北京最好的那塊地被生生攪黃了(圖)
【看中國2022年6月3日訊】5月30日,北京二批次供地報名結束。市場熱度在回升,一共三十家房企參加。
華潤、中海、綠城這些國央企老熟人都在,他們摩拳擦掌。報名了九塊地的華潤,第一次出手,就用75億拿下了豐臺二環外的亞林西地塊。
民企只來了三家。大家臉熟的,只有混改傑出代表萬科。他們上次在北京拿地,還是遙遠的2019年。和華潤、中海一樣,既然被禁止在上海作戰了,他們也只好在北京發力了。
北京這批17宗地塊,都是在4月19日正式掛牌的。一家房企當時測算了全部土地,四成項目利潤有十來個點,三成項目八九個點,剩下需要帶共建的也有五六個點。
可以說,賬面都很漂亮。
毋庸置疑的明星項目,就是太陽宮地塊。北京地產圈討論一年多後,這個王炸終於來了。
這裡起始樓面價只有7.5萬,但一出現就刷新了北京樓市指導價上限,能賣13萬一平米。作為背靠人大附中的朝陽區最頂級學區房,附近的太陽公園、紅璽臺早就賣到了16萬以上了。幾乎所有口袋裡還有點錢的房企都眼冒綠光,準備戰鬥。
頭部央企開發商將太陽宮設為重點項目,客戶督促自己心儀的開發商:你們去拿太陽宮。
當時大家還不知道,一盆冷水馬上就要澆下來了。
2013年8月以後,北京套均建築面積140平米以上的住宅樓棟拿預售證,需要8層以下的建築施工進度封頂,8層以上的主體要完工一半。四年後,為了鼓勵裝配式建築發展,北京發文說裝配式建築可不受此進度限制。
但今年4月25日,北京市政府宣布廢止了2017年的文件,新文件中沒有再為裝配式放開形象進度要求的描述了。而太陽宮地塊有退線:戶型做小了就要東西向。
這意味,除非不考慮戶型和朝向,原本可以在今年11月開盤的太陽宮,得等到明年9月才能入市。太地塊地價上限66億,按一年5%的利息粗略計算:就是三四億的資金成本。再加上太陽宮預設了10%的政府持有比例,實際售價要在11.7萬以內。雖然利潤依舊豐厚,卻也不值得房企蒙著眼在艱難時期冒險掏空家底了。
很多選手都中途退賽了。其中一家,是在首輪北京供地中大展身手的綠城。
大家更沒有料想到,他們撤出戰鬥後的5月29日晚上,也就是報名截止日的前一天,有關部門通知,裝配式建築又可以不受140政策影響了。已撤退房企的朋友深夜看到通知差點哭出聲:這太離譜了。
最終報名表裡,只有7家房企報名的太陽宮,熱度被名不見經傳的小瓦窯地塊壓下去了。
13家房企報名的小瓦窯在西四環,封頂樓面價不到四萬五,銷售指導價只要七萬五。它附近的大瓦窯房價已經衝到了八萬多,而小瓦窯比大瓦窯位置更靠北邊的市中心。
這基本就是一本明賬了。一家報名參拍小瓦窯項目的開發商說,項目至少八個點起步的利潤,按限價和房價差,不會低於十個點。大家就憑運氣:敢報名的都能看到搖號。
當然,筆者也看到了東河沿和孫河前葦溝兩個項目沒人報名,大概要流拍了。大家應該知道,在土地正式掛牌前,有關部門為防止流拍,會提前找到房企出價。而這輪供地,一樣有北京國企被叫來托底。
不同尋常的是,孫河前葦溝利潤不低。一家開發商測算過,能到七八個點。是一家穩健的頭部民企交錢轉正的,但最後他們又不去了。
這輪北京土拍,被譽為民企標桿的龍湖、旭輝沒有再露面提振信心。同時進行的上海首輪供地,他們也缺席了。問了下其中一家企業的高層,對方說:央企沒有顧慮,而我們要控制風險和負債率。
如人飲水,冷暖自知罷了。
責任編輯:宇真
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