万科进入冬天模式
紧缩过冬创出历史新低
7-10月,10家标杆房企仅花费购地款212亿元
“万科已经进入冬天模式,在这个模式下首先就是现金为王,现金流比利润更为重要。其次就是积极卖房,不囤地。第三,更慎重的买地,买地是最浪费钱的,不能买错地。”万科总裁郁亮日前在一次媒体交流会上这样表示。
而数据也显示,内地十大标杆房企(保利、富力、恒大、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海)前10个月的购地金额仅占销售款的21%,创出历史最低,并且这一比例甚至不及处于金融危机漩涡中的2008年。
土地市场拐点或率先出现
对于龙头房企拿地的节奏的变慢,有分析就认为,一方面是由于政府土地供应量偏少,优质地块不多,地价并未出现明显下降;另一方面则是由于调控趋严,销售回款增速放缓,开发商为保证持有较充裕的现金,拿地态度比较谨慎。
尤其是2011年下半年以来,随着各地楼市销售持续萎缩,房企的拿地热情进一步降低。7月-10月,10家标杆房企仅花费购地款212亿元。其中10月份仅有万科、绿城两家房企花费约21亿元购入4宗地块。并且绿城参股山东东营区一宗商住用地仅花费9800万元。而前期每月都有购地支出的保利、中海等房企在10月未有动作。
对此,北京中原地产三级市场研究总监张大伟就认为,“在全国楼市还未出现拐点前,土地市场拐点已经率先出现。
他表示,首先今年因销售业绩下滑、融资渠道萎缩等多重因素叠加影响,各家企业库存积压加剧,资金状况劣于往年,拿地明显更加审慎。
此外,由于调控预期时间长,为避免不确定的经营风险,各家企业新增土地储备意愿不足,招保万金四大房企今年10月份仅2宗土地入库,而去年同期则为19宗,且企业增加土地主要集中在新兴三线城市,一线城市住宅土地市场明显冷清。
而与房企谨慎拿地相对应的是各大城市频频出现的土地流拍情况。
近来济南、南京、成都等城市纷纷出现土地拍卖流拍,底价成交更是成为主流。
中原监测数据显示,全国13个主要一二城市1-10月累计成交居住用地4450公顷,同比大幅缩减28%。而受地方财政压力及土地供应目标尚未实现的影响,地方政府从8月起加大土地投放,近三个月平均供应量较今年1-7月均值大增66%。
不过,虽然供应量上涨,但是受到调控抑制成交量的影响,在全国主要的133个大中城市里,前十月成交地块为7734宗,其中4619宗是以底价成交,比重约为60%,13个主要一线城市中成交地块中底价成交占比也达到了52.8%。
库存积压严重去化率再创历史新低
而在房企慎重买地的同时,积极卖房消化库存更成了房企目前最为重要的工作。
截至10月,全国执行限购政策相对最严格的10个城市中,库存积压达到了6044.46万平米,环比9月初上涨了6%,库存积压增加了28640套。同时,截至今年三季度末,沪深股市140多家上市房企存货总量超过1.2万亿元,较去年同期大幅上涨了42%。其中,库存同比增长的公司多达112家,占比77.78%,库存环比增长的也有109家,占比75.69%。
资料显示,全国前9月住宅新开工面积为124115万平米,而同期住宅的竣工面积则为39953万平米,差额高达8.5亿平米。业内人士就预计,全国性的库存积压高点可能在明年三月左右达到。
而目前库存的去化率也十分缓慢,北京年内的项目近五成签约不足30%。根据北京房地产交易管理网数据显示,截至11月14日,年内北京新建住宅期房供应项目135个,共取得预售许可证180次,供应房源56729套,合计727.41万平米,其中已经网签出售的仅为23878套,平均去化率为42.1%,再创历史新低。
面对这种局面,品牌开发商纷纷开始降价促销,以提高库存的去化率。
自今年5月起,就有中海、碧桂园等开发商纷纷推行降价促销,以价换量的策略。9月,全国各地区加入降价销售行列的品牌开发商也越来越多。中原监测数据显示,富力、保利、万科等标杆房企,都进行了不同程度的降价促销。在上海、北京等城市,一线房企去库存化的举措均非常明显。
对此,张大伟就表示,由于政府在土地、房价控制和税收等方面对开发企业的约束加大,因此对企业而言“博价”的风险日益加大,“博量”是目前条件下的最优选择。
来源:证券日报
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