房地產之火會燒向何方?(圖)

2021-03-17 10:00 作者: 如松
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【看中國2021年3月17日訊】我們來看看中國國內房地產的基本面。

以前已經多次說過「孔雀東南飛」,這是因為隨著東南沿海的經濟競爭力越來越強,與內地之間的競爭力差距會不斷拉大,資本和勞動力就會向東南沿海流動,在經濟上形成南強北弱的格局。

雖然政府一直通過加強在東北、西北和內地廣大地區的投資活動來緩解地區間經濟發展水平的差異,但這些投資活動從短期來看或許對緩解南強北弱的經濟格局有所幫助,但長期來看效果存疑:第一,隨著基建等基礎設施越來越飽和,投資收益率下降,對當地經濟的拉動作用下降;第二,最近數年財政從盈餘到赤字,然後是赤字逐漸擴大,讓財政的投資能力下降;第三,造成經濟南強北弱的諸多因素中,有一部分是人文等無形因素在發揮作用(這很可能還是決定性因素),財政投資並不能改變軟環境的差距。

最終,南強北弱的格局就只能不斷加深,結果,人口尤其是年輕勞動力依舊會不斷向東南沿海遷徙,甚至還會加速。

而房地產永遠是人口行為,這就決定了房地產的走勢。所以,在過去兩三年就看到深圳、東莞等地的樓市熱度不減,而東北鶴崗等地的房子賣出了白菜價,環京地區的永清樓市也打了七折。2020年是貨幣超級寬鬆的一年、絕對有利於房地產,但華北的部分主要城市(二線城市,多數三四線城市更不必說)包括天津、石家莊、鄭州、濟南等地的樓市低迷不振,出現了價格的同比下跌。造成這一現象的原因顯然已經不是金融因素,而是人口因素(也有經濟就業等因素)在發揮作用。從東北主要城市第七次人口普查與第六次人口普查的人口數變化可以明顯看到房地產環境的變化。

東北主要城市的人口總數變化情況
東北主要城市的人口總數變化情況(作者博客)

在表中的21個東北主要城市中,第七次人口普查的數字與第六次人口普查相比,只有四個城市出現了人口增長,17個出現了人口萎縮,齊齊哈爾等城市萎縮的幅度居然超過了四分之一!而且整個東北三省的人口數都在萎縮,東北的房地產環境明顯在惡化。

著名人口學家易富賢認為中國的人口總數在2018年已經見頂回落,部分專家或不認可易富賢的觀點,但多數專家看到2020年新生兒數據之後,也會認為中國人口總數的峰值已經出現,至少在未來數年將會出現。同時還要注意,中國出生率最高的地區恰恰是廣東、福建、浙江等經濟發達地區,而內地的出生率低於東南沿海地區,在人口遷徙、出生率十分低下等多重因素擠壓之下,內地多數城市都將、或已經陷入了人口負增長的窘境。

一旦今年美國的通脹率像上面的預期那樣上行並導致樓市價格加速下行,在多重因素的壓力下,內地多數城市的房地產很可能再也難以出現有效的復甦,這些地區的房地產作為一個時代就過去了——這就是房地產的週期性,跟隨人口的變化而變化。

相反,一線城市尤其是一線城市核心區的房地產由於具有稀缺性,也就具有部分貨幣職能(指的是儲藏財富的職能),在價格受到打擊之後基本確定還會有恢復的潛力。而東南沿海的區域性中心城市由於還會迎來新的人口流入,樓市也必然會出現復甦。

但總的來說,我們正在告別屬於房地產(城鎮化)的時代,未來的中國將是經濟上轉型升級的時代。

未來房地產最大的風險在哪兒?

內地城市的房地產週期過去之後,房屋就會失去流動性,沒有了流動性的房屋就失去了財富屬性,但房貸卻不會消失,同時,七成以上的居民財富都以房地產來體現,此時的房地產就會從過去的致富因素轉為致貧因素。而東南沿海城市的樓市尚有流動性,依舊擁有財富職能,有些城市因價格上漲還會推動居民財富繼續增長,每一套房子的價值就高達數百萬甚至千萬。這樣的分化所帶來的直接結果就是東南沿海與內地居民之間貧富差距嚴重惡化,一旦通脹上行貧困階層就會墜入絕境,就會威脅社會穩定。此時,政府如何應對這樣的局面?會不會為了彌補貧富差距採取國有化政策或推動一些城市首先實施房地產稅?這才是未來最大的變數。總之,必須解決這一貧富差距嚴重惡化的問題,否則社會就不再穩定。

美股的風險主要體現在納斯達克,源於主要股票的估值過高,而道指風險或相對較低,源於大宗商品很可能已經進入了新的超級週期,讓週期性行業大大受益,道指的藍籌股主要來自週期性行業,估值會迅速提升,與通脹上行對道指的壓力形成明顯的對沖作用。

長期的低通脹(低利率)就會形成虛高的資產價格體系,通脹(利率)就是那把刀,當通脹凸漲的時候就會讓它回到實地,這是不變的規律。

責任編輯:宇真

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