上海楼市9月进入急跌第三期房价将跌近三成


中国房地产报刘笑一/今年9、10月份,上海的商品房将会有一波供应高潮,加上上半年未被市场消化的大量积压商品房,届时市场供应量将远大于需求。开发商大幅降价促销似乎已在情理之中。经济学家陶冬预测,上海房地产市场将进入短暂的急跌期。

目前的悬念在于,购房者和开发商在博弈过程中到底谁会“屏得牢”?这是个涉及时间与利益均衡的问题。普陀万里地区的在售楼盘,如大华愉景华庭、颐和华城、万里雅筑等售价普遍下调了2000元/平方米以上;而宝山大华板块内的枫庭丽苑、滨江雅苑等楼盘,也都将售价下调了近3000元/平方米。

其中万里雅筑,更是以几乎“探底”的8500元/平方米开盘,一周内竟销售了117套,在今夏新盘销售榜中居首。万里雅筑疯狂降价后的热销场面说明,这些出现较大幅度调价、特别是突破“心理价位底线”的楼盘,明显能得到购房者的回应。

事实证明,购房者的购买力还是相当可观的,前提是价位要符合心理预期。“其实购房潜在力一直伺机而动。从畅销的个案情况来看,只要价格一低,交易量立即就释放出来了。”方方房产工作室主任胡宗亘说,销售要想真正冲破僵局,房价还必须有较大幅度的调整。

官方也公开表示,上海的房价进入了下行通道──在7月20日上海市政府新闻发布会上,上海市统计局局长潘建新表示,“上海房地产价格过快上涨势头已得到遏制,上半年商品住宅销售价格涨幅趋缓,近期价格小幅下降。”

“消费者的观望时间是有限的,买涨不买跌的情况仅仅只能维持在某一时间阶段,伺机入市才是未来消费趋势,因此,当房价下降到一定程度时,观望的消费需求受到激发,会促使交易量回升。”戴德梁行最新发布的“夏季住宅市场报告”也这样分析。

而在美联物业上海公司副总经理冯泓睿看来,宏观调控看似调控需求,其对于开发商的影响已经大过购房者。买房的人等得起,卖房的人等不起。跟风不仅是消费者的专利,开发商也是如此,当市场所有的开发商都要采取这种行为来争夺有限的消费者时,必将把价格降到更低。在当前销售整体遭遇冰河期之时,降价实际上已成了开发商能够尽量快速收回资金的惟一手段。

但不同实力的开发商对市场的态度也会出现分化。绿地集团总裁张玉良和金地格林世界总经理范成东则表示暂无降价策略。9、10月份已成为绿地集团等发展商公认的关键节点,不少发展商都表示: “今年能不能把握住最后的机会,就看第三季度了。”据福纳谘询对于近期上海购房者的购房时间计划的调研,未来6个月 36%的受访者计划购房,入市时机大致就在秋季的9、10月份。

在7月20日举行的“长三角地区楼市走向研讨会”上,五合国际总经理刘力分析说,由于今年9、10月份,上海的商品房还将会有一波供应高潮,加上上半年没有被市场消化的大量积压商品房,届时市场上的供应量将大于需求。中小开发商现有降价幅度达不到套现目的,他们会进一步采取更大幅度地降价行动,而这也将对大开发商形成冲击。

“经过第一期的无量微跌后,上海房价调整即将进入急跌的第二期。”瑞士信贷第一波士顿董事总经理兼亚洲区首席经济分析师陶冬认为,这个阶段的主要特征就是参与者之间的相互践踏,从而导致房市出现短暂而强烈的下跌。他所指的第一阶段,是上海房地产市场可比的价格调整其实幅度很小,而成交量一落千丈。此时,卖房者并无现金流问题,购房者宁愿持币观望。

但时间却不站在发展商一边。陶冬担忧的是,积累下来的新房供应量越大,发展商的资金压力也就越大。从少数几家实力较弱的发展商先减价,最后发展到集体恐慌。按照房地产市场的调整惯例,这是房价进入急跌期的主要原动力。而只有度过痛苦的急跌期后,市场的真实居住需求才会逐渐浮现出来。“上海刚性需求有多大,此前一直没有得到衡量,这次楼盘销售困局,或许是个好机会。”张玉良如是评价。

令开发商们真正苦恼的是,降价底线难以预测。“老百姓不知道究竟房价要降到什么程度才可以接受。”上海社科院房地产研究中心主任姚宏来说。他预测,上海房价整体下降20%~25%是有可能的。而复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示,如果上海房价总体下调30%的话,成交量方会上升到供求基本平衡的状态。

“现在上海的房价应该适度回归,但既无必要也无可能大落。”上海社科院房地产研究中心理事长张泓铭则坚持自己的观点。他的依据是,近5年(主要是2003年~2004年)上海房价上升过快,但是还在可控状态,并未越过临界点。

“本轮房地产调控中,即便希望上海的房价理性回归,满打满算也只应该在29%的基础上讨论问题,根本没有所谓跌幅高达50%的惊人预期。”张泓铭分析,其实“买涨不买跌”的心态和行为,主要是对于短期套利者即追求货币的虚拟需求者才适用,对真实需求者至多是适度推迟购买决策,决不会就此长久罢购。

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