新一轮房产调控能否奏效

国务院总理温家宝于2013年2月20日主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定，坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围，增加普通商品住房及用地供应。对此，我有支持的，也有不赞同的。 看中国网站 禁止建立鏡像網站。返回正版看中国网站。

首先，我认为“抑制投机投资性购房”是非常必要的。根据中国家庭金融调查的数据，2005年以前中国家庭对住房的刚性需求占据主导地位。在这一阶段，每年新增购房中刚性需求占比基本上在80%以上，有1套及以上住房的家庭占比仅20%。但2006-2010年期间，新购住房家庭中有房家庭的比例明显增加，达到40%左右，刚性需求占比下降到60%。而2011-2012年上半年，中国住房的刚性需求不再占据主导地位，新购住房家庭中有房家庭的比例开始超过无房家庭。在2012年前两个季度中，新购住房的城镇家庭分别有75.5%与87.3%已拥有住房。在排除人房分离家庭以及有成年子女的家庭后，这些新购住房的家庭仍有50%基于投资目的买房。因此，从时间趋势上看，投机、投资性购房是拉伸房价上涨很重要的因素。要稳定房价，限制这部分需求非常必要。 看中国网站 禁止建立鏡像網站。返回正版看中国网站。

但是，从“增加普通商品住房及用地供应”的角度来破解中国的房地产市场的困境，我是不赞同的。从房地产的供需层面来分析，住房供给不足已不再是房价上涨的根本原因。

根据中国家庭金融调查数据的推算，现有城镇家庭住房刚需为6500万套，而中国城镇地区的房屋供给约为4200万套，缺口为2300万套。以目前房地产行业的产能，不到两年时间就能满足现有家庭的刚性需求。从长期而言，房地产行业的产能足以满足新增的住房需求。根据我们的数据，每年新增住房需求580万套，只是现在房地产产能的1/3。如果政府继续增加普通商品住房及用地供应，从增加供给的角度入手来稳定房价，它必然带来的后果是未来房地产的供给将大大过剩，加大了房地产的泡沫程度，造成更多的资源浪费。而且，一旦房地产泡沫破灭，对中国经济的打击将更为严重。

要破解房地产供给过剩而又价格畸高的怪圈，只有从抑制投机投资性购房出发。从长期而言，普遍征收房产税是必行之道，所以我支持“扩大个人住房房产税改革试点范围”。但是，我们必须清醒认识到，由地方政府主导的房产税改革试点与地方政府的土地财政是有冲突的，各地迫于中央的压力而实行的试点一定是小规模的。任何一地，如果大规模实行房产税，对当地房地产打击太过严重，地方政府不会愿意承担其后果，也不应该仅仅由地方政府来承担后果。上海、重庆的试点，已实施两年，只有少数房产受到影响，房产税收也非常有限，对整个房产市场没有太大影响。如果等各地试点有了结果再推行房产税，可能已经为之过晚。

我认为，要破解房地产怪圈，一个可行之法是立即在全国范围内开征“按揭税”，即事实上的 “房贷税”。比如，政府可考虑放开二套房的贷款利率，对贷款利息征收10%的“按揭税”。区别于房产税，该税实施简单、可行性高，购房者购房成本没有明显变化，容易获得社会各界的支持，而且对降低金融风险也大有好处。同时，该税收可由地方政府获得，弥补地方政府因低价或无偿出让土地产生的财政损失。地方政府可以根据需要，调整地方房贷税率来逐渐替代土地财政，以经济手段而非行政手段来调节市场。让房地产逐渐摆脱土地财政、过度供给、价格畸高的怪圈，逐渐回到健康、平稳、可持续的发展轨道。

来源:财新网

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