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为何说今年房地产一定开始崩盘

作者：李开发发表：2013-03-04 12:11

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房地产

崩盘

为何说今年房地产一定开始崩盘？前面的文章《楼市崩盘的趋势已经确定》只是从交易者的角度考查原因，今日从基本面来考察。

现在的媒体都在谈论政府会如何抑制房价等等，实际代表的是一种乐观，也就是说，房价涨是唯一的趋势，如果不是唯一的趋势，那么就不会这么多人在谈论政府的调控措施。所以，很多人都会说，你小子只要那个趋势比较确定的时候就唱反调，就像当初谈论白酒股票和传统百货行业的时候一样，一些朋友说：哪些股最有投资价值，你就唱衰！也有很多人说你小子是牛刀第二，嘿嘿，不敢当，牛刀可是名人，本人默默无闻。

支撑房价的自然是货币泡沫，人民币滥发加上不可自由兑换是支撑房价的根本原因，当这一因素存在加上住房需求旺盛的时候，就出现了过去二十年的大牛市，过去本人多次说到金融的原因不可持续，也说过需求的问题，不再重复。

房价的实体价格支撑又是什么？是能源，简单的说就是煤炭！因为全球只有中国，煤炭是主要能源。

能源价格占到中国产品总成本的百分之五十左右，而能源价格是互相相关的，实际上煤炭价格就左右中国的能源价格。

而煤炭价格今年将面临暴跌，为何？

第一，自然是岩页气，全球的煤炭大部分销往中国，澳洲印尼基本如此，现在看看美国，近年从美国掀起的页岩气革命在迅速改变其国内能源结构的同时，对全球煤炭价格的间接影响在2012年初露端倪，这才刚刚开始，这是一场静悄悄的革命，美国的页岩气产量从2006年的311亿立方米，迅速提升到2011年的1800亿立方米，平均年增长率达到45%。由于页岩气的爆发性增长，占天然气的比重翻了10余倍，2012已占到美国天然气市场总量的四分之一。规模化生产导致天然气价格从2006年的14美元/MMBtu下跌至2012年不足2美元/MMBtu。

伴随页岩气的开采，美国煤炭的价格优势逐渐丧失，2010年之前，单位天然气的价格通常是煤价的2倍以上。但随着页岩气产量大幅增长，二者的比价在2010年开始降至2以内并继续下滑，而到2012年，二者的比价已经低于1。加上其他各种因素的交织，美国煤炭企业开始集体遭受越来越多的压力和冲击。美国能源当局分析，页岩气正在取代煤炭成为仅次于石油的美国第二大能源资源。

美国煤炭消费中，电力部门占比为93%左右，焦化占比2.01%，其他工业占4.63%。根据美国能源信息署(EIA)数据，2011年燃煤电厂装机占电力装机的比重为42%，较上年下降3个百分点，而天然气发电装机的占比上升至25%，连续3年上升。在2011-2015年美国新规划的电厂中，以煤炭为燃料的占比分别为19.03%、18.31%、2.42%、6.28%和0.49%，而天然气为燃料的电厂在2011-2015年的规划中平均占比为54%。美国的燃煤发电比重已经从2011年同期的46%跌至2012年的37%。而目前，美国仍在陆续关闭大量的、服役多年的15万千瓦的燃煤机组。

在页岩气的挤压下，煤炭需求大幅下降，煤价大幅下跌，加上未来需求预期堪忧，加大出口成为美国这个全球第二大煤炭生产国的强烈诉求。资料显示，其过去两年煤炭净出口增长率超过25%。在11亿吨左右的总产能中，2011年净出口量为9400万吨，占世界贸易量的12.5%，估计，2012年美国出口在1.25亿吨左右。

美国出口传统市场是欧洲地区，2011年占比为50.29%，亚洲地区占比为25.67%。但由于欧洲市场不济，美国煤炭企业开始转向亚洲市场，而中国的用户成为其重点“公关”对象。中国过去进口的主要是来自俄罗斯、印尼、澳大利亚的煤，但最近一年，由于受页岩气革命的冲击，美煤凭借价格优势向中国加大出口的势头已经很明显。

对比中国国内煤价，美国的煤价具有较大优势，美国煤炭的坑口价格在7-10美元/吨，加上20多美元/吨的运输费，FOB价格约在40美元，且有赚头，纵使依最贵的运费50美元/吨，到中国可以控制在至多100美元/吨以内，与国内现价相比，每吨仍至少便宜几十元人民币，更关键的是，美国煤炭多是露天煤矿，不同煤质的开采成本相同，所以卡数并不与价格相挂钩，使其在成本方面更加具竞争力。

而美国煤炭的低价出口，正值煤炭市场上需求已显不足，价格却仍未调整的敏感时刻，牵一发而动全身，为保住市场份额，俄罗斯、南非、澳洲、印尼等地的煤炭供应商也只得跟着大幅降价。就这样，美国的页岩气革命以“蝴蝶效应”成了中国国内煤价调整的外围触发因素。

美国西部港口通道一旦建成，更多廉价煤炭资源会流向亚洲，而印尼和澳大利亚的煤炭增产仍在继续，中国煤炭价格面临巨大的供给压力。

第二，是需求，现在中国最敏感的问题是环境污染，水问题食品问题管理层还可以得过且过，但空气污染已经难以特供，这是一点，第二点是中国的劳动力总量已经开始下降，这个周期不会短于20年，环境问题最终将带来劳动力素质问题，如果劳动力素质普遍下降，就会和劳动力数量下降相重叠，中国经济将面临巨大的打击，医保费用上升，素质下降的问题将越发严重。因此，环境治理既是经济问题也成为政治问题，否则这种对政府的怒气很可能发作出来，前面已经出现了什邡宁波的事件，如果这些事件大面积发生，问题显而易见。

所以，环境治理已经到了不得不加速进行的时间，无论经济还是政治。

环境的治理有多种方式，无论加大清洁能源的使用力度（包括岩页气）还是节能减排（主要是水泥钢铁电解铝），最终都将缩小煤炭的需求。

第三，前面多次提到传统百货行业面临危机，这是因为当商业地产崛起的时候，必定带来竞争性行业的发展壮大，主要说的是苏宁，一斑可窥全豹，这是国美和广大大卖场和百货业的缩影，当百货业萧条的时候，过剩的商业地产就没有出路，未来商业地产的低迷必定带来水泥钢铁行业的低迷，这是显然的，进一步带来煤炭需求的下降，终归煤炭的主要消耗渠道体现在住宅地产和商业地产。

供给的压力急剧加大，而需求下降，煤价在2013年急剧跳水就是铁定的。

煤炭这是这场能源革命的风暴中心。

中国的房价，过去在煤价上涨（能源价格上涨）--推动社会商品总成本上涨（能源价格占社会商品总成本大约一半）--货币对内贬值（物价上涨自然就带来货币贬值）--货币的避险需求推动房价，这是一个螺旋式正循环，当煤炭价格下跌的时候，全社会资产价格将进入负循环，楼价难逃其中。

我知道牛大人谢大人唱空楼市已经多年，看到本质了吗？楼价本质上是受社会商品总价格推动的，当这种正循环出现逆转的时候才是拐点，而能源价格是这一社会总体价格水平的基石，对中国来说，就是煤炭。

在这样巨大的趋势之下，2013年的股市和楼市，是可以预见的。

还是那个观点，这个社会只有哲学是永恒的，岩页气技术，起自二十年前，那时不受重视，可是，当能源价格不断高涨（煤炭原油），就必定带来竞争性行业的崛起，无数科学家和企业主，就将尘封许久的岩页气技术发挥了出来（岩页气技术或许不能完全成为竞争性行业，称呼为能源的子行业更恰当，但本质一样）。

楼价的前景很清晰。

来源:博客

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