楼市调控或将“无疾而终”(图)


被称为“刀锋学者”的中欧国际工商学院经济学与金融学教授许小年,言辞总是十分犀利。“我不替任何人说话,我只为‘权利’说话,参与市场经济的每一个公民和每一个企业都应该享有正当的权利。”他在接受记者采访时说。

他并不担心他的言论会得罪谁。“有不同的意见很正常,大家可以讨论和交流”。他说。曾有网民质疑许小年是在为开发商辩护和说话,他态度坚决地否认。

在参加博鳌•21世纪房地产论坛之前,许小年关于“史上最严厉的调控将无疾而终”的言论被片面放大,这也是他不愿接受媒体采访的原因。作为严谨的学者,他担心沟通的效率问题,也担心被断章取义。

调控难破房价上涨逻辑

早在2010年,他就曾预测房价不会大跌,并且还会继续上涨。“这个观点从来没有改变过。”许小年说。

许小年看到的问题本质是,在涉及如此多方利益的博弈中,包括中央、地方政府、银行、开发商、有房者、无房者、农民,以及如此多重且相互矛盾的目标下,包括政绩、房价、财政收入、个人好处、GDP、就业,想靠一个简单的限购解决环环相扣的复杂问题,几无成功希望。

在供需关系紧张的城市,房价在短暂的下跌后,又呈现出反弹之势。“高房价的根本原因是供需失衡。”许小年一直这样认为。

需求层面不仅仅包括“刚性需求”也包括“投资、投机需求”。他指出,如果将收入、婚龄人口、城镇化等因素决定的需求称为“刚性需求”的话,对“弹性需求”或者“投资、投机需求”影响最大的就是通胀预期、替代性投资品以及未来房屋供应。预期未来通胀越高、持续时间越长,购买实物产品以保护储蓄价值的冲动就越强,当期房价也就越高。预期未来投资渠道继续狭窄,当期的需求就越旺盛,带动当期房价上升。

7月5日晚间,央行宣布降息的消息,这已是今年年内第二次降息。许小年曾指出,对预期影响最大的短期因素是货币供应,低利率政策引发房价上涨。这一观点,全国工商联房地产商会会长聂梅生也很认同。

而未来房屋供应取决于土地供应,“18亿亩红线”使预期基本无悬念:地产商和民众都认为土地供应会越来越少,房产将越来越稀缺。在这样的预期下,地产商捂地,放慢开发节奏,当期供应下降。限购、限贷政策执行一年多以来,因需求受困、市场低迷,开发商进一步减少拿地,未来供应量必受影响。而3600万套保障房也未如预期的时间入市,各地保障房的分配矛盾也多有爆发,这些都是影响供给扩大的因素。

尽管亦有观点指出,部分地区空置率较高,并且从房屋供给总量上已呈现出供大于求的趋势,增加供给会恶化这一趋势,并且无法缓解房价上涨矛盾。许小年提醒说,需要注意的是,对于刚性需求群体,房屋是消费品,其价格由当期供应决定。而对于投机者和投资者,房屋是投资品,投资品的定价是预期供给和需求决定的。“民众对房屋涨价的预期没有因为限购而改变,反而因为限购的政策而增强,这是房价越打压越高的原因。”他指出。

改革不能再拖延

中国的城镇化还有巨大的潜力,房地产是可以拉动国民经济非常重要的行业,在经济低迷之势,许小年建议取消限购、限贷政策。在他看来,限购、限贷政策不仅破坏了市场公平,侵犯了公民权利,同时从政策效率的角度衡量,市场的运行状况也正一步步验证了限购、限贷政策的局限性和副作用。

但他心里清楚,在当前的局面下,一旦取消限贷、限购政策,房价必报复性反弹。在退出的同时,须有新的政策替代。他早就提出,欲降房价,必先扭转市场预期;欲扭转预期,必先调整利益;欲调整利益,必先推动体制改革。改革就是重构利益格局,理顺利益关系,在社会总财富增加的前提下,实现多方共赢。

许小年不止一次疾呼,首先要改革土地制度,增加土地供应,打破政府垄断,利用市场机制平抑地价,彻底消除“房产永远是稀缺资源”的预期。“而改变民众对未来的预期,光靠忽悠、光靠文件是不行的。”他说。

若想改革土地制度,就必须平衡地方财政预算,舍此便不能切断地方财政和土地的联系。另外,许小年提出令小产权房合法化。

然而,改革又谈何容易?改变土地制度呼吁多年,小产权房问题也成为陈年旧疾,一直无法得到更好的解决。许小年所提出的建议或有超越当下现实的理想主义成分。但他坚定地认为,“方向必须是正确的,但也同时必须认识到改革的困难,步伐是可以渐进的。”许小年说。



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