谁会成为楼市博弈中“最大笨蛋”?(图)


【看中国2013年10月24日讯】国家统计局9日发布2013年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示与上月相比,70个大中城市中新建商品住宅价格上涨的城市有65个。环比价格上涨的城市中泸州涨幅最高,为1.9%。与去年同月相比,70个大中城市中新建商品住宅价格下降的城市仅有温州1个,上涨的城市有69个,北京上涨幅度最高,为20.6%。

显然,现实给出的答案是:房价依然顽强上涨,有些城市表现出的是温和上涨,有些城市表现出的则是涨势嚣张。老实说,这种房价只涨不跌的攻势,让一些人很难沉得住气。

一些权威专家的预判,更是逼人出手购房。地产大佬且有“大炮”之称的任志强最近更是放言:如果土地政策不发生变化,公共资源配置情况不改变的话,继续涨的情况,还会延续很长时间。换句话说,房子还没到真正贵的时候。

国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁近期表示,中国目前还没有出现大面积的房地产泡沫。一些中心城市房价被推高,和民众对相对稀缺的公共服务的追逐有直接关系。对于被视为楼市调控利器的房产税,李铁也直言“不是你想象的那么容易”。

无论民间还是官方,持这种“涨价说”的人大有人在。而在笔者看来,这种说法有其道理,但并非真理。这是因为,这种“涨价说”是建立在“土地政策不发生变化、公共资源配置情况不改变、房产税不会全面推出”等多个假设条件上。而一旦假设条件之一或是同时发生变化,那么这些不确定的因素会不会成为压垮房价的“最后一根稻草”?

任何商品,有涨必有跌,这是铁律,不以任何人意志为转移。日本房价“上天落地”、美国房价由盛而衰佐证在前,国内鄂尔多斯房价腰斩、温州房价大跌教训在后,这些鲜活的事实警醒我们,非理性繁荣的楼市肯定要回归理性,虚高的房价迟早要被打回原形,房价去泡沫化已是必然,只是不知道会接到击鼓传花的最后一棒。

与“涨价说”相悖而行的要数华人首富李嘉诚。最近一段时间,他频繁出售大陆资产,目前已套现近500亿元,这引发了中国经济界特别是房产界和股票界的严重关切。中国科学院一专家称跟楼市一样疯狂的投机买房人,更是传说中的“二傻子”。万科股份董事会主席王石则在微博上说:“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业,这是一个信号,小心了!”

今年的诺贝尔奖经济学奖得主罗伯特·希勒,是美国耶鲁大学经济系著名教授,这位长期关注中国房价的经济学家认为,中国的房价在中长期内必然会下跌,因为人的本性在全球是相同的。目前,中国各大城市所洋溢的乐观情绪与2005年的美国是一样的。大多数人认为,即便是房价下跌,也是软着陆。但是,美国的房价还是出现了超过30%的下跌,部分区域下跌过半。

中国社科院研究员尹中立坦言,现在来买房的大部分人,应该说拿来住的人已经越来越少了,投资成为了一个最重要的目的。那么,不具备购买能力的这些人都已经背着钱进来了,就说明后面已经没有队伍了,那就有可能是最后一波傻子,最后一波傻子一定就是这种最没有钱的人进来了。

伟大的经济学家凯恩斯曾经说过,投机者之所以这样,是基于一个预期,预期会有人以更高的价格从自己手上把这些东西买走。因此,投机品的实际价值是不重要的,重要的是有没有比自己更笨的笨蛋。如果不幸地没有比自己更笨的笨蛋了,那么自己就成了“最大的笨蛋”。投机行为的关键是判断有无比自己更大的笨蛋,只要自己不是“最大的笨蛋”就是赢多赢少的问题,因此投机活动也就成了“博傻”活动。这种心理预期所形成的市场规律,就是凯恩斯的“最大笨蛋原理”。

笔者认为,当前房价高企,除非的确是刚需必须购房,也要尽可能延迟一下购房时间。这是因为,年关将近,金融部门有收紧流动性冲动,楼市调控更有强化预期,房价到底向左走,还是向右走,充满着较大的不确定性。方向不明,最忌出手。否则,无论是刚需者,还是投资客,都极有可能成为楼市博弈中的“最大笨蛋”。所以,建议购房者三中全会之后或是明年两会之后下单为好。而作为赚得盆满钵满的开发商,则要认清现实,准研前景,审时度势,果断决策,以价换量,把最大优惠让给刚需者和投资者,这于己于人都是一件天大的好事。

房价久涨,药方频现。近日在清华大学举行的一个论坛上,国务院某参事语出惊人。他提出了解决目前房价高涨不下问题的16字方针:允许买房、限制卖房、奖励租房、处罚空房。

这一药方,大体无可厚非。总体思路是:抑制不合理购房需求,增加租赁房源供应,促进住房租赁市场。然而,如果细看,良方中却夹杂着几根“毒草”。其一,买房后一年就卖的,售价与原房价差价的95%,由国家收走;两年卖的,收走差价的85%。其二,向德国学习,房屋闲置5年,政府组织流浪汉入住;闲置7年,收归地方政府所有。

关于其一,性质属于资本利得税。当前中国二手房交易环节中,个人所得税、营业税和土地增值税,实质近似资本利得税。然而,中国的特殊国情是:税法执行走样,从宽发落。当前主要靠营业税实现差异化,土地增值税自2008年底以来暂免,个人所得税理应按买卖差额的20%征收,这也是今年2月国五条细则的精神,结果在一片抗议声中,不了了之。

如果连既有的税政都无法落实,何谈进一步提高税率?况且,一年内卖房征差价95%的税,世上从未听说过如此高的税率。即便是在近两年房价猛涨的香港,特区政府出台的额外印花税新政,对半年内和半年至一年内转售的房屋,也只分别征收20%和15%的税,可这已引起一片惊诧。95%这么高的税率,实在不必。

关于其二,更让人胆战心惊。分明是拿着国家武器,恶狠狠向私有财产开刀,赤裸裸侵犯不动产物权。诚然,当前我国实行土地公有制,国民拥有的商品房与宅基地,只是有限产权。但2007年出台的物权法中明确规定:国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。

农民宅基地的所有权,属集体所有,但使用权由房主支配。城镇国有建设用地上建造的商品房,其业主拥有土地使用权,一般为70年,也即在70年的年限内,房屋属于私人所有,只要居民是合法购买,依法进行登记(也即拥有房产证),那么,政府无权将其收归政府所有。除了一种情况:建设用地使用权期间届满前,因公共利益需要提前收回该土地的,应当对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿,并退还相应的出让金。

近期有则新闻,陕西宝鸡市高家镇固川村某村民,在狱中度过23年后获释回家,却发现房子已被乡政府卖给了邻居。乡政府肯定没有权力擅自出售农民的宅基地与房子。但这里也涉及一个法律问题。物权法规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力”,但实际上,直到近些年,农村的宅基地、农用地等才陆续进行确权登记。也即这位刚获释的农民,其房屋及宅基地在23年前并无确权登记。

为何国家一直强调小产权房不受法律保护?就是因那些建在集体用地之上,却出售给城里人的房屋,没有进行国家法律认可的登记,购房者得不到物权法保护。今年3月,国务院提出计划2014年出台并实施不动产统一登记制度,2014年6月底前出台不动产登记条例。只有建立统一的登记制度,才能更好地通过法律保护不动产物权。

“闲置7年收归地方政府所有”,这一做法纯属违法行为。西方国家的某些地方政府,或许会将已经废弃、业主不明,或长期空置的房屋推倒,甚至将其产权收归政府。但在一个法制国家,这一做法绝不可能大行其道。就中国而言,如果真是为了抑制投资投机需求、稳定房价,如果真的要在“没收闲置房屋”与“限购”之间选择,我宁可建议后者。因为,既然已经允许公民购房,且依法登记,尔后,居然将业主合法拥有的房屋收归政府所有,原因只是“7年闲置”,那还不如实行“限购”,这样至少不违法!

中国有句老话:有恒产者有恒心。调控房价的方式有很多种,长效机制也在筹划中,将来应该更多地运用信贷、税收等手段抑制多套房需求。至于收回业主合法房屋这种野蛮违法行为,想都别想!


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