上海樓市9月進入急跌第三期房價將跌近三成

發表：2005-08-03 00:22

中國房地產報劉笑一／今年9、10月份，上海的商品房將會有一波供應高潮，加上上半年未被市場消化的大量積壓商品房，屆時市場供應量將遠大於需求。開發商大幅降價促銷似乎已在情理之中。經濟學家陶冬預測，上海房地產市場將進入短暫的急跌期。

目前的懸念在於，購房者和開發商在博弈過程中到底誰會「屏得牢」？這是個涉及時間與利益均衡的問題。普陀萬里地區的在售樓盤，如大華愉景華庭、頤和華城、萬里雅筑等售價普遍下調了2000元/平方米以上；而寶山大華板塊內的楓庭麗苑、濱江雅苑等樓盤，也都將售價下調了近3000元/平方米。

其中萬里雅筑，更是以幾乎「探底」的8500元/平方米開盤，一週內竟銷售了117套，在今夏新盤銷售榜中居首。萬里雅筑瘋狂降價後的熱銷場面說明，這些出現較大幅度調價、特別是突破「心理價位底線」的樓盤，明顯能得到購房者的回應。

事實證明，購房者的購買力還是相當可觀的，前提是價位要符合心理預期。「其實購房潛在力一直伺機而動。從暢銷的個案情況來看，只要價格一低，交易量立即就釋放出來了。」方方房產工作室主任胡宗亙說，銷售要想真正衝破僵局，房價還必須有較大幅度的調整。

官方也公開表示，上海的房價進入了下行通道──在7月20日上海市政府新聞發布會上，上海市統計局局長潘建新表示，「上海房地產價格過快上漲勢頭已得到遏制，上半年商品住宅銷售價格漲幅趨緩，近期價格小幅下降。」

「消費者的觀望時間是有限的，買漲不買跌的情況僅僅只能維持在某一時間階段，伺機入市才是未來消費趨勢，因此，當房價下降到一定程度時，觀望的消費需求受到激發，會促使交易量回升。」戴德梁行最新發布的「夏季住宅市場報告」也這樣分析。

而在美聯物業上海公司副總經理馮泓睿看來，宏觀調控看似調控需求，其對於開發商的影響已經大過購房者。買房的人等得起，賣房的人等不起。跟風不僅是消費者的專利，開發商也是如此，當市場所有的開發商都要採取這種行為來爭奪有限的消費者時，必將把價格降到更低。在當前銷售整體遭遇冰河期之時，降價實際上已成了開發商能夠盡量快速收回資金的惟一手段。

但不同實力的開發商對市場的態度也會出現分化。綠地集團總裁張玉良和金地格林世界總經理範成東則表示暫無降價策略。9、10月份已成為綠地集團等發展商公認的關鍵節點，不少發展商都表示：「今年能不能把握住最後的機會，就看第三季度了。」據福納諮詢對於近期上海購房者的購房時間計畫的調研，未來6個月 36%的受訪者計畫購房，入市時機大致就在秋季的9、10月份。

在7月20日舉行的「長三角地區樓市走向研討會」上，五合國際總經理劉力分析說，由於今年9、10月份，上海的商品房還將會有一波供應高潮，加上上半年沒有被市場消化的大量積壓商品房，屆時市場上的供應量將大於需求。中小開發商現有降價幅度達不到套現目的，他們會進一步採取更大幅度地降價行動，而這也將對大開發商形成衝擊。

「經過第一期的無量微跌後，上海房價調整即將進入急跌的第二期。」瑞士信貸第一波士頓董事總經理兼亞洲區首席經濟分析師陶冬認為，這個階段的主要特徵就是參與者之間的相互踐踏，從而導致房市出現短暫而強烈的下跌。他所指的第一階段，是上海房地產市場可比的價格調整其實幅度很小，而成交量一落千丈。此時，賣房者並無現金流問題，購房者寧願持幣觀望。

但時間卻不站在發展商一邊。陶冬擔憂的是，積累下來的新房供應量越大，發展商的資金壓力也就越大。從少數幾家實力較弱的發展商先減價，最後發展到集體恐慌。按照房地產市場的調整慣例，這是房價進入急跌期的主要原動力。而只有度過痛苦的急跌期後，市場的真實居住需求才會逐漸浮現出來。「上海剛性需求有多大，此前一直沒有得到衡量，這次樓盤銷售困局，或許是個好機會。」張玉良如是評價。

令開發商們真正苦惱的是，降價底線難以預測。「老百姓不知道究竟房價要降到什麼程度才可以接受。」上海社科院房地產研究中心主任姚宏來說。他預測，上海房價整體下降20%~25%是有可能的。而復旦大學房地產研究中心主任尹伯成表示，如果上海房價總體下調30%的話，成交量方會上升到供求基本平衡的狀態。

「現在上海的房價應該適度回歸，但既無必要也無可能大落。」上海社科院房地產研究中心理事長張泓銘則堅持自己的觀點。他的依據是，近5年(主要是2003年~2004年)上海房價上升過快，但是還在可控狀態，並未越過臨界點。

「本輪房地產調控中，即便希望上海的房價理性回歸，滿打滿算也只應該在29%的基礎上討論問題，根本沒有所謂跌幅高達50%的驚人預期。」張泓銘分析，其實「買漲不買跌」的心態和行為，主要是對於短期套利者即追求貨幣的虛擬需求者才適用，對真實需求者至多是適度推遲購買決策，決不會就此長久罷購。

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