中國棚改之後又來舊改 對樓市有多大的影響(圖)

2020-07-24 09:30 作者: 齊俊傑

手機版 简体 1個留言 打印 特大

棚改 舊改 樓市
那麼多的老舊小區改造提升,一看就需要花不少的錢。(圖片來源:Adobe Stock)

【看中國2020年7月24日訊】最近,全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見正式發布,舊城改造將全面提速,要在2025年底之前,力爭完成2000年底之前建造的老舊小區的改造工作。其中分為改造和提升兩部分,改造方面主要包括,老舊小區加裝電梯的問題,外立面修復,還有停車,無障礙設施,體育健身和物業服務,而提升則包括公共衛生設施,幼兒園,教育,養老,保潔,便利店,便民市場等等。

那麼問題來了,那麼多的老舊小區改造提升,一看就需要花不少的錢,這個錢到底由誰來出?基本原則就是政府,居民與社會共同負擔,舉個例子,就拿加裝電梯這個事,可以是政府先墊付,也可以動用轉項維修資金,最終是居民在使用電梯的過程中按次收費。再歸還墊資。有的地方,政策暫時沒有覆蓋到,而居民又需求急迫,也可能是居民集資來完成改造。所以要具體問題具體分析,看當地的具體政策,和專項維修基金的多少。也看居民自身的意願狀況。

但現在大家普遍關注的問題就是,當時棚改,讓三四線城市的房價暴漲,那麼舊改會不會再出現類似的情況呢?

首先,棚改和舊改,聽起來差不多,但其實不一樣,棚改是以拆了再建為基礎,舊改是改造和提升為基礎,所以棚改居民要搬家,而舊改大多數人是不動地方的。所以老舊小區改造只涉及民生問題,你該怎麼住還怎麼住。

其次,上次房價暴漲,問題也不在棚改身上,而在於貨幣化。也就是說拆了房子直接給錢,這就讓一撥人瞬間造富,造成了一個區域內的資金集中投放,然後這些拿到巨額拆遷款的人,又都去買房,形成了房價暴漲。說白了還是貨幣惹得禍,但是舊改完全不涉及貨幣的問題,不但不會給你錢,甚至還會讓你也出點錢。所以沒有貨幣投放,也就不會暴漲。

第三,老舊小區改造,由於居住環境改善,所以部分小區價格會有所提升,比如原來沒有電梯的老破小,現在有電梯了,原來老停電的房子,現在擴容了,這樣居住體驗提升了,租金售價也會相應提高,但是有的地方提高就會有的地方降低,位置好的老樓價格提升了,位置不好的新房,價格就會下降。所以老舊小區改造,對於城市周邊次新房的價格會形成較大影響。

第四,價格提升可能只是暫時的,現在這種老舊小區,老年人居住較多,這些人有退休金,居住穩定,幾乎不出房,所以小區價格反而堅挺,但是再過5-10年,這些老年人由於身體原因而集中出房,到時候改造再好的老破小,也終究是老破小,比如戶型,社區等天然的劣勢沒辦法修復,所以最終會被下一代繼承的年輕人所拋棄。也就是說,這種改造後的老舊小區,會先漲後跌。等集中出房後,反而是最不保值的。當然我說的只是絕大部分,學區房或者特殊地理位置除外。

所以,綜合來看,老舊小區改造,只是民生問題,也順便可以拉動經濟,對一些產業有明顯的拉動作用,屬於政府投資,基礎設施建設的一部分,在經濟不好的時候,啟動舊改有助於推動經濟復甦,也確實對老百姓有好處,比如那種沒電梯的老樓,現在至少有一半的老年人出行困難,所以如果能盡快加裝電梯,甚至能起到救命的效果。

但是這個工作也著實不好幹,畢竟一棟樓裡的多個住戶利益不同,有人渴望電梯,也有人會覺得電梯沒用,甚至擋光。有人因為電梯而多付費,有人甚至還想通過電梯得到補償。這種協調上的問題,往往比工程本身還麻煩。另外就是車位和活動區域之爭,老舊小區一共就那麼大地方,停車就沒有廣場舞區域了,所以這也將是個矛盾。這種小區說實話老年人更容易抱團,對年輕人不太友好,所以除非是租房,為了上班離家近,或者是學區房的,一般年輕人是不願意在這裡居住的。即便改造好了也一樣,所以大家在選擇房產的時候要多多留神。

舉個最簡單的例子,房齡超過20年的房子,你去銀行做抵押試試,銀行都不太樂意要了,即便給你錢,也比例非常低,這其實就是一個很明顯的信號,你要買一套20年以上的房子,銀行也不怎麼給你辦理貸款,所以未來這種老破小流動性就會越來越差,沒錢的貸不了款,就買不起,有錢的看不上,即便改造好了,金融屬性也已經逐漸消失了。

所以大家一定要小心,除了特殊的區位或者是學位之外,絕大多數老破小是不能碰的。別看他現在堅挺,那是因為時間未到,時間一到,就會完全失去流動性。反過來說,如果你手上還有老破小,現在不住,也用不著了,趁著值錢,有舊改預期,盡快脫手變現。沒特殊福利的老房子是不能留的。



【誠徵榮譽會員】溪流能夠匯成大海,小善可以成就大愛。我們向全球華人誠意徵集萬名榮譽會員:每位榮譽會員每年只需支付一份訂閱費用($68美元/年),成為《看中國》網站的榮譽會員,就可以助力我們突破審查與封鎖,向至少10000位中國大陸同胞奉上獨立真實的關鍵資訊, 在危難時刻向他們發出預警,救他們於大瘟疫與其它社會危難之中。

歡迎給您喜歡的作者捐助。您的愛心鼓勵就是對我們媒體的耕耘。 打賞

看完這篇文章您覺得

評論



退党

看中國版權所有 Copyright © 2001 - Kanzhongguo.com All Rights Reserved.