房地產硝煙過後:倖存的螞蟻……(圖)

2022-01-21 10:30 作者: 包叔
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【看中國2022年1月21日訊】1月3日晚,江蘇省南通市海門區上海路。

江蘇中南建設集團股份有限公司,一家中國前三十強房企的總部大樓,燈火通明。大老闆穿著白襯衫套黑色馬甲,一步步走到粉色背景牆的舞臺中央,轉頭衝著台下員工不停鞠躬。

六十歲的老頭兒一邊鞠躬,一邊誠懇感謝手下在集團生死時刻的支持。聽到大老闆正式開場的第一句話時,員工們也彷彿劫後餘生:「我們還活著!」

這是他們2022年的集團年會。去年把公司權杖交給女兒的老頭兒,再度出現並控場。這一年的嚴峻,大老闆自認從業以來前所未有,他沒有提出任何新年業績和目標。

硝煙過後,只有倖存者才能開口。

員工們至今仍對那支「19·03」債券心有餘悸。11月22日,這筆10億債券將要支付一年利息,更要命的是有將近一半面額的投資人選擇回售債券,而這家南通房企像大部分房企一樣,現金大規模受監管。

那兩天的他們,離暴雷只有0.01公分。上市公司體系外的高科、錦繡板塊,都在想辦法湊錢,房產集團讓員工買房和推介公司理財也不是秘密。

據說在最後時刻,他們才湊夠了利息和回購債券的錢。否則,這家從工地推小車起家的集團企業史,可能在2022年戛然而止。

年會上,大老闆點名表揚了高科。高科拿出了20億支持公司,讓公司終於扛過來了。四季度一共四支二十多億元公開債券,全部按時兌付。他還說,目前公司已經解決了大部分困難,估計到6月份就能徹底解決,但要恢復上下游的信心:還要三年時間。

危機爆發前,六十歲的老頭冒著巨大風險,內心反覆權衡,又字斟句酌地寫下的一封信。不久後,開始有人到公司瞭解困難。據說,信中還有這麼一句話:民企受到金融機構歧視。

包叔說,聽君一席話,如聽一席話。

1

上週一,有張截圖在市場上到處傳播,連境外機構也在問。

一家外國數據分析機構說,央行在12月的一次會議上要求保利、華潤、中交、金茂等九家國企牽頭,通過收並購項目資產的方式為有中高風險的企業提供流動性支持。

需要支持的名單,包括了綠地、融創、世茂、中梁、榮盛、奧園、陽光城、佳兆業、富力等十一家民營房企。央行還通過電話一對一通知了上述房企,讓其準備資產處置事宜。

不過,國內媒體拿著這張截圖去打聽,結果幾乎都是不知道。我當時也問了幾個名單內的房企老闆。其中一個老闆告訴筆者,消息到處發酵,一堆機構在問:但我也是一臉懵(撇嘴)。

這其實是去年12月一個老消息了。上個月,央行、銀保監會和國資委的確一起召開座談會,口風就是鼓勵優質企業加大並購出險和困難房企的優質項目:按市場化、法治化原則。

他們同時還要求銀行積極穩妥推進並購貸款業務,對出險房企不盲目抽貸、斷貸。但就是這麼一個老消息,三無截圖,還是可以攪得內房股翻江倒海。

當天下午,沒事就股債雙殺的世茂,因為截圖傳言萬科洽購其資產,突然股債雙漲。世茂集團漲超19%,「20世茂G4」漲超21%,奧園、雅居樂、融創也跟著飄紅。

寒冬裡房地產行業的風聲鶴唳,可見一斑。

看上去,國進民退是真的。金融機構隊的歧視,也是真的。但發出詰問的企業家們,自己也無可推諉。

2021年首輪集中供地後,土地市場的烈火烹油讓主管部門坐不住了。筆者當時寫過,6月份他們組成了調研組,奔赴廣州、上海、長沙、廈門等地調研。想把地價控住的他們,問了很多開發商一個世紀之問:企業拍地的錢是哪來的?

首輪集中供地的瘋狂,再度引來監管再度升級。2020年全國共出臺了336次調控政策,2021年1-7月,數字達到了352次。地產商們求錘得錘。樓市在去年下半年迎來黑九灰十。主管部門的世紀之問,答案很快自己就出來了。

傳言中央行支持名單裡的房企,大多是過去幾年中國最激進的房企。現在,潮水褪去。他們有的在暴雷邊緣,有的已經像恆大、新力一樣暴雷了。

資金擠兌排山倒海襲來。我們才發現,他們的錢也不是印的。有的來自銀行貸款,有的是美元債,有的是信託,有的是員工理財,有的是民間集資,有的是商票,甚至有的直接是供應商融資。

2022年第一個月,可能是信用崩塌的民營房企歷史上,最困難的一個月。

一家以激進聞名的北方大型房企,正進行大規模出售和重組。他們把武漢和昆明文旅城賣給了國企,另外包括杭州、海南的很多項目,也在兜售或退地過程中。

他們還在竭盡全力銷售。西南地區的員工,每月每人一套房的銷售指標,月底賣不出去就要被辭退。長春公司的120人,已經被裁掉了80人。

另一家也在懸崖邊的,是從福建走出來的上海豪宅開發商。他們過去兩年同樣以激進聞名,目前也有金融機構公告他們債務違約。他們自己也宣布,正在進行重組和項目出售。

他們各地區公司的總部,基本都被圍堵了。農民工們在辦公室打牌抽煙,在過道上睡覺。上海總部內,人力部門正開足馬力做一件事情:裁員。這個月底要完成一期50%的裁員目標。

再往前的幾天,碧桂園106個區域公司被合併的只剩60個左右。據說根據每個區域情況不同,分別裁員10%到40%。

我問了不少企業,大部分民營房企的優化目標,都是農曆新年前至少:50%。

2

2021年8月,一家中型房企的美元債即將到期。

他們總裁跟我說,真的還不起了,能不能幫問一下,想將一部分股權賣給一家大房企。

我問了那家大房企老闆。他說,這公司基本面不錯,只是我們現在愛莫能助,總負債已被央行劃定了,有息負債不能再增加。一收購,對方負債並表:我們自己也爆表了。

這是為什麼去年下半年房企哀鴻遍野、一家家排隊暴雷的原因之一,接盤俠沒了。

到處都是賣家,買家卻不存在了。

沒有白騎士,儘管找了高息過橋貸,但那家中型房企後來還是暴雷了。而且看上去,這家銷售規模數百億的公司,已經沒有任何起死回生的機會了。

沒想到到了年底,連那家大房企也感覺壓力山大了。一夜之間,他們就從「兼併方」,變成了「被兼併方」。

就算想要被兼併,也不是這麼容易的。為了避免更多的企業暴雷,鼓勵收併購,央行和銀保監會也在2021年12月發文,將收並購不計入三道紅線計算範圍。這等於給回款和融資兩頭受限的房企,開了一道賣身求生的口子。

1月初,通知已經發到一些大型優質房企的手中。但有關部門制定的出險企業名單,其實和實際情況還是有出入的。重要省市都有一份差異化、細化的名單。比如,廣東省政府最近就開過會,為國企央企收購出險企業項目牽線搭橋。不過出險企業名單裡,不包括恆大。

海航破產重整時,在工作組的努力下,不管是中央還是地方,意見都高度一致。最後方案出臺時,海航公司整體也保持相對完整。但到了工作組進駐恆大時,這家曾經兩萬億資產的宇宙房企已經分崩離析。很多項目已經被各地政府分割走了。留給許老闆能賣的資產,已經不多了。

螞蟻和大象的命運,早就開始分野。

去年8月份,一家大型國企董事長準備了很多錢,準備年底抄把大的。果然,到了年底,前三十強的民營房企,只剩十家沒爆雷或展期。

一場史無前例的房地產並購運動,要吹響了。

買家們摩拳擦掌。

1月5日,央企華潤率先打響了新年央企收並購的第一槍,一向謹小慎微的他們宣布要用10個小目標收購禹洲物業。懸崖邊的禹州,其實一直想把集團部分股份也賣給華潤的。

另一家央企,也在總部徵召一批高級精幹隊伍,負責並購民企項目。

負責人跟我說,最近兩個月看了很多項目,不過能成的項目寥寥無幾。大部分項目都是「鑽石時代」不計後果加桿槓帶來的,債務特別複雜,對價分歧也很大。他說:其實我們也在優(裁)化(員)。

3

「鑽石時代」,是老孫在2017年年底的名言。

他針對的是郁亮提出的「白銀時代」,說這是鑽石時代,尤其是大公司的鑽石時代。大公司在不斷地合併小公司的市場份額。小公司都沒了,這個時代就結束了。他說這是房地產的上半場,還會持續五年、十年。

也是,鑽石時代行業如火如荼。黑馬們加足了桿槓,要衝向2000億或3000億銷售。孫大聖買買買,買成為了中國十大未解之謎。碧桂園在2018年甚至差點摸到了萬億,他們一個長三角地區的負責人,幾年時間就掙了20個億。

勞斯萊斯、大奔馳再配心靈雞湯,是這位中層朋友圈的日常。

說什麼持續五年十年,世間哪有永不落下的日頭。鑽石時代倏忽而逝。黑馬們躺平的速度比崛起的速度還要快。孫接盤也變成孫配股。

郁亮也不幸言中,活下去,對於很多人來說,竟成為奢望:戰爭帶走的不只是遇難者的肉體,還有倖存者的靈魂。 

最近,很多核心人士表達了一些憂慮。就連永遠的樂觀主義者胡錫進前幾天也說,在周圍聽到有越來越多的人表達對中國經濟疲弱,實際增長可能掉到5%以下甚至更低的焦慮,「它顯然對應了經濟工作的一些真實問題」。

中財辦副主任韓文秀在《瞭望》上發文,說穩定宏觀經濟不僅是經濟問題,更是政治問題。他還提到,房地產業規模大、鏈條長、牽涉面廣,對於經濟金融穩定和風險防範具有重要的系統性影響。

再就是前些天央行領導的表態,充足發力,把貨幣政策工具箱開得再大一些,保持總量穩定,避免信貸塌方。不關切就「哀莫大於心死」,後面的事就難辦了。

治大國如和面。央行這種有高度又有力度的表述,多年未見。

貝殼研究院的數據顯示,納入統計的100個城市中,有30%的城市,房貸的利率出現了下調。有20個城市出現了明顯的托底「救市」政策安排。

先澆水,再澆油,完了再加氧氣——現在就是政策底了。

但信心的谷底,還沒有到來。在經歷這幾年一輪輪洗禮後,大部分城市,老百姓的消費預期已經發生了變化:房子不再是一個合適的投資品了。

有些人,可能永遠等不到市場底的到來。

位於深圳灣的恆大總部LOGO拆除前後對比
位於深圳灣的恆大總部LOGO拆除前後對比(網路圖片)

2021年12月30日,恆大投資800多億的第一項目,海南儋州海花島項目39棟違法建築被責令限期拆除。十幾天後,幾位工人緩緩拆掉了位於深圳灣的恆大總部LOGO……

橋水基金的瑞·達利歐在新書裡寫到,在短暫的一生中,人們往往全神貫注於搬運麵包屑,卻無暇拓寬視野,發現宏觀規律和週期。他說:

在歷史面前,我們都像螞蟻。

責任編輯:宇真

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