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限价房调控楼市乃自欺欺人

发表：2013-08-28 13:15

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限价房

调控楼市

自欺欺人

【看中国2013年08月28日讯】控制房价过快上涨是房地产调控的目标之一，但控制房价绝不是房地产调控的惟一目的，而从数据上追求控制房价更是自欺欺人。

7月以来，虽然炎热的天气在一定程度上抑制了楼市表现，但全国房价的上涨势头却依然没有稍息的迹象。根据国家统计局最新公布的7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，一线城市房价持续保持高位运行，北上广深四个一线城市新房价格同比涨幅集体突破15%。

在此背景下，有媒体报道称，目前北京市已经完成了有关“中低价位中小套型普通商品住房纳入限价房管理序列”政策的起草工作，正在进行征求意见以及修改工作。这其中既包括对部分保障房以外的普通商品房纳入限价房管理序列的有关执行办法，同时也包括增加此类住房土地供应的有关计划。

而在稍早些时候，北京在朝阳区豆各庄乡黄厂村地块的出让公告中明确写着“本次出让宗地中除公共租赁住房外，剩余居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为22000元/平方米，套型建筑面积全部为90平方米以内，单套商品住房总价控制在200万元以内。”

毫无疑问，由于限价房价格远低于同区域市场价，有助于拉低平均房价，以实现年度房价调控目标。不过，在如今决策层强调建立房地产长效调控机制的大环境下，继续使用以行政手段干预正常市场活动的短效手段，似乎与中央精神有些背道而驰。而且，至少在目前的环境下，限价房措施的作用更多只能反映在纸面数据上，对于楼市调控的实际作用非常有限。

一方面，限价房本身并不符合市场经济规律。由于限价房的价格往往以低于当前区域平均价格的标准制定，而地价依然以“价高者得”的方式竞拍，对于开发商而言，这一模式不仅意味着其所能获得的利润有限，甚至存在亏本的可能，其拿地意愿自然不会太高，入市的限价房规模也就有限。事实上，从限价房地块诞生以来，始终摆脱不了“流拍”的尴尬，包括北京、深圳等地，此前推出的数幅限价房地块多以流拍告终。

另一方面，目前各地的限价房多归属于保障房的序列。而如今将商品房纳入限价房序列中，其商品房属性天然和保障房属性冲突，例如在产权上，无论是保障房还是商品房，限价房由于存在政策红利，因此购房者并不应该获得完全产权，至少在未来再上市的时候，应该补缴相应价款才能进入市场交易流通。但作为商品房，无论其价格如何，购房者获得完全产权是理所当然的，若这一问题不解决，未来限价房的管理必然遇到瓶颈，权力寻租也难以避免。

更关键的是，众所周知，保障房建设应该更多由政府主导，如今将商品房纳入限价房序列中，政府依旧照常获得土地出让金，却让开发商承受更大的风险和社会责任，这显然不合理，也不利于多层次房地产市场的建设和房地产行业的长期健康发展。在笔者看来，若有关地方政府真想从土地市场入手调控房地产市场，不妨采取限制地价，而让开发商自行申报未来商品房售价，“价低者得”。只不过在当前土地财政模式难以动摇的模式下，地方政府是否有此魄力，还是未知之数。

限购令虽然严厉，但是在货币和信贷总量不减少的条件下，它只是把购房需求冻结在那里，并没有真正减少需求。造成的后果是，手中已有的房屋变得更加稀缺，人们反而不会卖出手中的房子。想想看，在限购令下为了搞到房子人们不惜假离婚，他怎么舍得卖呢？

限购令政策冻结了需求，但也抑制了供给。短期里，价格上涨可能被抑制住（实际未必），但是减少更多的一定是成交量，并且将伴随房租的上涨。政策长期执行，房价可能大跌（只是可能），但是这政策副作用大，长期执行的可能性不大。恰恰相反，假如没有其它政策措施相匹配，当房价真的要大幅下降的时候，政府又会出来救市的。

交易税和种种对于交易的限制，也都是不能降低房价的。交易环节的税收，最终由买房者和买房者分担，各自分担多少由其需求的价格弹性决定。需求弹性这个说法学术了些，你可以理解为谁更急迫，谁承担的税就多一些。假如开发商急于卖房子，那么开发商就要多承担交易税；反之，如果消费者急于买房子，那么消费者就要多承担交易税。交易税会减少交易，但是不能降房价。相反，它会增加房价。其它对于交易的限制，同样由于既没有减少需求，也没有增加供给，所以不可能降低房价。

公租房建设能不能降低房价？国外能，但是国内不能。为什么？因为国内有用地指标限制。大量建设了公租房，用于建设商品房的土地供给就更少了。国内的房子高度资本化，具有极强的投机性，因此不会因为公租房增加，购买商品房的需求就减少。需求不减少，供给却减少，价格当然要不降反升了。所以，千万不能教条。那些拿什么房租收入比、空置率与国外作比较来判断中国房价的人，也都是犯了教条主义的错误。我们的货币制度、户籍制度、土地制度、基本政治制度都是与国外不一样，怎么能简单做那样的比较呢？

当然，我并不是要反对公租房假设，但是那为了维护社会稳定，而不是用来降低房价的。

房产税能不能降房价？答案是：没有简单的结论。如果房地产没有资本化，通俗说，人们买房子是为了消费用，而不是为了等待涨价增值，那么房产税不能降低房价，还会在一定程度上增加房价。但是，如果房地产已经高度资本化了，大量的人买房子是为了等待涨价增值，市场充满了投机性，那么也有两种情况：一是房产税很轻，低于房价上涨的幅度，那么房产税也是不能降低房价；二是房产税适当高，高于房价上涨的幅度，那么房产税能降房价。

一个有趣的问题是：为何多数城市选择限购令，而不是房产税？我的看法：因为前者损害的是还没有购房的新人的利益，不损害已经购房的既得利益者的利益，而后者不管你是打算购房的新人，还是已经购了房的既得利益者，只要持有多套房子、大面积的房子，都得承担这税赋，不易逃避。政策选择之所以如此，其实还是一个自己的刀削不了自己的把的问题。

我要特别强调一点的是，一般来说经济形势好房价会涨，这是一个普遍规律。这就是张五常讲的财富的仓库理论。财富需要有载体来承载。一个国家、地区，经济长期高速增长，房子、艺术品价格都会大涨。反之，经济形势不好，房价又会跌。但是对于中国来说，这个规律就未必总是成立的了。经济形势不好，房价未必会下降，反而可能也是上升。原因是：西方国家政府是选出来的，即使经济下滑，出现大规模的失业，你不能立即把它搞下台，它仍然具有执政的合法性。这决定了它可以照顾稍长一点的利益，至少，执政之初他是可以按照经济规律办事的。但是中国不是这样。政府执政的合法性来自于民众不造反。任何时候它都是怕经济下滑，大规模失业的。不能让人没有饭吃，没有活路。反过来，他却不怕通货膨胀。我们知道通货膨胀就是抢钱嘛。抢你两千，你会造反吗？不会。抢你两万，你也不会造反。而西方国家则又怕通货膨胀。不说你抢两万，抢两千恐怕都不行。且不说他们可以随时上街抗议，四年后，他们可以轻易地用手投票把你选下来。民主政治下，你不能得罪大多数。

大家要记住的是，民主国家怕通胀，集权国家怕失业。政府既要保7％的增长底线，又要守3.5％的通胀上限。我的问题是：在保增长底线和守通胀上限的选择中，政府会选择哪一个。你们说，政府会选择哪一个呢？我的答案是：政府会选择保增长底线。经济形势不好，政府就会救经济。怎么救？不管你怎么救，最终都要表现为货币超发。他们说那是财政刺激，但在我看来其实都是货币刺激。货币发出来，你们说，房价是涨还是跌呢？这就是我讲经济形势不好，房价未必会下降，反而可能上升的道理。08年以来的房价就是这样的上涨。

来源:上海金融报

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