大摩中国地产行贿路线图:违规早已不是第一次

这两天,雅居乐地产控股有限公司(3383.HK)梦魇缠身.

市场传闻雅居乐海南清水湾项目是大摩中国房地产主管盖斯彼得森(Garth Peterson)陷入"行贿门"的导火索.该项目是彼得森离职前最后做成的一笔交易项目.

今年2月11日,摩根士丹利在一份公开文件中披露,称公司前中国房地产投资机构董事总经理盖斯彼得森因涉嫌违反"海外腐败法"于去年12月30日离开大摩,目前他成为美国证券交易委员会(SEC)的调查对象.

虽然雅居乐方面极力澄清,但是资本市场上,股票仍然以暴跌21.7%还以颜色.

如今,到底雅居乐项目是"行贿门"的导火索,还是上海是彼得森东窗事发地,已经成了一个难解之谜,一切还要留待彻查之后才能揭开真相.

雅居乐项目成导火索

3月1日,三亚陵水黎族英洲村附近,海南清水湾,在这个有海南第一大盘之称的售楼部里,有客户正在揣度大摩与该楼盘开发商雅居乐合作的内幕消息,以决定到底是否下单买楼.

"如果摩根士丹利撤资,这个楼盘会否烂尾?"说话的是来自重庆的一位中年男子,国字脸,不时地弹弹手中的大中华烟.他告诉时代周报记者,在和太太决定来实地考察这个楼盘之后,雅居乐是否卷入大摩"行贿门"的问题一直困扰着他.

时代周报记者了解到,该楼盘由香港上市地产公司雅居乐开发,后来与大摩的中国区房地产主管彼得森洽谈,在2008年7月双方签订协议,以52.8亿元买下该清水湾30%项目的股权.

早在协议签订之前,雅居乐已在海南深耕已久.

时代周报调查获悉,早在2005年,雅居乐已经开始和海南省政府主管领导部门接触,商谈长期合作规划, 2006年8月,雅居乐和海南省陵水黎族签订了130亿元的旅游地产开发项目清水湾,该项目是海南近年来旅游地产开发的最大项目之一,并被列入海南省的" 十一五"规划之中.总用地面积约15000亩,开发年限为10年.

2007年3月和7月,雅乐居先后在周边买了更多的地皮,截至目前,雅居乐清水湾项目的总占地面积已经超过1000万平方米.

让不少同行羡慕的是,拿下这一大项目,总共才花了24亿元左右,折算成面地价仅为250元/平方米,而周边楼盘售价早已在6000元/平方米以上.如此收益丰厚的项目,雅居乐为什么要拿来与大摩分享呢?

彼得森离职前最后做成的一笔交易就是这个房地产项目,当时代周报记者以购房者的身份向雅居乐售楼部工作人员求证时,得到了很多人员的证实.摩根士丹利的高管们过完年后还经常来售楼部,最后一次来应该是2009年2月份吧,我们经常去接机.至于彼得森,去年来过,已经好长时间没见过了. "售楼小姐说.

辩解自相矛盾

雅居乐传讯部高级助理毕秀媚在接受时代周报采访却是另一番言辞"彼得森从来没来过这里,大摩的其他高管倒是经常来.我们也是从报纸上看到的消息. "

毕秀媚随后对时代周报记者解释: "雅乐居冤死了,我们是2006年就拿到地了,地价都付清了,而彼得森是2008年才介入进来,大摩和雅居乐是正常的商业合作,没涉及到政府,他向谁行贿呢?清水湾项目绝对是清白的. "一会辩称彼得森没有来过,一会又声称彼得森2008年才介入进来,她的言辞前后自相矛盾.

不过,大摩以原地价7倍的价格巨资投入,难道真的是仅仅看好该项目的升值前景?

时代周报记者在该项目周边看到,尽管清水湾项目风景优美,面朝大海,但方圆几公里之外,都极少有车经过,交通和环境配套严重不足.

"三亚经历过20世纪90年代的地产泡沫,类似摩根士丹利这样的投入,风险非常高,大摩已经被雅居乐清水湾项目套牢了."在海口从事房地产开发的一位行业研究员告诉时代周报记者.

"彼得森被调查的起因,是向政府官员贿赂,直接从雅居乐购买股权,并不需要和政府部门打交道,他有必要走政府的路子吗?"海南省三亚市政府一位不愿具名的官员对时代周报记者这样说.

雅居乐内部人士还向时代周报记者报料,彼得森自2008年3月升任摩根士丹利中国房地产主管以来,曾就上海的一些项目找过一些中间人去撮合当地政府,最大的可能是"上海的地产项目把他给扯进去了."

东窗事发于上海?

尽管此时大摩正深受中国"行贿"丑闻干扰,但位于上海卢湾区淮海中路的上海广场30楼,大摩资产服务咨询公司上海分公司依旧如常.

往上走一层楼,就是大摩在上海最亲密的合作伙伴上海永业集团的办公楼.

据上海地产界业内人士介绍,上海永业集团以前为上海卢湾区政府控股的企业,是上海市房地产开发企业50强"背景极其复杂.上海永业相继开发了上海永业公寓一期,锦麟天地雅苑,鹿澄天地别墅,松江湖畔天地等精品项目,是大摩在中国房地产市场的战略合作伙伴.

追溯到2005年6月15日,中国海外(0688.hk)一则公告称,中国海外以5.52亿元港币出售淮海中路上海广场60%的权益给在开曼群岛 注册的名为MSR Asia Acquisitiongs I , Inc.. MSR Asia是大摩旗下的子公司,是大摩为在亚洲收购房地产而成立的基金.

此后, MSR Asia以2.94亿港元收购了上海广场32%的股权.上海广场剩下的8%股权则恰恰是大摩的合作伙伴上海永业集团所拥有.至此,大摩取得了上海广场的控股权.

大摩和上海永业集团的合作要在更早前.

2003年7月,大摩名下房地产基金MSREF与上海永业集团合作成立项目公司,投资了上海新天地附近的"锦麟天地雅苑"项目.大摩入股10%,总投资达9000万美元.具体运作项目的公司是上海华丽房地产发展有限公司(以下简称上海华丽).

锦麟天地雅苑是大摩和永业集团合作的第一个项目,地处上海卢湾区的钻石地段.

时代周报记者从卢湾区工商分局查询获知,上海华丽的法人代表为吴永华,即上海永业集团董事长.上海华丽注册资本为2500万美元,新加坡公司华丽控股私人有限公司以2590万美元出资,拥有上海华丽的控股权70%.

2003年占上海华丽30%股权的上海永业,将上海华丽25%的股权转让给注册在英属维尔京群岛的"Yongye国际有限责任公司,其转让价为869.5万美元.而操作这一系列动作的正是Yongye国际有限责任公司董事盖斯彼得森,也即是大摩前中国房地产主管.

随着上海房地产市场的腾飞,大摩与上海永业的合作也在逐渐加深.

2007年2月,大摩与上海永业成立上海永威置业有限公司(以下简称永威置业)斥资13亿元取得上海市卢湾区第65街坊徐家汇路258弄地块(南块) ,这是大摩首次被爆从拿地阶段开始介入项目开发,摇身一变成了"开发商.

时代周报记者在上海房屋土地资源管理局查询,永威置业的法人由大摩当时的执行董事彼得森担任.

有业内人士透露,彼得森事发,祸根可能在几年前就已埋下, 2006年,大摩房地产正式在上海成立办事处之前,彼得森就已活跃在上海的地产圈了,随着他在上海圆满完成多个重量级的房地产项目,彼得森很快就成为大摩房地产基金在华业务的"一把手.同时,彼得森和上海多个政府部门的关系很好,深谙中国地产业的潜规则,所以最大的可能就是,在上海买地参与开发当中的商业贿赂被抖出来了.

大摩在中国的违规操作早已不是第一次.去年7月3日,大摩前任中国区总经理杜军就因涉嫌9次内幕交易在香港被捕.

事实上,大摩方面对此事的处理确实比较隐秘.大摩内部人士透露,去年10月,彼得森开始离职的时候,公司同事认为"受金融危机的影响."金融危机并不是彼得森离职的真正原因,但却一定程度上促使了彼得森丑闻的曝光.

据上海地产界人士介绍,金融危机爆发后,大摩在上海的多个项目业务停了下来,于是以前积压的矛盾都出来了,行贿事情才得以曝光.

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