茅于轼:房地产市场机制并没有失效


目前,为了建保障性住房,中国政府打算大规模介入房地产市场。其理由是房地产市场失效了。

按照经济学的理论,如果某一产品的市场失效,这时需要市场之外的力量介入,最通常的就是政府介入。按照现在的计划,非市场支配的保障性住房五年内将达到3600万套,而商品房平均每年的交房量大约为500万套。可见保障性住房将占领住房供给的大部分,商品房市场将退缩到半边天下。

反观中国住房供给的历史,可以看出,住房商品化对改善百姓的居住条件所起的无与伦比的作用。

解放的次年,1950年,在经过八年抗战和三年内战之后,住房遭到空前破坏,人民的居住条件极为困难,城镇人均住房面积只有4.5平方米。在大规模经济建设27年后,到1977年,人均住房面积反而降低到3.6平方米(陈杰:《中国住房事业六十年》),比解放初还减了五分之一。改革开放20年之后,到1997年,人均住房面积增加到8.8平方米,居住条件有了显著改善。但是真正的突飞猛进是在取消福利分房,实行住房商品化以后,在短短的13年内人均住房面积已经达到28平方米。住房商品化对改善中国人民的住房条件起到了巨大的作用,这是有目共睹的事实。

但是近三年来中国的住房市场发生了重要变化,房价冲天,涨了一倍多。许多人认为房地产市场出了问题,是市场失效了,因此要求政府出面干预的呼声极高。这就是大规模保障房出台的背景。

但是如果我们仔细审查房地产市场的运作,可以发现,它基本上是一个竞争性市场。大一点的城市都有上百家房地产开发商。房价是充分竞争的,买房的人有充分的选择权。房价之所以高,不是房地产业的市场失效,而是土地市场失效。土地价格飞涨是房地产涨价的直接原因。土地市场失效,又是因为土地是独家供应,而且供应方是政府。没有人能够监督政府,它又有强烈的利润动机,无节制地推高地价,使得房价跟着无节制地上升。这才是房价高涨的真正原因。

现在不去解决土地市场失灵的问题,而把房地产市场收归政府;病在土地市场上,现在叫房地产业吃药,根本是文不对题,药吃错了对象。

另外一个认为房地产市场失效的理由是,房价与百姓的收入水平完全脱节。普通的工薪阶层一辈子的工资也买不起一套房。价格和购买力分离,这个市场只能靠特殊高收入家庭来维持,显然是一个不正常的市场。为了纠正普通人买不起房的问题,政府应承担起为普通人买房的责任,提供低价的保障性住房。

可是,按购买力分配商品是市场经济的基本原则。不光是住房如此,一切商品都如此。有人买不起就认为市场失效,是毫无道理的。现在有一大批人买不起房,问题不在商品房市场上,而在收入分配过于悬殊上。不解决收入分配的问题,而归咎于商品房市场,是完全没有道理的。病在收入分配,现在叫房地产市场吃药,那怎么能解决问题呢。

住房和一般商品有所不同,住房是必需品,联合国《经济、社会及文化权利国际公约》规定每个人都该有住房,这是人的基本权利。如果有人因经济困难而住不起房,政府有责任提供能过得去的住房,这就是保障性住房政策的来由。也可以说,保障性住房的目的是缓解住房上的不公平,是让最困难的人也能有起码的房子住,并不是让普通人也能买得起房。普通人现在买不起将来应该买得起,实在买不起还可以租房。所以保障性住房的对象不是中等收入的普通人,而是住房最困难的人,现阶段就是进城打工的农民工。相比之下,他们的住房条件最差,他们应该是保障性住房的服务对象。

可是,我们把服务对象搞错了。我们把进城打工的农民工排除在保障性住房的服务对象之外。结果是中等收入的人获得了巨大的房价补助。受损失的是国有土地的流失,而且流失给了并非最困难的人。所以这个政策没有缓解住房的不公平,最困难的人没有得到改善。

由于中国保障性住房的政策目标存在重大失误,实施四年来不但没有缓解住房的不平等,反而加剧了这方面的不平等,而且还造成大量化公为私、侵吞国有资产的腐败案件。更为糟糕的是,它恶化了商品房市场的环境,将来如何恢复这一市场将是一个艰巨的任务。

是的,普通人也要改善住房,但那要靠改革开放,提高全社会的经济效率,而不是靠政府补贴。补贴的钱还是从百姓创造的财富来。社会不富,谁有能力补贴广大的普通人?

原题:中国保障房政策的偏差



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