房产行业风声鹤唳 上海楼市“谷底”难测


今年56岁的上实发展总裁卢铿,自1984年“下海”经商至今已逾20年,但其学者的口碑更甚于商人。

在上海房地产行业风声鹤唳、开发商遭遇销售之困时,上个月,卢铿起笔直书《促进当前楼市健康发展的进言》,建议重塑楼市信心、探测楼市谷底、制裁楼盘倾销等。

近日,《每日经济新闻》、中国指数研究院华东分院副院长陈晟与卢铿对话上海楼市未来。

市场信心待重塑

问:随着金九银十到来,上海楼市交易量正在上升,但房价仍然下跌不止,楼市回暖的说法扑朔迷离。对于现在的市场状况,你怎么看?

卢铿(以下称卢):最近成交量有明显提高,一些中高档盘开始复苏,这是一个令人欣慰的现象,一方面表明在过去半年的调整当中,许多发展商也在思考怎样创造出性价比良好的产品,怎样设定合适的价位让市场接受,中高档盘复苏表明这种努力起到一定效果;另一方面也表明上海市场有特殊之处,毕竟有很多外地、外籍的投资者和自住者,这些因素支撑中高档盘复苏。

但是,总体上观望气息还是很浓。

现在还看不准上升势头会持续多久,因为整体上还没有看到消费信心真正完全的恢复。

房价大起的后果不好,对此已有共识。房价大落的后果也不好甚至可能更不好,对此也应有共识。区域房价非理性的大落可能导致市场恐慌、发展信心缺失、企业混乱、民间资产缩水、三角债增加、外资涌入等一系列不良后果。

此前的市场低迷,购房者和投资者的信心下挫起了决定性作用。行业的健康发展,离不开购房者和投资者的信心,当前投机者和跟风者已经受到了控制,重塑对产业的信心,本来就应当是宏观调控的题中之意。

理性探测谷底

问:上海房地产市场受新政影响,新开楼盘目前的开盘价格不断走低,但销售启动效果并非立竿见影,市场对价格底线难以把握,你判断价格底线在哪里?

卢:社会上对此次楼价下跌的“谷底”有多种不同的预期方式和预期结果。一是按时间计算,就是均价降到去年的某个月;第二是价格本身降到某一个价位,比如内环降到某个价位等;第三是下降的幅度达到某一个状态。

但这些说法的不确定性恰恰导致了市场浓厚的观望氛围,甚至真正的理性预测,也遭遇非理性的质疑。建议政府组织各界专家,用科学的态度对可能的“谷底”进行模拟性预测,以便及时“探底反弹”,引导理性回归。

有传言说,不少开发商将联手低价倾销脱身。这是一种对行业、对市场、对政策不负责任的态度,而且可能发展成为一种要挟政府和破坏市场的不理智行为,对此政府应予重视并加以制止。

此外,为了有效解决楼市中的各种现实问题(包括楼价问题),我认为政策应当“以疏代堵”---扩大土地供应量、立法解决拆迁问题、注重廉租房投资等等,“疏”比“堵”有效、有利、有成果。

取消预售难执行

问:《2004中国房地产金融报告》已经出炉,虽然宏观调控的决策权在国务院而不在央行,但央行报告无疑会成为国务院实施调控的基本依据。你对央行出台金融报告的整体看法如何?对于央行取消预售的建议,您认为此举能降低银行金融风险吗?

卢:央行肯定房地产业是拉动中国经济增长的“支柱产业”,这给开发商发出信号,房地产的经济地位仍然至关重要。

不过,对这个报告媒体报道最多的是“取消房产预售”的建议。我当时第一个反应是该建议不会执行,果然之后建设部明确对外表示预售制度暂不取消。

在银行金融资产中,房地产相对而言是比较安全的资产,而且数量庞大,发展迅速,我相信它也是银行的支柱资产。对于影响重大的金融资产不适合采取过激方法,因为其影响会超出金融行业,进而可能引发一系列问题。

外资借机涌入

问:眼下境外资金源源不断进入,房地产金融市场的竞争格局会有所改变吗?宏观调控会不会为外资腾出了机会?

卢:对于境外资金来说,眼下的市场的确是难得的机遇。不过我们需要注意,外资涌入要考虑国家经济安全以及行业经济安全问题。我相信任何一个支柱产业一定会影响国家安全问题,房地产也一样。

其实在国外房地产是一个金融概念,在美国召开房地产论坛是金融家参加的,因为发展商就是承建商,金融家是研究房地产的。


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