大摩中國地產行賄路線圖:違規早已不是第一次

這兩天,雅居樂地產控股有限公司(3383.HK)夢魘纏身.

市場傳聞雅居樂海南清水灣項目是大摩中國房地產主管蓋斯彼得森(Garth Peterson)陷入"行賄門"的導火索.該項目是彼得森離職前最後做成的一筆交易項目.

今年2月11日,摩根士丹利在一份公開文件中披露,稱公司前中國房地產投資機構董事總經理蓋斯彼得森因涉嫌違反"海外腐敗法"於去年12月30日離開大摩,目前他成為美國證券交易委員會(SEC)的調查對象.

雖然雅居樂方面極力澄清,但是資本市場上,股票仍然以暴跌21.7%還以顏色.

如今,到底雅居樂項目是"行賄門"的導火索,還是上海是彼得森東窗事發地,已經成了一個難解之謎,一切還要留待徹查之後才能揭開真相.

雅居樂項目成導火索

3月1日,三亞陵水黎族英洲村附近,海南清水灣,在這個有海南第一大盤之稱的售樓部裡,有客戶正在揣度大摩與該樓盤開發商雅居樂合作的內幕消息,以決定到底是否下單買樓.

"如果摩根士丹利撤資,這個樓盤會否爛尾?"說話的是來自重慶的一位中年男子,國字臉,不時地彈彈手中的大中華煙.他告訴時代週報記者,在和太太決定來實地考察這個樓盤之後,雅居樂是否捲入大摩"行賄門"的問題一直困擾著他.

時代週報記者瞭解到,該樓盤由香港上市地產公司雅居樂開發,後來與大摩的中國區房地產主管彼得森洽談,在2008年7月雙方簽訂協議,以52.8億元買下該清水灣30%項目的股權.

早在協議簽訂之前,雅居樂已在海南深耕已久.

時代週報調查獲悉,早在2005年,雅居樂已經開始和海南省政府主管領導部門接觸,商談長期合作規劃, 2006年8月,雅居樂和海南省陵水黎族簽訂了130億元的旅遊地產開發項目清水灣,該項目是海南近年來旅遊地產開發的最大項目之一,並被列入海南省的" 十一五"規劃之中.總用地面積約15000畝,開發年限為10年.

2007年3月和7月,雅樂居先後在周邊買了更多的地皮,截至目前,雅居樂清水灣項目的總佔地面積已經超過1000萬平方米.

讓不少同行羨慕的是,拿下這一大項目,總共才花了24億元左右,折算成面地價僅為250元/平方米,而周邊樓盤售價早已在6000元/平方米以上.如此收益豐厚的項目,雅居樂為什麼要拿來與大摩分享呢?

彼得森離職前最後做成的一筆交易就是這個房地產項目,當時代週報記者以購房者的身份向雅居樂售樓部工作人員求證時,得到了很多人員的證實.摩根士丹利的高管們過完年後還經常來售樓部,最後一次來應該是2009年2月份吧,我們經常去接機.至於彼得森,去年來過,已經好長時間沒見過了. "售樓小姐說.

辯解自相矛盾

雅居樂傳訊部高級助理畢秀媚在接受時代週報採訪卻是另一番言辭"彼得森從來沒來過這裡,大摩的其他高管倒是經常來.我們也是從報紙上看到的消息. "

畢秀媚隨後對時代週報記者解釋: "雅樂居冤死了,我們是2006年就拿到地了,地價都付清了,而彼得森是2008年才介入進來,大摩和雅居樂是正常的商業合作,沒涉及到政府,他向誰行賄呢?清水灣項目絕對是清白的. "一會辯稱彼得森沒有來過,一會又聲稱彼得森2008年才介入進來,她的言辭前後自相矛盾.

不過,大摩以原地價7倍的價格巨資投入,難道真的是僅僅看好該項目的升值前景?

時代週報記者在該項目周邊看到,儘管清水灣項目風景優美,面朝大海,但方圓幾公里之外,都極少有車經過,交通和環境配套嚴重不足.

"三亞經歷過20世紀90年代的地產泡沫,類似摩根士丹利這樣的投入,風險非常高,大摩已經被雅居樂清水灣項目套牢了."在海口從事房地產開發的一位行業研究員告訴時代週報記者.

"彼得森被調查的起因,是向政府官員賄賂,直接從雅居樂購買股權,並不需要和政府部門打交道,他有必要走政府的路子嗎?"海南省三亞市政府一位不願具名的官員對時代週報記者這樣說.

雅居樂內部人士還向時代週報記者報料,彼得森自2008年3月升任摩根士丹利中國房地產主管以來,曾就上海的一些項目找過一些中間人去撮合當地政府,最大的可能是"上海的地產項目把他給扯進去了."

東窗事發於上海?

儘管此時大摩正深受中國"行賄"醜聞干擾,但位於上海盧灣區淮海中路的上海廣場30樓,大摩資產服務諮詢公司上海分公司依舊如常.

往上走一層樓,就是大摩在上海最親密的合作夥伴上海永業集團的辦公樓.

據上海地產界業內人士介紹,上海永業集團以前為上海盧灣區政府控股的企業,是上海市房地產開發企業50強"背景極其複雜.上海永業相繼開發了上海永業公寓一期,錦麟天地雅苑,鹿澄天地別墅,松江湖畔天地等精品項目,是大摩在中國房地產市場的戰略合作夥伴.

追溯到2005年6月15日,中國海外(0688.hk)一則公告稱,中國海外以5.52億元港幣出售淮海中路上海廣場60%的權益給在開曼群島 註冊的名為MSR Asia Acquisitiongs I , Inc.. MSR Asia是大摩旗下的子公司,是大摩為在亞洲收購房地產而成立的基金.

此後, MSR Asia以2.94億港元收購了上海廣場32%的股權.上海廣場剩下的8%股權則恰恰是大摩的合作夥伴上海永業集團所擁有.至此,大摩取得了上海廣場的控股權.

大摩和上海永業集團的合作要在更早前.

2003年7月,大摩名下房地產基金MSREF與上海永業集團合作成立項目公司,投資了上海新天地附近的"錦麟天地雅苑"項目.大摩入股10%,總投資達9000萬美元.具體運作項目的公司是上海華麗房地產發展有限公司(以下簡稱上海華麗).

錦麟天地雅苑是大摩和永業集團合作的第一個項目,地處上海盧灣區的鑽石地段.

時代週報記者從盧灣區工商分局查詢獲知,上海華麗的法人代表為吳永華,即上海永業集團董事長.上海華麗註冊資本為2500萬美元,新加坡公司華麗控股私人有限公司以2590萬美元出資,擁有上海華麗的控股權70%.

2003年佔上海華麗30%股權的上海永業,將上海華麗25%的股權轉讓給註冊在英屬維爾京群島的"Yongye國際有限責任公司,其轉讓價為869.5萬美元.而操作這一系列動作的正是Yongye國際有限責任公司董事蓋斯彼得森,也即是大摩前中國房地產主管.

隨著上海房地產市場的騰飛,大摩與上海永業的合作也在逐漸加深.

2007年2月,大摩與上海永業成立上海永威置業有限公司(以下簡稱永威置業)斥資13億元取得上海市盧灣區第65街坊徐家匯路258弄地塊(南塊) ,這是大摩首次被爆從拿地階段開始介入項目開發,搖身一變成了"開發商.

時代週報記者在上海房屋土地資源管理局查詢,永威置業的法人由大摩當時的執行董事彼得森擔任.

有業內人士透露,彼得森事發,禍根可能在幾年前就已埋下, 2006年,大摩房地產正式在上海成立辦事處之前,彼得森就已活躍在上海的地產圈了,隨著他在上海圓滿完成多個重量級的房地產項目,彼得森很快就成為大摩房地產基金在華業務的"一把手.同時,彼得森和上海多個政府部門的關係很好,深諳中國地產業的潛規則,所以最大的可能就是,在上海買地參與開發當中的商業賄賂被抖出來了.

大摩在中國的違規操作早已不是第一次.去年7月3日,大摩前任中國區總經理杜軍就因涉嫌9次內幕交易在香港被捕.

事實上,大摩方面對此事的處理確實比較隱秘.大摩內部人士透露,去年10月,彼得森開始離職的時候,公司同事認為"受金融危機的影響."金融危機並不是彼得森離職的真正原因,但卻一定程度上促使了彼得森醜聞的曝光.

據上海地產界人士介紹,金融危機爆發後,大摩在上海的多個項目業務停了下來,於是以前積壓的矛盾都出來了,行賄事情才得以曝光.

---

【誠徵榮譽會員】溪流能夠匯成大海，小善可以成就大愛。我們向全球華人誠意徵集萬名榮譽會員：每位榮譽會員每年只需支付一份訂閱費用，成為《看中國》網站的榮譽會員，就可以助力我們突破審查與封鎖，向至少10000位中國大陸同胞奉上獨立真實的關鍵資訊， 在危難時刻向他們發出預警，救他們於大瘟疫與其它社會危難之中。