楼市“去火”不能只让买房人“吃药”


近几天,楼市“国五条”造成的心态影响并未随着时间的过去而有所衰减——京沪穗包括不少二线城市仍在延续二手房火线交易、紧急过户的热潮;而在所谓“京版国五条细则”被官方否认后,“穗版国五条细则”传言也得到房管部门辟谣。

传言往往是群体性无所适从心理的衍生品。客观看,这些年国内商品房市场从无到有的发展历程,使其同时兼具居住需求“还债”和投资需求“放债”的双重属性,“温州炒房团”等热钱的加入更放大了投资投机成分。因此,适度对投资投机性需求进行抑制(如“限购令”)是必要的,也为这两年“炒房团”销声匿迹立下功劳。但也要看到,过多在抑制需求上动刀,在人为延缓需求的同时却造成了刚需的发酵,造成人们购房预期拉升,从而一旦遇到“20%个税”此种激化供求关系信号的触发,便容易形成恐慌性需求。

而且颇有意味的是,“20%个税”的信号,对买卖双方都形成了催促效应,促成了“恐慌性抛盘”和“恐慌性购房”同时并存的奇特局面。不能用“非理性”来苛责老百姓,每个卖房、买房者都是“理性经济人”,他们的火线交易均是基于预期和常识做出的慎重决断。但从市场、国家经济的整体层面来看,这种过于集中的报复性交易的迸发,其效果显然与调控初衷相悖,发人深省。

现在所有人都在揣测下一步的政策走向、落地情况。住建部长说“先试一段时间再说”,各地的实施细则亦在观望之中。在这样微妙的博弈节点上,尤需调控上多些换位思考、多些系统思维,对购房需求尤其是刚性需求进行甄别和合理疏导。

本来,二手房由于折旧等因素,性价比更高,应该成为住房流通的主力;但我们的调控政策使得二手房买卖税费大大高过一手房,事实上对存量房的盘活起到了阻塞作用。因此,未来的地方细则还宜对二手房交易税费适度做一点“差别化的减法”。

其一,装修费用应有更合理的税前扣除。现在各地的规定中基本都允许对装修费用予以扣除,但条件仍嫌繁苛,比如有些地方就规定其“上限”为上一次买入价的10%~15%,这对大量年份较久、当初买入价很低的业主而言,不太公道。建议根据实际装修费用(当然须提供证据)予以扣除。

其二,货币贬值因素应被考虑进来。现在一套二手房,动辄“增值”一百多万元,看起来“赚”了不少,但这种增值除了市场因素外,也要看到货币超发和贬值导致的物价(包括房价)上涨、房产“被增值”的成分。货币政策的宽松,已经形成了国家与民众实际财富和购买能力的“再调整”,若对这一部分虚的“被增值”房价再征收20%个税,道理上恐怕有些疙瘩。

其三,政策失灵导致房价飙涨的后果不应由刚需消费者一肩独扛。新华社也坦言“楼市10年9调屡调屡高”。其中有城市化发展的红利效应,亦受到分税制下地方政府土地财政模式带来的卖地、炒地冲动驱使,同时,楼市调控手段的频繁摸索、金融危机前后楼市政策的反复等等,也客观上对房价的疯狂屡屡起到“反调控”功效。宏观经济的躯体性病症,只让买房人“吃药”,难免有点苦口。

当前楼市确实非“去火”不可,但越是这种关头,越要谨防调控政策无意造成新一轮“集体非理性”,更要谨防这种政策大面积误伤刚需。达到这种平衡,既要大刀阔斧的魄力,又需拿捏有度的智慧。



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