誰會成為樓市博弈中「最大笨蛋」？(圖)

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【看中國2013年10月24日訊】國家統計局9日發布2013年9月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。數據顯示與上月相比，70個大中城市中新建商品住宅價格上漲的城市有65個。環比價格上漲的城市中瀘州漲幅最高，為1.9％。與去年同月相比，70個大中城市中新建商品住宅價格下降的城市僅有溫州1個，上漲的城市有69個，北京上漲幅度最高，為20.6％。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

顯然，現實給出的答案是：房價依然頑強上漲，有些城市表現出的是溫和上漲，有些城市表現出的則是漲勢囂張。老實說，這種房價只漲不跌的攻勢，讓一些人很難沉得住氣。

一些權威專家的預判，更是逼人出手購房。地產大佬且有「大炮」之稱的任志強最近更是放言：如果土地政策不發生變化，公共資源配置情況不改變的話，繼續漲的情況，還會延續很長時間。換句話說，房子還沒到真正貴的時候。

國家發改委城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵近期表示，中國目前還沒有出現大面積的房地產泡沫。一些中心城市房價被推高，和民眾對相對稀缺的公共服務的追逐有直接關係。對於被視為樓市調控利器的房產稅，李鐵也直言「不是你想像的那麼容易」。

無論民間還是官方，持這種「漲價說」的人大有人在。而在筆者看來，這種說法有其道理，但並非真理。這是因為，這種「漲價說」是建立在「土地政策不發生變化、公共資源配置情況不改變、房產稅不會全面推出」等多個假設條件上。而一旦假設條件之一或是同時發生變化，那麼這些不確定的因素會不會成為壓垮房價的「最後一根稻草」？

任何商品，有漲必有跌，這是鐵律，不以任何人意志為轉移。日本房價「上天落地」、美國房價由盛而衰佐證在前，國內鄂爾多斯房價腰斬、溫州房價大跌教訓在後，這些鮮活的事實警醒我們，非理性繁榮的樓市肯定要回歸理性，虛高的房價遲早要被打回原形，房價去泡沫化已是必然，只是不知道誰會接到擊鼓傳花的最後一棒。

與「漲價說」相悖而行的要數華人首富李嘉誠。最近一段時間，他頻繁出售大陸資產，目前已套現近500億元，這引發了中國經濟界特別是房產界和股票界的嚴重關切。中國科學院一專家稱跟樓市一樣瘋狂的投機買房人，更是傳說中的「二傻子」。萬科股份董事會主席王石則在微博上說：「精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業，這是一個信號，小心了！」

今年的諾貝爾獎經濟學獎得主羅伯特·希勒，是美國耶魯大學經濟繫著名教授，這位長期關注中國房價的經濟學家認為，中國的房價在中長期內必然會下跌，因為人的本性在全球是相同的。目前，中國各大城市所洋溢的樂觀情緒與2005年的美國是一樣的。大多數人認為，即便是房價下跌，也是軟著陸。但是，美國的房價還是出現了超過30％的下跌，部分區域下跌過半。

中國社科院研究員尹中立坦言，現在來買房的大部分人，應該說拿來住的人已經越來越少了，投資成為了一個最重要的目的。那麼，不具備購買能力的這些人都已經背著錢進來了，就說明後面已經沒有隊伍了，那就有可能是最後一波傻子，最後一波傻子一定就是這種最沒有錢的人進來了。

偉大的經濟學家凱恩斯曾經說過，投機者之所以這樣，是基於一個預期，預期會有人以更高的價格從自己手上把這些東西買走。因此，投機品的實際價值是不重要的，重要的是有沒有比自己更笨的笨蛋。如果不幸地沒有比自己更笨的笨蛋了，那麼自己就成了「最大的笨蛋」。投機行為的關鍵是判斷有無比自己更大的笨蛋，只要自己不是「最大的笨蛋」就是贏多贏少的問題，因此投機活動也就成了「博傻」活動。這種心理預期所形成的市場規律，就是凱恩斯的「最大笨蛋原理」。

筆者認為，當前房價高企，除非的確是剛需必須購房，也要儘可能延遲一下購房時間。這是因為，年關將近，金融部門有收緊流動性衝動，樓市調控更有強化預期，房價到底向左走，還是向右走，充滿著較大的不確定性。方向不明，最忌出手。否則，無論是剛需者，還是投資客，都極有可能成為樓市博弈中的「最大笨蛋」。所以，建議購房者三中全會之後或是明年兩會之後下單為好。而作為賺得盆滿缽滿的開發商，則要認清現實，准研前景，審時度勢，果斷決策，以價換量，把最大優惠讓給剛需者和投資者，這於己於人都是一件天大的好事。

房價久漲，藥方頻現。近日在清華大學舉行的一個論壇上，國務院某參事語出驚人。他提出瞭解決目前房價高漲不下問題的16字方針：允許買房、限制賣房、獎勵租房、處罰空房。

這一藥方，大體無可厚非。總體思路是：抑制不合理購房需求，增加租賃房源供應，促進住房租賃市場。然而，如果細看，良方中卻夾雜著幾根「毒草」。其一，買房後一年就賣的，售價與原房價差價的95%，由國家收走；兩年賣的，收走差價的85%。其二，向德國學習，房屋閑置5年，政府組織流浪漢入住；閑置7年，收歸地方政府所有。

關於其一，性質屬於資本利得稅。當前中國二手房交易環節中，個人所得稅、營業稅和土地增值稅，實質近似資本利得稅。然而，中國的特殊國情是：稅法執行走樣，從寬發落。當前主要靠營業稅實現差異化，土地增值稅自2008年底以來暫免，個人所得稅理應按買賣差額的20%徵收，這也是今年2月國五條細則的精神，結果在一片抗議聲中，不了了之。

如果連既有的稅政都無法落實，何談進一步提高稅率？況且，一年內賣房征差價95%的稅，世上從未聽說過如此高的稅率。即便是在近兩年房價猛漲的香港，特區政府出臺的額外印花稅新政，對半年內和半年至一年內轉售的房屋，也只分別徵收20%和15%的稅，可這已引起一片驚詫。95%這麼高的稅率，實在不必。

關於其二，更讓人膽戰心驚。分明是拿著國家武器，惡狠狠向私有財產開刀，赤裸裸侵犯不動產物權。誠然，當前我國實行土地公有制，國民擁有的商品房與宅基地，只是有限產權。但2007年出臺的物權法中明確規定：國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。

農民宅基地的所有權，屬集體所有，但使用權由房主支配。城鎮國有建設用地上建造的商品房，其業主擁有土地使用權，一般為70年，也即在70年的年限內，房屋屬於私人所有，只要居民是合法購買，依法進行登記（也即擁有房產證），那麼，政府無權將其收歸政府所有。除了一種情況：建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，並退還相應的出讓金。

近期有則新聞，陝西寶雞市高家鎮固川村某村民，在獄中度過23年後獲釋回家，卻發現房子已被鄉政府賣給了鄰居。鄉政府肯定沒有權力擅自出售農民的宅基地與房子。但這裡也涉及一個法律問題。物權法規定「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力」，但實際上，直到近些年，農村的宅基地、農用地等才陸續進行確權登記。也即這位剛獲釋的農民，其房屋及宅基地在23年前並無確權登記。

為何國家一直強調小產權房不受法律保護？就是因那些建在集體用地之上，卻出售給城裡人的房屋，沒有進行國家法律認可的登記，購房者得不到物權法保護。今年3月，國務院提出計畫2014年出臺並實施不動產統一登記制度，2014年6月底前出臺不動產登記條例。只有建立統一的登記制度，才能更好地通過法律保護不動產物權。

「閑置7年收歸地方政府所有」，這一做法純屬違法行為。西方國家的某些地方政府，或許會將已經廢棄、業主不明，或長期空置的房屋推倒，甚至將其產權收歸政府。但在一個法制國家，這一做法絕不可能大行其道。就中國而言，如果真是為了抑制投資投機需求、穩定房價，如果真的要在「沒收閑置房屋」與「限購」之間選擇，我寧可建議後者。因為，既然已經允許公民購房，且依法登記，爾後，居然將業主合法擁有的房屋收歸政府所有，原因只是「7年閑置」，那還不如實行「限購」，這樣至少不違法！

中國有句老話：有恆產者有恆心。調控房價的方式有很多種，長效機制也在籌劃中，將來應該更多地運用信貸、稅收等手段抑制多套房需求。至於收回業主合法房屋這種野蠻違法行為，想都別想！

来源:金融界

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