房地產就是一盞燈(圖)

2019-07-20 09:41 作者: 如松

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房地產 經濟 債務
在世界經濟史上,很多國家走曾經出現房地產泡沫。(圖片來源:Adobe stock)

【看中國2019年7月20日訊】在世界經濟史上,很多國家走曾經出現房地產泡沫,這不是奇怪的事情,最典型的是上世紀九十年代初期的日本和2008年的美國,但它們都採取的是刺破的方式,讓泡沫轟然破碎,這是有道理的。難道它們不能採取更緩和的方式來處理嗎?這在短期內有很多好處,比如對銀行系統的衝擊較小,對財政收入的衝擊不那麼猛烈,對經濟的打擊也會和緩很多,等等,為何一定要採取如此極端的方式來處理泡沫?

按正常的理解,在當代的金融體系之下,房價不斷上漲最終就會推動社會債務率的快速上升(這個時間有長有短,與起始的資本投資收益率有關,當投資收益率下降到低位的時候就會快速上升),導致債務率達到高位,全社會的需求受到壓縮,需求不足之後就會導致物價下跌帶來的通貨緊縮。

房地產很大程度上決定了地方的財政收入,房地產也是資金十分密集的行業,這就讓房地產企業從購地到銷售的過程中會面臨很大的風險,主要包括:利率和政策的變化,需求的變化,房價的變化等。即便地產商在這一過程中全部使用銀行貸款,但因為資金規模太大也會讓債務人面臨最終還債的巨大風險(當然銀行同時也承擔了部分風險)。

此時,如果要讓地產商用數億甚至數十億資金去拿地,就必須保證地產商有足夠高的利潤率。一旦利潤率與風險不成比例,地產商就不幹了,同時為了應對這些風險,地方政府還會在一系列政策上對地產行業進行傾斜。

這就讓房地產成為高利潤率、低風險的行業,這是所有問題的焦點,是考慮後面所有問題的基礎。

上述邏輯,除非刺破房地產泡沫的時候才會被推翻,如果採取任何其它任何方式,比如希望穩定發展,這種邏輯都不會改變!

此時,我們開始考慮社會債務率過高、導致需求不足的時候,除房地產之外的其它產業會面臨什麼樣的問題,它們會做出什麼樣的選擇:

首先,大家已經知道製造業等工業企業的利潤率已經很低,有媒體報導說僅僅在3-5%之間(這是房地產推動生產要素價格不斷上漲的必然結果),這些行業之間當然會有差別,農業養殖業的利潤就更不高,比如近幾年種植玉米的,如果計算人工成本的話基本是不賺錢的。當需求不足,銷售不暢的時候,它們會努力降價銷售,當不賺錢的時候,就會退出。所以,過去幾年我們看到了很多的報導,關廠炒房、將工廠遷到其它地區等,拋荒的報導也不少,就是這種形勢下的必然選擇,目的是一個——供給自動壓縮。

可隨著供給的不斷收縮,消費品價格就會開始掉頭向上,注意這種價格向上在需求不足的時候是銷售量的縮量上升(現在的豬肉市場應該比較典型),而不是需求釋放導致的放量上升。此時,無論經營製造業、農業還是養殖業的人們會擴大再生產嗎?如果擴大再生產,供給的增長就會將價格打下來,這是經濟增長的過程,是十分有益的。但問題是它們或許不會!

要注意的是,企業的成本中有固定成本和其它成本的區分,決定企業利潤的主要因素是兩個方面,第一當然是出售產品的價格,價格越高利潤也越高;第二是銷量,這也很好理解,銷量越大,固定成本攤銷越低,產品的綜合成本下降,企業的利潤就提升。由此可以看到,當價格是縮量上漲的時候,企業的利潤並不能快速改善,甚至不會改善,源於銷量不能快速放大甚至還會出現萎縮,這就制約了它們再投資的動力。

當消費品價格上升的時候,一般伴隨的是原材料價格的上漲,由於原材料具有抵禦貨幣貶值的功能(或部分具備),其價格的漲勢比終端消費品更猛。對於生產消費品的企業來說,雖然自己生產的產品價格上升了,原材料的價格漲價很可能更多,讓利潤的改善是有限的,甚至無法改善,這就再次制約了再投資活動。(現在鋼鐵企業都在承擔這種模式,被鐵礦石價格擠壓的哭倒在廁所了)

這就會導致價格的縮量上漲並不能推動企業擴大投資,也無法放大供給。

第二,房地產的高利潤(與其它行業相比)和一些政策保護會擠壓其它產業的投資。一間企業意欲擴大再生產的時候,要考慮風險因素和利潤因素(兩者是並重的),當房地產相關產業鏈具有更高的利潤、更強的政策保護(意味著低風險)之後,企業主有什麼理由繼續在自己原來所從事的低利潤率、高風險的行業擴大投資哪?估計是不會的。

第三,房地產的高利潤不僅會拉升生產要素價格(擠壓其它行業的利潤),還會提升全社會的生活成本。比如,如果一個人種100畝地(或開一個家庭工廠),供養自己的孩子上大學都困難的時候,它有什麼理由不放棄種地?有什麼理由去繼續擴大經營規模哪?只能轉身投身到房地產產業鏈中。

所以,只要房地產還在穩定運行(不是刺破),最終的結果就是隨著全社會債務率的不斷上升,消費能力下滑,表面的幻像是會導致通貨緊縮。但實際上供給會以更快的速度收縮,房地產這盞燈點燃的是通脹。

所以,就看到了這樣的報導,今年以來豬肉價格不斷上漲,按道理說,養殖戶應該不斷加大投資、擴大養殖規模、增加存欄,但南方的兩廣地區卻出現了生豬甩賣的現象,這明顯是一種退出的信號,不值得深思嗎?

有些人將中國今天的低結婚率、低生育率歸結為房地產,源於房地產將人們的生活成本和生育成本推升到了高位,房地產相當於避孕藥,或許有一定的道理。其實,房地產對其它產業來說,起到的也是「避孕藥」的作用。當全社會的供給不斷收縮之後,當然導致通脹而不是通縮。

所以,管理層需要對房地產採取刺破的手段(而且央行不能給商業銀行的壞賬買單,通過房產稅逐漸為商業銀行買單是可以做到的),必須將這盞燈滅掉。無論軟著陸還是穩定運行,這看起來在短期有很多的好處,但未來卻有很大的隱患。一旦社會經濟因供給問題導致通脹惡化,就會從根本上動搖貨幣根基、財政根基和社會根基,後果是不言自明的,相信這也是管理者不能准許、不願見到的。

對世界各國都會出現的房地產問題,中國需要謹慎選擇。


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