在操控。

而且你也不那麼容易逃脫,你可以不去這些中介租房,那買理財也要注意了,因為一不小心可能你買的理財也有ABS在其中,這就等於在為它輸送彈藥。所以,希望政府能盡早監管起來,一是要防止出現金融騙局,二是要讓房租保持在合理區間,畢竟租房的人和買房的不一樣,他們貌似才是真正意義上的基本盤。

希望兩隻手可以協調起來,如果最後的情形是:看得見的手讓人買不起房,看不見的手讓人租不起房,那就只有一聲嘆息了。

2018年,我們遇到了一個住的問題,樓市被鎖住了,無法炒作了,但是按下葫蘆起了瓢,房租漲起來了。房租的上漲進一步說明瞭我們房地產面臨的困境。

什麼困境?

原先的設想是:通過房價和房租的背離,推高房價來拉動經濟增長,轉移債務槓桿,雖然房價高,但是有較低的房租來保證基本衣食住行和穩定。房價一直上漲的情況下,沒有問題,大家都不靠出租資產獲利,租幾年等房價翻一倍再出手,房租再低也沒關係。但是,現在房價不漲了,也不好賣,砸手裡了,這時候就開始考慮租售比,想想資產回報率了,一看,房租太便宜,得上漲。

現在的情況變成:房價和房租背離的情況不太好維持了,用潘石屹的話說,要不就做大分子,要不就做小分母,要不就繼續維持現狀等到一起爆掉。

下面來詳細解釋一下。

潘石屹說的用公式可以表示:租金回報率=房租/房價

上面我們說了,在房價快速上漲的那幾年,大家是不在乎租金回報率的,但是等到現在樓市被鎖住,大家要出租的時候才想起來:相對於房價,這幾年的租金真的是太低了。

怎麼解決這個問題呢?

1、讓房價繼續快速上漲,大家繼續不在乎房租,房租就不會上漲了,顯然是不可能的。

目前,中國的房價經過2016年那一波翻番之後,無論從任何角度來說都太高了。說個數字吧,深圳最貴的小區深圳灣悅府市值達到1181億元,超過了中國620個城市GDP,如果按照上市公司排名也能排到前50。

當然不能繼續推高房價,已經傳出消息:全面暫停房地產信託業務,民間資金無法再進入房地產。後來雖被證實是部分暫停,並非全面,但是也已經表明樓市不會放鬆。

2、按照公式,房價不漲的情況下,想要保持合理的租金回報率,只有兩個辦法:第一個就是做大分子,漲房租;第二個就是做小分母,降房價。

先說第二個好了:做小分母降房價?想想就知道不可能,為什麼?房價的使命已經完成,就是把地方債務轉移給居民和銀行,降房價就等於讓銀行和居民的槓桿爆掉,然後就是系統性經濟危機,想想也不可能。

再說第一個,做大分子漲房租。

也不太好做,為什麼?因為房租上漲不但會影響社會基層的基本盤穩定,而且隨之而來的「超級地租」效應,會對一切非地產行業進行吸血:房租漲了,物價也跟著房租一塊漲,員工要漲工資交房租,企業壓力也變大了……物價和實體都會爆掉。

3、可以把房價和房租都鎖住嗎?如果真的這麼做,房子就是沒有任何投資價值了,房價不上漲,租金回報率還那麼低,這不就是燙手山芋嗎?拿在手裡一天就虧一天的錢,到時候一樣會出現拋售。

到這裡,你才會發現,高房價帶來的問題,哪有表面那麼簡單,炒高房價那一天就應該想到這個兩難局面。

世上哪得兩全法,既要又要全都要。既要高房價,又要低房租,還要資本的充分流動和有效利用,哪有那麼好的事情。

要是你問我,未來會怎麼走?

筆者也不知道,但是從各種風險裡面看,想來想去,也只有漲房租的風險是最低的了。

責任編輯:宇真 来源:中產先生

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