為何說今年房地產一定開始崩盤

2013-03-04 12:11 作者: 李開發
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為何說今年房地產一定開始崩盤?前面的文章《樓市崩盤的趨勢已經確定》只是從交易者的角度考查原因,今日從基本面來考察。

現在的媒體都在談論政府會如何抑制房價等等,實際代表的是一種樂觀,也就是說,房價漲是唯一的趨勢,如果不是唯一的趨勢,那麼就不會這麼多人在談論政府的調控措施。所以,很多人都會說,你小子只要那個趨勢比較確定的時候就唱反調,就像當初談論白酒股票和傳統百貨行業的時候一樣,一些朋友說:哪些股最有投資價值,你就唱衰!也有很多人說你小子是牛刀第二,嘿嘿,不敢當,牛刀可是名人,本人默默無聞。

支撐房價的自然是貨幣泡沫,人民幣濫發加上不可自由兌換是支撐房價的根本原因,當這一因素存在加上住房需求旺盛的時候,就出現了過去二十年的大牛市,過去本人多次說到金融的原因不可持續,也說過需求的問題,不再重複。

房價的實體價格支撐又是什麼?是能源,簡單的說就是煤炭!因為全球只有中國,煤炭是主要能源。

能源價格佔到中國產品總成本的百分之五十左右,而能源價格是互相相關的,實際上煤炭價格就左右中國的能源價格。

而煤炭價格今年將面臨暴跌,為何?

第一,自然是岩頁氣,全球的煤炭大部分銷往中國,澳洲印尼基本如此,現在看看美國,近年從美國掀起的頁岩氣革命在迅速改變其國內能源結構的同時,對全球煤炭價格的間接影響在2012年初露端倪,這才剛剛開始,這是一場靜悄悄的革命,美國的頁岩氣產量從2006年的311億立方米,迅速提升到2011年的1800億立方米,平均年增長率達到45%。由於頁岩氣的爆發性增長,佔天然氣的比重翻了10餘倍,2012已佔到美國天然氣市場總量的四分之一。規模化生產導致天然氣價格從2006年的14美元/MMBtu下跌至2012年不足2美元/MMBtu。

伴隨頁岩氣的開採,美國煤炭的價格優勢逐漸喪失,2010年之前,單位天然氣的價格通常是煤價的2倍以上。但隨著頁岩氣產量大幅增長,二者的比價在2010年開始降至2以內並繼續下滑,而到2012年,二者的比價已經低於1。加上其他各種因素的交織,美國煤炭企業開始集體遭受越來越多的壓力和衝擊。美國能源當局分析,頁岩氣正在取代煤炭成為僅次於石油的美國第二大能源資源。

美國煤炭消費中,電力部門佔比為93%左右,焦化佔比2.01%,其他工業佔4.63%。根據美國能源信息署(EIA)數據,2011年燃煤電廠裝機佔電力裝機的比重為42%,較上年下降3個百分點,而天然氣發電裝機的佔比上升至25%,連續3年上升。在2011-2015年美國新規劃的電廠中,以煤炭為燃料的佔比分別為19.03%、18.31%、2.42%、6.28%和0.49%,而天然氣為燃料的電廠在2011-2015年的規劃中平均佔比為54%。美國的燃煤發電比重已經從2011年同期的46%跌至2012年的37%。而目前,美國仍在陸續關閉大量的、服役多年的15萬千瓦的燃煤機組。

在頁岩氣的擠壓下,煤炭需求大幅下降,煤價大幅下跌,加上未來需求預期堪憂,加大出口成為美國這個全球第二大煤炭生產國的強烈訴求。資料顯示,其過去兩年煤炭淨出口增長率超過25%。在11億噸左右的總產能中,2011年淨出口量為9400萬噸,佔世界貿易量的12.5%,估計,2012年美國出口在1.25億噸左右。

美國出口傳統市場是歐洲地區,2011年佔比為50.29%,亞洲地區佔比為25.67%。但由於歐洲市場不濟,美國煤炭企業開始轉向亞洲市場,而中國的用戶成為其重點「公關」對象。中國過去進口的主要是來自俄羅斯、印尼、澳大利亞的煤,但最近一年,由於受頁岩氣革命的衝擊,美煤憑藉價格優勢向中國加大出口的勢頭已經很明顯。

對比中國國內煤價,美國的煤價具有較大優勢,美國煤炭的坑口價格在7-10美元/噸,加上20多美元/噸的運輸費,FOB價格約在40美元,且有賺頭,縱使依最貴的運費50美元/噸,到中國可以控制在至多100美元/噸以內,與國內現價相比,每噸仍至少便宜幾十元人民幣,更關鍵的是,美國煤炭多是露天煤礦,不同煤質的開採成本相同,所以卡數並不與價格相掛鉤,使其在成本方面更加具競爭力。

而美國煤炭的低價出口,正值煤炭市場上需求已顯不足,價格卻仍未調整的敏感時刻,牽一髮而動全身,為保住市場份額,俄羅斯、南非、澳洲、印尼等地的煤炭供應商也只得跟著大幅降價。就這樣,美國的頁岩氣革命以「蝴蝶效應」成了中國國內煤價調整的外圍觸發因素。

美國西部港口通道一旦建成,更多廉價煤炭資源會流向亞洲,而印尼和澳大利亞的煤炭增產仍在繼續,中國煤炭價格面臨巨大的供給壓力。

第二,是需求,現在中國最敏感的問題是環境污染,水問題  食品問題管理層還可以得過且過,但空氣污染已經難以特供,這是一點,第二點是中國的勞動力總量已經開始下降,這個週期不會短於20年,環境問題最終將帶來勞動力素質問題,如果勞動力素質普遍下降,就會和勞動力數量下降相重疊,中國經濟將面臨巨大的打擊,醫保費用上升,素質下降的問題將越發嚴重。因此,環境治理既是經濟問題也成為政治問題,否則這種對政府的怒氣很可能發作出來,前面已經出現了什邡  寧波的事件,如果這些事件大面積發生,問題顯而易見。

所以,環境治理已經到了不得不加速進行的時間,無論經濟還是政治。

環境的治理有多種方式,無論加大清潔能源的使用力度(包括岩頁氣)還是節能減排(主要是水泥  鋼鐵 電解鋁),最終都將縮小煤炭的需求。

第三,前面多次提到傳統百貨行業面臨危機,這是因為當商業地產崛起的時候,必定帶來競爭性行業的發展壯大,主要說的是蘇寧,一斑可窺全豹,這是國美和廣大大賣場和百貨業的縮影,當百貨業蕭條的時候,過剩的商業地產就沒有出路,未來商業地產的低迷必定帶來水泥 鋼鐵行業的低迷,這是顯然的,進一步帶來煤炭需求的下降,終歸煤炭的主要消耗渠道體現在住宅地產和商業地產。

供給的壓力急劇加大,而需求下降,煤價在2013年急劇跳水就是鐵定的。

煤炭這是這場能源革命的風暴中心。

中國的房價,過去在煤價上漲(能源價格上漲)--推動社會商品總成本上漲(能源價格佔社會商品總成本大約一半)--貨幣對內貶值(物價上漲自然就帶來貨幣貶值)--貨幣的避險需求推動房價,這是一個螺旋式正循環,當煤炭價格下跌的時候,全社會資產價格將進入負循環,樓價難逃其中。

我知道牛大人謝大人唱空樓市已經多年,看到本質了嗎?樓價本質上是受社會商品總價格推動的,當這種正循環出現逆轉的時候才是拐點,而能源價格是這一社會總體價格水平的基石,對中國來說,就是煤炭。

在這樣巨大的趨勢之下,2013年的股市和樓市,是可以預見的。

還是那個觀點,這個社會只有哲學是永恆的,岩頁氣技術,起自二十年前,那時不受重視,可是,當能源價格不斷高漲(煤炭原油),就必定帶來競爭性行業的崛起,無數科學家和企業主,就將塵封許久的岩頁氣技術發揮了出來(岩頁氣技術或許不能完全成為競爭性行業,稱呼為能源的子行業更恰當,但本質一樣)。

樓價的前景很清晰。

来源:博客

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