樓市「去火」不能只讓買房人「吃藥」
近幾天,樓市「國五條」造成的心態影響並未隨著時間的過去而有所衰減——京滬穗包括不少二線城市仍在延續二手房火線交易、緊急過戶的熱潮;而在所謂「京版國五條細則」被官方否認後,「穗版國五條細則」傳言也得到房管部門闢謠。
傳言往往是群體性無所適從心理的衍生品。客觀看,這些年國內商品房市場從無到有的發展歷程,使其同時兼具居住需求「還債」和投資需求「放債」的雙重屬性,「溫州炒房團」等熱錢的加入更放大了投資投機成分。因此,適度對投資投機性需求進行抑制(如「限購令」)是必要的,也為這兩年「炒房團」銷聲匿跡立下功勞。但也要看到,過多在抑制需求上動刀,在人為延緩需求的同時卻造成了剛需的發酵,造成人們購房預期拉升,從而一旦遇到「20%個稅」此種激化供求關係信號的觸發,便容易形成恐慌性需求。
而且頗有意味的是,「20%個稅」的信號,對買賣雙方都形成了催促效應,促成了「恐慌性拋盤」和「恐慌性購房」同時並存的奇特局面。不能用「非理性」來苛責老百姓,每個賣房、買房者都是「理性經濟人」,他們的火線交易均是基於預期和常識做出的慎重決斷。但從市場、國家經濟的整體層面來看,這種過於集中的報復性交易的迸發,其效果顯然與調控初衷相悖,發人深省。
現在所有人都在揣測下一步的政策走向、落地情況。住建部長說「先試一段時間再說」,各地的實施細則亦在觀望之中。在這樣微妙的博弈節點上,尤需調控上多些換位思考、多些系統思維,對購房需求尤其是剛性需求進行甄別和合理疏導。
本來,二手房由於折舊等因素,性價比更高,應該成為住房流通的主力;但我們的調控政策使得二手房買賣稅費大大高過一手房,事實上對存量房的盤活起到了阻塞作用。因此,未來的地方細則還宜對二手房交易稅費適度做一點「差別化的減法」。
其一,裝修費用應有更合理的稅前扣除。現在各地的規定中基本都允許對裝修費用予以扣除,但條件仍嫌繁苛,比如有些地方就規定其「上限」為上一次買入價的10%~15%,這對大量年份較久、當初買入價很低的業主而言,不太公道。建議根據實際裝修費用(當然須提供證據)予以扣除。
其二,貨幣貶值因素應被考慮進來。現在一套二手房,動輒「增值」一百多萬元,看起來「賺」了不少,但這種增值除了市場因素外,也要看到貨幣超發和貶值導致的物價(包括房價)上漲、房產「被增值」的成分。貨幣政策的寬鬆,已經形成了國家與民眾實際財富和購買能力的「再調整」,若對這一部分虛的「被增值」房價再徵收20%個稅,道理上恐怕有些疙瘩。
其三,政策失靈導致房價飆漲的後果不應由剛需消費者一肩獨扛。新華社也坦言「樓市10年9調屢調屢高」。其中有城市化發展的紅利效應,亦受到分稅制下地方政府土地財政模式帶來的賣地、炒地衝動驅使,同時,樓市調控手段的頻繁摸索、金融危機前後樓市政策的反覆等等,也客觀上對房價的瘋狂屢屢起到「反調控」功效。宏觀經濟的軀體性病症,只讓買房人「吃藥」,難免有點苦口。
當前樓市確實非「去火」不可,但越是這種關頭,越要謹防調控政策無意造成新一輪「集體非理性」,更要謹防這種政策大面積誤傷剛需。達到這種平衡,既要大刀闊斧的魄力,又需拿捏有度的智慧。
来源:廣州日報
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