虚拟泡沫毁灭经济转型机会

2012-08-24 12:12 作者: 叶檀

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温州企业尝到了苦果,因为经济下行而转移到虚拟经济领域,现在深套其中。这些企业忘了一件事,实体经济是虚拟经济的根本,皮之不存,毛将焉附。实体经济被摧毁,所有的资产泡沫都将是昙花一现。

目前正在虚拟经济中大搅泡沫的资金,将蹈温州与鄂尔多斯的覆辙。

正常的市场是东部地区经济发展、成本上升,溢出到成本较低的中西部地区,从一线城市转移到三四线城市,但房地产泡沫,逆转正常的溢出方向,提前毁灭了实体经济。商业地产泡沫的表现最明显,购买商业地产用于转手,售价与租金上升,投资回报率下降到警戒线水平。

中国的商业物业发展超过了中国消费发展水平。截至2011年年底,中国开业购物中心达到2795家,其中三线城市达544家,2003年之前,三线城市购物中心开业量仅为42家。2004年全国有购物中心仅877家,预计到2015年数量将超过4000家。目前中国人均所拥有的购物中心超过了实际需要。

3%到5%的投资回报率,是商业地产泡沫的征兆,如果大部分商业物业投资回报率低于3%,那我们就静等泡沫崩溃吧。业内人士告知,目前商业地产投资回报率普遍较低,3%不少,5%算好。值得关注的是,这两年商业物业价格与租金大涨,是较好的年景,好年景回报率不高,值得密切关注。

天津、沈阳、重庆等地,写字楼、商铺以及大型综合购物中心的租金都出现明显上涨,空置率不断降低。以写字楼租金论,戴德梁行研究部发布的《全球写字楼租务开支调查报告》显示,截至2011年年底,全球49个国家或地区合共124个商业区的租务开支,香港继续成为全球写字楼租务开支最昂贵的市场,北京及上海(静安区)今年租务开支高踞亚太区十大,北京年度租务开支增长高达38%,在环球各商业区中录得最大的按年升幅。二线城市核心区商业地产项目的租金普遍呈上升态势。其中,沈阳甲级写字楼整体平均租金已涨至每月每平方米156.86元,同比涨幅超过15%;整体空置率下降至13.72%。预测未来二线城市商业地产将在未来3年继续上涨态势,且甲级写字楼平均租金有望在2015年突破每月每平米180元。

消费乏力阴影上升。无论是租还是售,超过企业与商家的承受力时,售价与租金的上升将成为击鼓传花的游戏。

消费上升乏力影响到商业地产。今年上半年,中国商业地产龙头万达王健林坦言,“中国的经济困局已反映到消费环节。一是消费人次下滑。以前每年每个广场的人流同比增长两位数,但今年跌至个位数,增长缓慢;二是客单价下降。无论超市、百货,还是服装、餐饮,客单价同比都在降;三是商家减少开店。过去超市、快时尚品牌开店是来者不拒,给多少店开多少店,但今年商家的开店计划大幅度减少。”巨无霸万达逐步离开商业地产,预计到2020年,万达商业地产的收入比重将降到50%以下,彻底实现转型。商业物业领域素有经验的恒隆老总陈启宗直斥,两三年就盖起来的楼盘都是垃圾,六七年才是正常的周期循环,房地产业很浮躁,单纯把地产作为一个投机行业。

今年上半年,零售业净利润下滑,硝烟处处的电商价格大战是在试探商业底线,在产能过剩的情况下,企业的最后一滴利润将被挤干。如中国连锁零售企业成本大涨,2011年该协会统计的177家连锁零售企业人工费用上涨26%,租金成本上升10%,而2011-2015年又将是门店租赁到期的高峰时期,以苏宁、国美为首的企业,出路就是减少网下传统店,将传统店做为体验店,加大网上店竞争力度。

商业情况不妙。国内主流零售企业上半年的净利润增幅下降,滑坡最大的是人人乐商业,降幅高达137.37%;中国连锁经营协会对百强企业的调查显示,去年,国内连锁零售企业人工费用上涨26%,零售企业的租金成本涨幅也达到了10%,而且未来5年,零售业将迎来门店租赁到期的高峰,这是一场残酷的削骨战,商业地产的收益大幅上升,几乎处于临界点。目前可能有纸面富贵,未来将无法兑现。

今年上半年,我国快消品销量上升,而高端消费品销量下降。根据罗兰贝格的研究报告 ,家庭月收入7000元是消费活跃度的分水岭:低于该水平消费者受收入约束大,更偏向理性消费;高于该水平者更偏向感性消费。根据国家统计局的统计,2011年,我国城镇居民人均总收入是23979元人民币,每月约2000元。另据今年4月,联合国国际劳工组织对全球72个国家和地区的人均月收入统计,这些国家和地区的人均月收入是1480美元、约合人民币9327元。中国员工的月平均工资为656美元、约合人民币4134元,位列所调查76个国家的第57位。统计局的收入数据是不被许多人认可的数据之一,但我国的城镇收入水平中位数决定了,大部分人的消费较为理性,不会因为更多的商场就增加消费。

高昂的虚拟经济摧毁了创业的基石,使三四线城市房价一步到位,难以形成制造业的梯度转移,这是巨大的风险,通过虚拟经济,我们一次性获得了本该属于未来的财富,未来怎么办?



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