自住型商品房难撼大势


【看中国2013年11月01日讯】如果有这样一处住房摆在你面前:厨房、卫生间都是在楼道里大家共用,居室只是简单的一居或者两居,你一定会甩话这不过就是可以住人的大鸟笼;再看看另一种情形,两室一厅、厨卫齐全,只要招牌一换,它可以被称为公寓、花园住宅、70年产权住宅等等。

但事实上,茅于轼先生曾坦言,如果要想经济适用房真正让该得的人得到,上述第一种情形最具有可行性。

而上述第二种房产,毫无疑义地应该被称为具有资产属性的“商品房”。那么第一、二种类型之间,有没有可能出现第三种情形?

当下,被热议的“自住型商品房”正试图成为第三种类型。

10月23日,北京市住建委发布的《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》明确,北京将面向全市具备购房资格的家庭提供自住型商品房,销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。

也就是说,自住型商品房的价格被下调了20%—30%,相当于房价倒退回一两年前的水平。这种幅度的房价折让,不是在金融危机或者楼市崩盘的情况下出现,确实令人惊喜,北京此前用三四年时间进行的“限房价、竞地价”试验终于落地开花。

对达不到保障房申请标准的夹心层来说,这或是一个好消息。可以参考的案例是,中铁建2010年拿地,2011年以拿地承诺的1.25万元/平方米开盘,较周边商品房价格低约26%,价格优势非常明显,有这样一个先例,让人对自住型商品房有一分期待。

不过,盲目乐观还为时尚早。北京楼市紧张的供需关系使得能够享受这种福利的人数有限,同时,土地供给的两级分化又会加速房价跳涨。2009年~2012年,北京新建住宅成交分别是6万套,17.9万套、11.1万套、9.1 万套和12.3万套,平均每年12.6万套。北京市住建委消息称,2014年,自住型商品房的供应计划是5万套左右,不足12.6万套的一半。而北京的二手房成交总量是大于新房的,也就是说,这5万套自住型商品房供应,占不到全市全年住宅成交的1/4。

此外,满足条件的北京市户籍无房家庭以及经济适用房、限价房的轮候家庭可以优先购买自住型商品房,截至今年4月,北京市保障房轮候家庭尚有13万户没有解决,其中7万户为限价房轮候家庭。北京市承诺,这13万户家庭力争在未来两到三年内解决。这也会消化很大一部分自住型商品房的房源。

所以,自住型商品房看上确实很美,但是细算起来,真正能享受到这个优惠的普通购房者有限。超过3/4的购房者还是需要通过完全市场化的方式购买住房。此外,自住型商品房稳定房价的作用也并不乐观。

北京市政府明确,明年将在土地供应计划中单列自住型商品房用地,优先供地,确保供应。我们还是按照年均12.6万套的新房消化规模估算2014年的新房销售市场,5万套自住型商品房供应,意味着“限房价、竞地价”的土地供应大体上要占到总体土地供应的40%。

在给足了自住型商品房“面子”后,总该轮到给“地王”们一点空间了吧,不然那些面粉超过面包的农展馆、孙河的“天价土地”,出路奈何?这些先天富贵相的豪宅该卖多少平米,10万?20万?还是30万?居然有学者给出北京房价最高一平米将至80万,天晓得帝都的未来还用不用寸土寸金的“寸”来形容这里的土地和稀罕。

北京的房价从来都是非线性上涨的,高端项目的定价总能极大幅度拉升整个区域的定价,这就是所谓的价格传导上的“羊群效应”。一块不限价商品房土地拍出高价,二手房价格会应声上涨,身处大环境下的自住型商品房,即使定价低于同区位、同品质住宅的30%,也难逃北京房价整体上涨的大趋势。

综上所述,自住型商品房初衷美好,明年也确会给5万户家庭带来切实的优惠,如果每年加大供应甚至将经验向全国推广,会有更多的人受益,不过,在北京庞大的购房需求面前,对房价大势逆转不易。


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