今年楼市如果不做调整 明年一定出问题

2012-01-22 13:10 作者: 任志强

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2011年土地购置量少,房子卖不动并且库存量较大,由于资金的原因,2012年土地购置量也很难上行,一旦房屋销售再上不去,虽然不会大面积垮塌或者崩盘,但开发企业2013年土地购置就保证不了,到时出现问题就连堵都堵不住。

从此前的调控情况来看,虽然“国八条”里也提到要增加供给,但实际上,如果扣除了一千万套保障性住房,2011年的商品房从9月份开工就是负的。如果在2012年继续严控,再想增加供给也不可能。同时,2011年土地成交基本上和2009年差不多,都是负的。

土地如果是负的,开工如果是负的,现在开始政策刺激都来不及。为什么刺激都上不去?一是房地产市场本身的周期运行规律,市场的调整和反转至少需要6-8个月的时间,此前的几次调整也证明了这一点;二是开发商的钱都压在房子上,无力买地并进而保证市场供给。

举个例子,2009年2月份政府开始刺激房地产,但2009年土地仍然是负增长,因为开发商没钱买地,大部分钱都在房子上,必须把房子销售出去才能变成钱,因此一直到了2010年才增加了土地的交易。

因此,虽然2010年是连续五六年以来投资和到位资金相比最高的,但是市场目前的情况与以往雷同,2012年的情况就是2009年的翻版,开发商所有的钱都压在房子上,如果房子变不成钱,就没有地,最危险的是2013年。

如果现在不为了2013年的情况做预调,到了2013年就来不及了,因为没有6-8个月的时间,市场是调整不过来的。因此,我不觉得2012年房地产商就过不下去了,但是2012年如果政策不做调整,2013年一定出问题。我想提出警告的就是现在怎么看2013年?

不能把调控目的解释为仅仅解决房价问题。首先要看房价下降的目的是什么?是为了防止通胀?是为了消灭泡沫?还是为了让大家买得起房?这三个问题有不同的解决办法。

如果是为了让买不起房的人买得起,那可以减税;如果是要解决泡沫问题,需要从地价、税收开始,统一解决。

另外,不应该所有城市的房价都往下降,大中小城市之间差别非常大,大城市城市化率基本达到了59%,接近60%;中等城市有不到40%的城市化率;小城市只有不到30%的城市化率。很多开发商向三四线城市转移,就是因为那些地方城市化率低。

凡是城市化率低的,是以住宅建筑为主;凡是城市化率高的,是以商业建筑为主。三四线城市的房价是往上升的,但现在所有舆论都在讲,不管什么城市都往下降,那就变成误导了。



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