這次的樓市真是遇到了絆馬索……(圖)

2021-12-08 08:46 作者: 如松
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【看中國2021年12月8日訊】一個社會的核心永遠是信用

如果一個社會失去了信用,意味著社會中的每個人沒有了可以信任的東西,您出售商品時收什麼作為憑證?當您買東西的時候支付什麼憑證?您工作了一個月之後收取什麼作為勞動報酬?如果您是企業主的話怎麼向員工支付報酬?這些都沒法完成。所以,當一個社會失去信用時就只能立即回到兩把斧頭換一隻羊的遠古時代,所謂的現代經濟就會立即煙消雲散。

因此,支撐現代經濟運轉的核心就是兩個字——信用。

一個行業可以源源不斷地吸引資本流入也是由於這個行業具有信用,其信用體現在兩點:第一,行業產品的價格長期上漲,或者是基於人們生活的需要行業的市場規模不斷擴張,可以給資本帶來穩定(甚至越來越高)的回報,不辜負人們的期望;第二,人們總是可以隨時兌現自己的投資本息。

在過去二十多年中樓市就是以這種方式建立了自己的信用,才讓銀行、信託理財等金融機構可以毫無風險意識地將資本源源不斷地投入到房地產,推動房地產行業不斷發展壯大。地方政府欲獲得越來越多的土地財政收入就會給房地產保駕護航,當房地產企業可以源源不斷地獲得融資之後,推動價格上漲的能力更強,讓本行業的信用得到不斷強化。

因為樓市建立了自己的長期信用,才會讓人們越來越熱衷於投資房地產。這其中的信用基石來自幾個方面,樓市會持續漲價給自己帶來價格收益,房企資金充足不會出現爛尾,房地產的交易機制不會被破壞保證本金和收益可以隨時兌現,等等。當上述預期不斷強化,在房價已經不斷高漲之後甚至還可以讓人們掏出六個錢包來買房,不對,買到的並不是真正的房屋,而是地產商用鉛筆畫出來的圖紙。

所以,房地產行業之所以走到今天,本質是信用不斷積累的結果。

如果你要打垮一個行業,根本的辦法就是讓他失去信用,任何行業失去信用之後資本都會立即敬而遠之,對於房地產行業也一樣。

不幸的是,今年是房地產行業快速喪失信用的一年。

首先是對金融機構失去了信用:理財產品不斷出現兌付困難,對理財資金失去信用;部分骨幹房地產企業出現流動性困難,威脅的是對銀行的信用;本幣債券和外匯債券不斷出現兌付困難,威脅的是對內外金融機構的信用;當房地產行業對金融機構不斷失去信用的時候,融資成本就會上升,融資難度加大,最終威脅的是自己的資金鏈和流動性。

但對於中國來說,因為政府控制著金融機構,也就在根本上控制著對房地產行業的融資。所以房地產行業對金融機構和社會資金喪失信用之後,社會資金自然會敬而遠之,但帶來的影響還不是十分致命的,緣於政府可以命令金融機構去舒緩房地產行業尤其是行業內國企的資金狀況。

地方政府又「幫助」房地產企業對購房人失去了信用,這可能才是最糟糕的:

根據央行在2020年初發布的報告,調查顯示,中國城鎮居民家庭的住房擁有率為96%,有一套住房的家庭佔比為58.4%,有兩套住房的佔比為31.0%,有三套及以上住房的佔比為10.5%,戶均擁有住房1.5套。

這說明住房市場從總體上來看已經處於絕對過剩的狀態(注意:有些城市有源源不斷的人口流入,即便過剩也是一種相對過剩,隨著時間的延續、人口不斷流入,這種相對過剩就有可能被消化。但前提是國家不進行徹底的戶籍管制)。既然已經達到了絕對過剩的狀態,就肯定不是居住需求在支撐著價格,而是投資需求在支撐著價格,也就是說,人們源源不斷地將資金投入到樓市,既不是為了自住,也不是為了出租,只是為了博取漲價的收益,看看戶均擁有住房已經達到1.5套的高位就可以很清楚地認識到這一點。

今年以來有些地方政府開始制定二手房指導價,開始對交易價格進行行政干預。隨著二手房指導價的出臺、尤其是二手房指導價大幅低於市場價時,瞬間就讓投資人不僅無法兌現利潤,而且本金都無法保全。再加上正在推出的房產稅,意味著房屋持有人瞬間成了待宰的羔羊。也就是說,地方政府的二手房指導價政策讓房地產市場不再是一個正常的交易市場,也讓投資人無法兌現利潤和本金,房地產行業對投資人失信了。

房地產行業對投資人(炒房人)的失信就必然會帶來更加深遠的影響。

自從10月開始房地產政策就在不斷回暖,按以往的規律房企就應該開始踴躍拿地,甚至捂盤待售以推升價格,而購房人也會加速入場逆轉房企銷售的頹勢。

但現在出現了反常。克而瑞數據顯示,2021年11月,TOP100房企實現銷售金額7507.8億元,單月業績規模較10月環比回落3.4%,同比2020年10月的降幅則擴大至37.6%,銷售額依舊在加速下滑。同樣根據克而瑞發布的數據,2021年10月全國29個重點監測城市商品住宅成交面積環比9月下降3%,同比2020年10月下降22%。到11月,克而瑞檢測的29個重點城市商品住宅成交面積環比10月下降的幅度擴大至4%,同比2020年11月的下跌幅度擴大至32%。說明市場依舊處於下滑趨勢中。

石家莊、鄭州等二、三線城市的房企依舊在不斷加大打折力度,而天津在11月下旬甚至還推出了限跌令,都是房地產市場依舊還在下滑的證據。

這說明,10月的政策回暖並未能刺激購房人加速進場,行業失信肯定是主要原因。這種對利好不敏感的現像要高度重視,也在前期的預料之內,此時很容易形成比較大的轉折點。即便地方政府現在取消二手房指導價,其影響也無法立即消除,源於人們不知道這樣的政策什麼時候會再次出籠。

除了房地產行業今年加速失信對樓市帶來的衝擊之外,另外一個因素也是需要關注的。過去在房地產行業的上升期,地方政府可以獲得越來越多的土地財政收入,事實上就不斷推升了公務員群體的真實收入水平,就有更多的資金用於購房,又進一步推動了樓市,這是正循環的過程。但目前網上已經開始出現部分地區公務員群體被欠薪或真實收入被壓縮的報導,需要警惕這是否會將樓市帶入負循環。

第一,一個失信的行業必然需要一個比較大的調整,只有讓價格更具吸引力、也讓人們恢復一點信心之後才會有機會,所以,2022年很可能將是房地產行業的流年,這是值得警惕的地方。

考慮到最近幾年有可能正在進入人口總量逐漸萎縮的新趨勢中,這就意味著住房總需求會不斷下降,但地方政府還在源源不斷地建房,因此,那些沒有人口淨流入的城市,屬於房地產的時代已經過去了,不要再抱幻想。局部機會只會出現在那些產業競爭力強、有源源不斷的人口淨流入的城市。

對於那些機會尚存的城市,地方政府就有動力繼續推動樓市,源於這可以給地方帶來真金白銀的收入。對於房地產時代已經成為過去的城市,就會推出限跌令,避免因價格下跌造成嚴重的社會群體性事件,也為了保護銀行體系。所以,出臺限跌令的城市,相當於已經發布了公開聲明。

第二,既然行業已經失信,賣「圖紙」的難度會越來越大,更多的企業就只能回到現房銷售的模式上。對於購房人來說,由於行業已經失信,為了迴避六個錢包受損給自己家庭帶來的巨大風險,選擇現房才能迴避行業失信之後所帶來的巨大不確定性。

現房銷售預計會成為未來的主流。

第三,紙幣終歸是要貶值的,具有稀缺性的房屋就具有一定的抵禦紙幣貶值的功能,這應該是未來的投資方向,預計兩三年之後這一趨勢應該可以顯現出來。

責任編輯:宇真

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