虛擬泡沫毀滅經濟轉型機會

溫州企業嘗到了苦果，因為經濟下行而轉移到虛擬經濟領域，現在深套其中。這些企業忘了一件事，實體經濟是虛擬經濟的根本，皮之不存，毛將焉附。實體經濟被摧毀，所有的資產泡沫都將是曇花一現。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

目前正在虛擬經濟中大攪泡沫的資金，將蹈溫州與鄂爾多斯的覆轍。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

正常的市場是東部地區經濟發展、成本上升，溢出到成本較低的中西部地區，從一線城市轉移到三四線城市，但房地產泡沫，逆轉正常的溢出方向，提前毀滅了實體經濟。商業地產泡沫的表現最明顯，購買商業地產用於轉手，售價與租金上升，投資回報率下降到警戒線水平。

中國的商業物業發展超過了中國消費發展水平。截至2011年年底，中國開業購物中心達到2795家，其中三線城市達544家，2003年之前，三線城市購物中心開業量僅為42家。2004年全國有購物中心僅877家，預計到2015年數量將超過4000家。目前中國人均所擁有的購物中心超過了實際需要。

3%到5%的投資回報率，是商業地產泡沫的徵兆，如果大部分商業物業投資回報率低於3%，那我們就靜等泡沫崩潰吧。業內人士告知，目前商業地產投資回報率普遍較低，3%不少，5%算好。值得關注的是，這兩年商業物業價格與租金大漲，是較好的年景，好年景回報率不高，值得密切關注。

天津、瀋陽、重慶等地，寫字樓、商鋪以及大型綜合購物中心的租金都出現明顯上漲，空置率不斷降低。以寫字樓租金論，戴德梁行研究部發布的《全球寫字樓租務開支調查報告》顯示，截至2011年年底，全球49個國家或地區合共124個商業區的租務開支，香港繼續成為全球寫字樓租務開支最昂貴的市場，北京及上海（靜安區）今年租務開支高踞亞太區十大，北京年度租務開支增長高達38%，在環球各商業區中錄得最大的按年升幅。二線城市核心區商業地產項目的租金普遍呈上升態勢。其中，瀋陽甲級寫字樓整體平均租金已漲至每月每平方米156.86元，同比漲幅超過15%；整體空置率下降至13.72%。預測未來二線城市商業地產將在未來3年繼續上漲態勢，且甲級寫字樓平均租金有望在2015年突破每月每平米180元。

消費乏力陰影上升。無論是租還是售，超過企業與商家的承受力時，售價與租金的上升將成為擊鼓傳花的遊戲。

消費上升乏力影響到商業地產。今年上半年，中國商業地產龍頭萬達王健林坦言，「中國的經濟困局已反映到消費環節。一是消費人次下滑。以前每年每個廣場的人流同比增長兩位數，但今年跌至個位數，增長緩慢；二是客單價下降。無論超市、百貨，還是服裝、餐飲，客單價同比都在降；三是商家減少開店。過去超市、快時尚品牌開店是來者不拒，給多少店開多少店，但今年商家的開店計畫大幅度減少。」巨無霸萬達逐步離開商業地產，預計到2020年，萬達商業地產的收入比重將降到50%以下，徹底實現轉型。商業物業領域素有經驗的恆隆老總陳啟宗直斥，兩三年就蓋起來的樓盤都是垃圾，六七年才是正常的週期循環，房地產業很浮躁，單純把地產作為一個投機行業。

今年上半年，零售業淨利潤下滑，硝煙處處的電商價格大戰是在試探商業底線，在產能過剩的情況下，企業的最後一滴利潤將被擠干。如中國連鎖零售企業成本大漲，2011年該協會統計的177家連鎖零售企業人工費用上漲26%，租金成本上升10%，而2011-2015年又將是門店租賃到期的高峰時期，以蘇寧、國美為首的企業，出路就是減少網下傳統店，將傳統店做為體驗店，加大網上店競爭力度。

商業情況不妙。國內主流零售企業上半年的淨利潤增幅下降，滑坡最大的是人人樂商業，降幅高達137.37%；中國連鎖經營協會對百強企業的調查顯示，去年，國內連鎖零售企業人工費用上漲26%，零售企業的租金成本漲幅也達到了10%，而且未來5年，零售業將迎來門店租賃到期的高峰，這是一場殘酷的削骨戰，商業地產的收益大幅上升，幾乎處於臨界點。目前可能有紙面富貴，未來將無法兌現。

今年上半年，我國快消品銷量上升，而高端消費品銷量下降。根據羅蘭貝格的研究報告 ，家庭月收入7000元是消費活躍度的分水嶺：低於該水平消費者受收入約束大，更偏向理性消費；高於該水平者更偏向感性消費。根據國家統計局的統計，2011年，我國城鎮居民人均總收入是23979元人民幣，每月約2000元。另據今年4月，聯合國國際勞工組織對全球72個國家和地區的人均月收入統計，這些國家和地區的人均月收入是1480美元、約合人民幣9327元。中國員工的月平均工資為656美元、約合人民幣4134元，位列所調查76個國家的第57位。統計局的收入數據是不被許多人認可的數據之一，但我國的城鎮收入水平中位數決定了，大部分人的消費較為理性，不會因為更多的商場就增加消費。

高昂的虛擬經濟摧毀了創業的基石，使三四線城市房價一步到位，難以形成製造業的梯度轉移，這是巨大的風險，通過虛擬經濟，我們一次性獲得了本該屬於未來的財富，未來怎麼辦？

来源:每日經濟新聞

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