限價房調控樓市乃自欺欺人

【看中國2013年08月28日訊】控制房價過快上漲是房地產調控的目標之一，但控制房價絕不是房地產調控的惟一目的，而從數據上追求控制房價更是自欺欺人。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

7月以來，雖然炎熱的天氣在一定程度上抑制了樓市表現，但全國房價的上漲勢頭卻依然沒有稍息的跡象。根據國家統計局最新公布的7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，一線城市房價持續保持高位運行，北上廣深四個一線城市新房價格同比漲幅集體突破15%。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

在此背景下，有媒體報導稱，目前北京市已經完成了有關「中低價位中小套型普通商品住房納入限價房管理序列」政策的起草工作，正在進行徵求意見以及修改工作。這其中既包括對部分保障房以外的普通商品房納入限價房管理序列的有關執行辦法，同時也包括增加此類住房土地供應的有關計畫。

而在稍早些時候，北京在朝陽區豆各莊鄉黃廠村地塊的出讓公告中明確寫著「本次出讓宗地中除公共租賃住房外，剩餘居住用途建築規模建設的商品住房銷售限價為22000元/平方米，套型建築面積全部為90平方米以內，單套商品住房總價控制在200萬元以內。」

毫無疑問，由於限價房價格遠低於同區域市場價，有助於拉低平均房價，以實現年度房價調控目標。不過，在如今決策層強調建立房地產長效調控機制的大環境下，繼續使用以行政手段干預正常市場活動的短效手段，似乎與中央精神有些背道而馳。而且，至少在目前的環境下，限價房措施的作用更多只能反映在紙面數據上，對於樓市調控的實際作用非常有限。

一方面，限價房本身並不符合市場經濟規律。由於限價房的價格往往以低於當前區域平均價格的標準制定，而地價依然以「價高者得」的方式競拍，對於開發商而言，這一模式不僅意味著其所能獲得的利潤有限，甚至存在虧本的可能，其拿地意願自然不會太高，入市的限價房規模也就有限。事實上，從限價房地塊誕生以來，始終擺脫不了「流拍」的尷尬，包括北京、深圳等地，此前推出的數幅限價房地塊多以流拍告終。

另一方面，目前各地的限價房多歸屬於保障房的序列。而如今將商品房納入限價房序列中，其商品房屬性天然和保障房屬性衝突，例如在產權上，無論是保障房還是商品房，限價房由於存在政策紅利，因此購房者並不應該獲得完全產權，至少在未來再上市的時候，應該補繳相應價款才能進入市場交易流通。但作為商品房，無論其價格如何，購房者獲得完全產權是理所當然的，若這一問題不解決，未來限價房的管理必然遇到瓶頸，權力尋租也難以避免。

更關鍵的是，眾所周知，保障房建設應該更多由政府主導，如今將商品房納入限價房序列中，政府依舊照常獲得土地出讓金，卻讓開發商承受更大的風險和社會責任，這顯然不合理，也不利於多層次房地產市場的建設和房地產行業的長期健康發展。在筆者看來，若有關地方政府真想從土地市場入手調控房地產市場，不妨採取限制地價，而讓開發商自行申報未來商品房售價，「價低者得」。只不過在當前土地財政模式難以動搖的模式下，地方政府是否有此魄力，還是未知之數。

限購令雖然嚴厲，但是在貨幣和信貸總量不減少的條件下，它只是把購房需求凍結在那裡，並沒有真正減少需求。造成的後果是，手中已有的房屋變得更加稀缺，人們反而不會賣出手中的房子。想想看，在限購令下為了搞到房子人們不惜假離婚，他怎麼捨得賣呢？

限購令政策凍結了需求，但也抑制了供給。短期裡，價格上漲可能被抑制住（實際未必），但是減少更多的一定是成交量，並且將伴隨房租的上漲。政策長期執行，房價可能大跌（只是可能），但是這政策副作用大，長期執行的可能性不大。恰恰相反，假如沒有其它政策措施相匹配，當房價真的要大幅下降的時候，政府又會出來救市的。

交易稅和種種對於交易的限制，也都是不能降低房價的。交易環節的稅收，最終由買房者和買房者分擔，各自分擔多少由其需求的價格彈性決定。需求彈性這個說法學術了些，你可以理解為誰更急迫，誰承擔的稅就多一些。假如開發商急於賣房子，那麼開發商就要多承擔交易稅；反之，如果消費者急於買房子，那麼消費者就要多承擔交易稅。交易稅會減少交易，但是不能降房價。相反，它會增加房價。其它對於交易的限制，同樣由於既沒有減少需求，也沒有增加供給，所以不可能降低房價。

公租房建設能不能降低房價？國外能，但是國內不能。為什麼？因為國內有用地指標限制。大量建設了公租房，用於建設商品房的土地供給就更少了。國內的房子高度資本化，具有極強的投機性，因此不會因為公租房增加，購買商品房的需求就減少。需求不減少，供給卻減少，價格當然要不降反升了。所以，千萬不能教條。那些拿什麼房租收入比、空置率與國外作比較來判斷中國房價的人，也都是犯了教條主義的錯誤。我們的貨幣制度、戶籍制度、土地制度、基本政治制度都是與國外不一樣，怎麼能簡單做那樣的比較呢？

當然，我並不是要反對公租房假設，但是那為了維護社會穩定，而不是用來降低房價的。

房產稅能不能降房價？答案是：沒有簡單的結論。如果房地產沒有資本化，通俗說，人們買房子是為了消費用，而不是為了等待漲價增值，那麼房產稅不能降低房價，還會在一定程度上增加房價。但是，如果房地產已經高度資本化了，大量的人買房子是為了等待漲價增值，市場充滿了投機性，那麼也有兩種情況：一是房產稅很輕，低於房價上漲的幅度，那麼房產稅也是不能降低房價；二是房產稅適當高，高於房價上漲的幅度，那麼房產稅能降房價。

一個有趣的問題是：為何多數城市選擇限購令，而不是房產稅？我的看法：因為前者損害的是還沒有購房的新人的利益，不損害已經購房的既得利益者的利益，而後者不管你是打算購房的新人，還是已經購了房的既得利益者，只要持有多套房子、大面積的房子，都得承擔這稅賦，不易逃避。政策選擇之所以如此，其實還是一個自己的刀削不了自己的把的問題。

我要特別強調一點的是，一般來說經濟形勢好房價會漲，這是一個普遍規律。這就是張五常講的財富的倉庫理論。財富需要有載體來承載。一個國家、地區，經濟長期高速增長，房子、藝術品價格都會大漲。反之，經濟形勢不好，房價又會跌。但是對於中國來說，這個規律就未必總是成立的了。經濟形勢不好，房價未必會下降，反而可能也是上升。原因是：西方國家政府是選出來的，即使經濟下滑，出現大規模的失業，你不能立即把它搞下臺，它仍然具有執政的合法性。這決定了它可以照顧稍長一點的利益，至少，執政之初他是可以按照經濟規律辦事的。但是中國不是這樣。政府執政的合法性來自於民眾不造反。任何時候它都是怕經濟下滑，大規模失業的。不能讓人沒有飯吃，沒有活路。反過來，他卻不怕通貨膨脹。我們知道通貨膨脹就是搶錢嘛。搶你兩千，你會造反嗎？不會。搶你兩萬，你也不會造反。而西方國家則又怕通貨膨脹。不說你搶兩萬，搶兩千恐怕都不行。且不說他們可以隨時上街抗議，四年後，他們可以輕易地用手投票把你選下來。民主政治下，你不能得罪大多數。

大家要記住的是，民主國家怕通脹，集權國家怕失業。政府既要保7％的增長底線，又要守3.5％的通脹上限。我的問題是：在保增長底線和守通脹上限的選擇中，政府會選擇哪一個。你們說，政府會選擇哪一個呢？我的答案是：政府會選擇保增長底線。經濟形勢不好，政府就會救經濟。怎麼救？不管你怎麼救，最終都要表現為貨幣超發。他們說那是財政刺激，但在我看來其實都是貨幣刺激。貨幣發出來，你們說，房價是漲還是跌呢？這就是我講經濟形勢不好，房價未必會下降，反而可能上升的道理。08年以來的房價就是這樣的上漲。

来源:上海金融報

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