聯邦儲備基金利率和房貸利率之不同(上)

2008-06-26 09:14 作者: Mary YU

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許多朋友向我詢問為什麼房屋貸款的利率不隨著聯邦儲備基金利率的下降而下降?國庫債券與房屋貸款利率的關係是怎樣的?這些都是很好的問題,現在我來試著向您們解釋。

聯邦儲備基金利率,也就是最近聯邦儲蓄局不斷下調的利率是一個短期(過夜)利率。當一個銀行為了達到當天的儲備資金的需求而向其他銀行借錢時,該銀行被 收取的利率,是銀行與銀行之間相互借錢的利率。每個銀行在每天結束時,必須具有一定數額的儲備資金。如果資金不足可以向其他銀行借。聯邦儲蓄局只不過建議 利率應該是多少,但銀行之間可以進行協商。

聯邦折扣利率是短期借款的一個指標,把它與房屋貸款的利率相關聯起來顯得有一點不公平,因為房屋貸 款是長期的。受聯邦儲備基金利率下調直接影響的是信用卡的借貸利率,汽車/輪船類貸款利率和房屋淨值貸款利率。聯邦儲備基金利率並不決定房屋貸款利率,在 絕大多數情況下,債券市場起到了很大的作用。為期10年的國庫債券是決定房屋貸款利率的基準。通常,多個房屋貸款被放在一起作為債券出售給那些尋求有固定 回利的投資者。這就是所謂的第二貸款市場。

那麼什麼因素決定10年債券的利率?

債券有利率(即回利)和賣出價。當債券的價格上昇時,它的回利就減少。房屋貸款的利率隨著債券利率的波動而或上昇或下降,但是是什麼決定了債券的上下波動呢?
 
通貨膨脹是影響國庫債券市場和房屋貸款利率的首要因素。國庫債券投資者不喜歡的一件事就是通貨膨脹,因為通貨膨脹將減少他們的固定回利和投資的價值。當 經濟發展速度減慢,通貨膨脹率處於很低的情況下,投資者更願意選擇長期性的債券作為投資對象,因而國庫債券的價值上昇,債券的回利下降,所以房屋貸款的利 率也隨之下降。

30年房屋貸款的利率受到長期貸款的供與需資金的影響。目前我們正面臨著聯邦儲蓄局不斷降低利率的形勢下,但是投資者同時也面臨著通貨膨脹不斷上昇的壓力,因而使得債券市場處於冷淡的市場,從而影響了資金的迴流。

我一直對我的顧客說:“當你聽到壞消息時—無論是國內的還是國際的——給我打電話。”因為常常壞消息就是低利率,所有的市場對不好的消息都會有很大的反 應,市場不喜歡不確定的因素。當市場上出現壞消息是,固定利率類的投資就會興旺起來,因為投資者尋求更安全的地方進行投資而避免進入不穩定的股票市 場。(未完待續)



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