今年樓市如果不做調整 明年一定出問題
2011年土地購置量少,房子賣不動並且庫存量較大,由於資金的原因,2012年土地購置量也很難上行,一旦房屋銷售再上不去,雖然不會大面積垮塌或者崩盤,但開發企業2013年土地購置就保證不了,到時出現問題就連堵都堵不住。
從此前的調控情況來看,雖然「國八條」裡也提到要增加供給,但實際上,如果扣除了一千萬套保障性住房,2011年的商品房從9月份開工就是負的。如果在2012年繼續嚴控,再想增加供給也不可能。同時,2011年土地成交基本上和2009年差不多,都是負的。
土地如果是負的,開工如果是負的,現在開始政策刺激都來不及。為什麼刺激都上不去?一是房地產市場本身的週期運行規律,市場的調整和反轉至少需要6-8個月的時間,此前的幾次調整也證明了這一點;二是開發商的錢都壓在房子上,無力買地併進而保證市場供給。
舉個例子,2009年2月份政府開始刺激房地產,但2009年土地仍然是負增長,因為開發商沒錢買地,大部分錢都在房子上,必須把房子銷售出去才能變成錢,因此一直到了2010年才增加了土地的交易。
因此,雖然2010年是連續五六年以來投資和到位資金相比最高的,但是市場目前的情況與以往雷同,2012年的情況就是2009年的翻版,開發商所有的錢都壓在房子上,如果房子變不成錢,就沒有地,最危險的是2013年。
如果現在不為了2013年的情況做預調,到了2013年就來不及了,因為沒有6-8個月的時間,市場是調整不過來的。因此,我不覺得2012年房地產商就過不下去了,但是2012年如果政策不做調整,2013年一定出問題。我想提出警告的就是現在怎麼看2013年?
不能把調控目的解釋為僅僅解決房價問題。首先要看房價下降的目的是什麼?是為了防止通脹?是為了消滅泡沫?還是為了讓大家買得起房?這三個問題有不同的解決辦法。
如果是為了讓買不起房的人買得起,那可以減稅;如果是要解決泡沫問題,需要從地價、稅收開始,統一解決。
另外,不應該所有城市的房價都往下降,大中小城市之間差別非常大,大城市城市化率基本達到了59%,接近60%;中等城市有不到40%的城市化率;小城市只有不到30%的城市化率。很多開發商向三四線城市轉移,就是因為那些地方城市化率低。
凡是城市化率低的,是以住宅建築為主;凡是城市化率高的,是以商業建築為主。三四線城市的房價是往上升的,但現在所有輿論都在講,不管什麼城市都往下降,那就變成誤導了。
来源:北青網
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