中國房地產：正在等待什麼顏色的燈？(圖)

【看中國2022年3月4日訊】北京亮馬河畔的京城大廈內，負一層電梯旁有一間小咖啡店。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

這個小咖啡店現在可能是附近煩惱密度最大的地方。最近幾個月，經常有滿臉風霜的中年男女，進來零零散散地稍坐，臉上是散不去的愁容。他們是來等樓上放行的通知，接到通知，保安才會讓他們上樓，去30層的中信信託辦公室。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

本來這棟大樓的門禁沒有這麼嚴格。上週四下午五點多，一位穿著黑色羽絨服的單親媽媽，出現在30層。她也是來要債的。她在中信買的300萬元的信託產品，年前逾期了。錢很大一部分是跟親戚借來的，產品逾期後，她哭訴自己給兒子交學費的錢都沒了。

中信信託給出的方案，是先兌付5%。在小咖啡館來來往往的投資人，沒有一個能接受。連續要債無果後，趁身邊人不注意，那位單親媽媽掏出一小把藥，塞到嘴裡……120很快把她送到朝陽醫院。大概兩個小時後，她脫離了危險，獨自離開醫院，消失在北京料峭初春的夜色中。

她的信託產品投資抵押物，是廣州恆大足球場。

2020年，恆大公布了一組金燦燦的蓮花圖片。廣州南郊，一個長得可可愛愛（奇奇怪怪）、能容納10萬人的體育場即將拔地而起。包叔的好友獸爺給球場起了一個昵稱：金蓮。

據說這個體育場要投資120億元。建成後，它將力壓世界著名的巴薩主場諾坎普：成為世界規模最大、檔次最高、座位最多的第一大足球場。

負責足球場概念構思和方案審查的人，是武漢鋼鐵學院畢業、對於大有無限執念的皮帶哥。當年他一擲億金拿下那塊地，扭頭就通過中信發了信託產品。足球場配套的公寓恆大冠珺，是在廣州大學城體育場開盤的，當天就賣了4000套公寓。

一年後，恆大總部從深圳搬回了廣州。「金蓮」的主人，也悄然換成了廣州的國企。

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徘徊在小咖啡館的，除了金蓮的投資人，還有世茂深港項目的投資人。

2017年底，世茂用240億元的天價，拿下了深圳深港國際中心項目。這個項目不僅價格昂貴，拿地條件也非常苛刻。項目基本沒有規劃住宅，自持比例超過一半。首期必須包括一座600米的超高層、五年內整體必須完工、保證項目運營後年營收不低於600億。出讓條件還寫，要在三年內引入100家國內外知名企業。但世茂依舊甘之如飴。據說，許榮茂親自出山，為拿下這個未來宇宙中心的地標項目，找關係談合作。

2020年年中，投資人們在中信信託深港項目總額87億元的融資推介中，看到了中國樓市的神奇。

項目自身造血能力非常恐怖。規劃的13萬平方米的一期公寓，總貨值62億，僅僅開盤五六個月，就成交了22億。這中間還經歷了席捲全國的新冠疫情。

看著後續還有二期公寓等待開盤，大家信心十足。

僅僅兩個月前，太子灣灣璽項目開盤，深圳一位土豪一早被薅起來，坐上中介的奔馳300直奔售樓處，到門口發現已經排了200多個背著香奈兒、纏著愛馬仕的土豪。

這也是一個公寓項目，最便宜的一套要近三千萬，最貴要半個小目標 。雖然是公寓，但太子灣那次售罄用時僅三個半小時。往前一次的開盤，灣璽項目售罄僅用了8秒。比久經考驗的雷政富書記還要快四秒。

除了兜售公寓，和恆大一樣，世茂深港項目通過中信與無數信託投資人發生了連接。而世茂投資人的數量和金額，要比恆大金蓮項目都多。

現在，財務成本讓世茂喘不過氣來。世茂的朋友對筆者說：一天一輛頂級豪車。

今年黃曆新年後，再路過深港國際中心項目的工地，已聽不到裡面施工的聲音。以前，就算在大運城打籃球的中介，都能看到施工人員忙得熱火朝天。後來有消息說，中信信託的深港國際中心產品違約，項目無法網簽，178套房產被司法查封。

深港國際中心從開盤到現在兩年時間裏，公寓一期只網簽了三分之二。投資人和購房客戶都被架在了半空。

去年，世茂還被地產人視作民企之光。轉瞬間，他們就搖搖欲墜了。就在最近，世茂集團副總裁兼華北區域董事長劉輝、世茂股份高級副總裁張傑離職了。劉輝的職位，將由世茂華中區域董事長仲小樂接任，而仲小樂留下的空缺，將由助理總裁兼運營管理中心負責人瞿剛填補。

劉輝是在2013年加入世茂的，效力世茂近十年。去年，世茂山東區域董事長陸術東、華中區域董事長秦華、西部區域董事長牛偉星紛紛離開，浙江區域董事長謝琨也上調到了集團。

放眼望去，世茂區域上的老人，已經不多了。

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3月2日，銀保監會主席郭樹清說，房地產泡沫化金融化勢頭得到根本扭轉：泡沫基本撇清了。

這個新年，上海和北京樓市成交都很好。上海七天成交了六萬多平，同比增長近一半。那一週，深圳新房和二手房成交量分別是：0套和1套。

筆者的好友獸爺對這兩個數字，可真是太熟悉了。深圳學區天花板的百花片區，有房子的降價達到百萬。而八卦嶺片區已經從最高時候的十三四萬一平米，跌到了：七八萬一平米。

很多深圳中介一邊看著公司北京同事一個月賣三百多套房子，一邊看著自己身邊的同事轉行，去送外賣、賣二手車。深圳的朋友說，這一年中介的流失率大概有四五成。相比於高峰期，成交價普遍降了十到十五個點，而月二手房成交量，更是只有巔峰期的十分之一。

2021年5月以後，深圳最後一批炒房客也消失了。他們曾經拿著大筆現金，去舊改項目從村民手中整棟買回遷房，然後分開賣。

這種炒房方式興盛於2019年底，好處是以舊改前期的農民房，換回開發商給的紅本商品房，以此變相規避了購房名額限制。以前很多外地人和沒名額的人會接盤，投資公司轉手掙差價。但隨著舊改開發商相繼暴雷，價格回落，這些投資公司成了深圳房價最高位的接盤者。

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泡沫撇清了，有些地方政府卻坐不住了。2月15日的鄭州市經濟工作會議上，市領導亮出了對房地產的分析判斷：鄭州房地產市場遇到一些小困難，將來不會有大問題。

領導的判斷是建立在數據分析基礎上的。鄭州計畫出臺政策每年吸引大學生20萬留在鄭州，這些留鄭大學生如果3年內買房，需求總量預計超過1000萬平方米；鄭州還計畫出臺支持政策，鼓勵外來務工人員在鄭州買房，未來兩年這一需求總量也在2000萬平方米左右。

筆者看了一下，鄭州每年的高校畢業人數為25萬人左右，2018年的一份大學生就業報告顯示，鄭州的大學生畢業留存率只有10.9%。想把20萬大學生留在鄭州，顯然需要更猛的藥方了。

果然，3月2日，鄭州成了全國第一個全面放鬆限購限貸的城市。我覺得，這只是開始。

去年年底的中央經濟工作會議後，領導對房地產行業作出詮釋，房地產是支柱產業。上週住建部領導也說，房地產要為：「促進經濟實現質的穩步提升和量的合理增長作出貢獻。」

已經有很多年時間，沒有看到中國第一大產業被這麼讚美了。

前幾天，國家金融與發展實驗室發布了一份《2021年度中國槓桿率報告》，包叔反覆看了好幾遍。報告提到中國居民部門的槓桿率，從2000年不到5%，增長到當前的62.2%，是各部門中增長最快的，當前已超過多數發達經濟體，與日本較為接近。這其中，房地產資產，在居民總資產中佔比約三分之一。

報告說2019年，中國法拍房的數字是50萬套。去年，這個數字增長到160萬套。

去年，金融部門領導說過，押注房價永不下跌的人，最終會付出慘重代價。現在看，它的確以一種超乎我們想像的力度和代價，來了。

只是所謂的「代價」，有的是曾經不可一世、彷彿在印錢的開發商；有的是違約斷供的家庭；有的是在小咖啡館獨自消化著這一切的信託投資人……

中國財政部原部長樓繼偉半個月前打過一個比喻。他說開車遇到紅燈，我們知道大概還要40秒鐘變綠燈，碰到綠燈知道多少時間轉紅，一切都有規則，有預期。可不能一個紅燈半小時，一個綠燈又半小時。

責任編輯:宇真

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