值灵魂出窍的"高房价"到底能走多远?


有关上海房价下跌的消息一再传出:“曾经高不可攀的上海房价,近来真的跌了。据上海中原地产副总监王逸红透露,前不久一位浙江客户抛出一套世茂滨江房源,不包括营业税、中介费,就亏了60万元。该客户去年年底以约3万元/平方米的价格买进一套世茂滨江房,希望能够升值到5万到6万元/平方米再出手。但6月份政策出台,市场状况陡转,原本高价买入的房子日益缩水,现在世茂滨江二手房最低单价跌至2万元/平方米。”(《房价博弈开发商终败阵上海房价真的跌了》2005年10月17日中国证券报)此前有报,上海假日房市悄然下降高达20%。(《上海假日楼市登场,房价悄然下调最高降逾20%》人民网房产城建频道,2005-10-6)看来,价格回归价值的步伐终于迈开了,或许价值规律正在暗中微笑。
中国房价之离谱,堪称21世纪中国市场经济的一大奇观。互联网上有位网友对中国上海与日本东京的房价进行了一番比较,其数据真让人不敢相信自己的眼睛(新浪网> 新浪房产 > 房产社区 > 地产圈,2005-9-30):

面积:上海6,340平方公里,东京2,187平方公里,上海刚好是东京的3倍,所以东京的土地资源比上海还要紧缺三倍.考虑到那是一个人口众多的岛国,真的是寸土寸金啊。

经济实力:东京一个城市的GDP就超过了中国全国的GDP,人均GDP东京差不多刚好是上海的20倍,人均收入保守估计数字是30倍。

东京都中央区(老牌CBD,紧邻东京湾。地段和职能定位大致相当于上海的人民广场+外滩+陆家嘴的叠加)均价:3.4万人民币/平米。上海人民广场或者陆家嘴的新建住宅可能3.4万/平米现在都买不到啊!

另外,东京的房子没有70年这个土地使用年限问题,而且建筑质量跟上海相比,是绝对过硬得多的。

上海与东京房地产价格的这种“国际接轨”,足见中国房地产商追逐暴利的狂野心境。

我十分赞成网友的下述结论:“上海的房价泡沫之大已经无法用疯狂这个词来形容了。如果这样大的泡沫都不会破灭和下跌,则人类有史以来的一切经济规律都要推翻重来了。”

如此高的房价,难怪这个产业连续三年荣登中国暴利行业之冠。然而正如大自然不会让树长得戳破了天一样,价值规律也决不会对如此价格背离价值的现象长此横行。价格围绕价值上下波动,过高的价格终究要回归价值,自商品经济诞生之日起从来都是这样的,没有任何力量可以阻止,也没有任何东西可以改变市场经济运行这一轨迹。所以,至今还没有什么机制能推翻重来人类有史以来的一切经济规律。

远离价值的价格,犹如灵魂出窍的形体,尽管趾高气扬,却是走不远的!在我看来,至少有三种经济方式会将高房价拉回本体。一种方式,是通过政府的经济手段进行调控,迫使过高的房价降下来。一种方式,是通过购房者联合起来,理性地与开发商进行市场博弈。最后一种方式,是通过市场自发的进程,最终由价值规律调节资本的流动而导致价格回归。这三种方式又可以理解为“两只手”:第一二种方式,主要是通过理性的“有形之手”进行调控,第三种方式即以“无形之手”暗中召唤。调节,是要付出代价的,总要有经济上的牺牲,特别是“无形之手”的调节代价更大。

就中国目前的房价的走势来看,通过政府的宏观经济政策进行的调控所起到的作用是十分有限的。今年先后出台的“国八条”、“新八条”,以及国务院会议精神,温总理讲话,管理部门与行业领导的意见,加之各大媒体如潮的批评与质疑,可算是如火如荼。然而效果如何呢?政府调节没能“剐”下多少价位。该“五一黄金周”还是“五一黄金周”,该“九金十银”还是“九金十银”。但见商家钵盆满,怎听百姓哀怨声!

那末,能寄希望于购房者理性联合起来与高房价进行斗争吗?这固然是一个富于创意的设想,恐怕这比地球人与外星人谈情说爱更令人不可思议!每一个购房者,都有如陷入“囚徒困境”中的成员一样,各自打着自己的算盘。更何况,进入购房者中,有外资,有个人投资,有团购;其需求,有安居,有安逸,有炒房。联合行动,至少目前还看不到任何迹象。

依我看,虽然理论上讲自觉调节是最经济的,但在短期内是难以有效的。恐怕,通过市场自发的调节是不以人们意志为转移的了。

价值规律的调节是一个客观的过程。这里没有人为主观因素,没有道德导向,也没有非经济因素介入。这一过程大体可以解析为以下五个阶段:第一阶段,房价拉起,这一信息在市场中传递给各个投资商,蠢蠢欲动的投资商即行观察与调研;第二阶段,房价持续高企,反复将加强信息传递给投资商,于是敢于冒险的资本率先进场;第三阶段,各路资本争相效犹,大量资本逐利拥入,此时供给的增长仍赶不上需求的增长;第四阶段,供给徒增,出现供过于求迹象,最初可能是结构性的,最终出现整体上的供过于求,价格拐点形成;第五阶段,价格下跌,严重时将出现崩盘效应。价值规律的“无形之手”就是这样将高企房价拉下来的。

在市场经济条件下,这是一个反复上演的故事。作为资本的人格化者,没有人能完全避免一再犯同一个错误。作为一个自发的调节过程,它是以“资本投资试错法” 来开辟道路的,那一定有钱成为开辟道路中的牺牲品。换句话说,价格既然是钱垫上去的,下跌时自然有钱垫背。有两种人将为日后房价下跌造成的损失“埋单”:一是房地产投资商,二是楼房炒作投资者。这个钱,虽然都是他们的钱,但并不一一对应。可能有人欢乐有人闹,有人哭泣有人笑。而没有进入房市的公众,都是观赏这出剧的局外人。

远离价值的价格终究要灵魂入窍,无论是理性地通过有形之手拉回还是自发地通过无形之手召幡唤回,总会有经济上的牺牲,这就是经济调节的代价或曰成本。

现在,高房价开始在中国房地产的领军阵地上海回归,是不是真的会带动中国整个房地产的价格回归价值运动呢?我们拭目以待。

经济人报
(文章仅代表作者个人立场和观点)



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