自住型商品房難撼大勢


【看中國2013年11月01日訊】如果有這樣一處住房擺在你面前:廚房、衛生間都是在樓道裡大家共用,居室只是簡單的一居或者兩居,你一定會甩話這不過就是可以住人的大鳥籠;再看看另一種情形,兩室一廳、廚衛齊全,只要招牌一換,它可以被稱為公寓、花園住宅、70年產權住宅等等。

但事實上,茅於軾先生曾坦言,如果要想經濟適用房真正讓該得的人得到,上述第一種情形最具有可行性。

而上述第二種房產,毫無疑義地應該被稱為具有資產屬性的「商品房」。那麼第一、二種類型之間,有沒有可能出現第三種情形?

當下,被熱議的「自住型商品房」正試圖成為第三種類型。

10月23日,北京市住建委發布的《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》明確,北京將面向全市具備購房資格的家庭提供自住型商品房,銷售均價原則上按照比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右的水平確定。

也就是說,自住型商品房的價格被下調了20%—30%,相當於房價倒退回一兩年前的水平。這種幅度的房價折讓,不是在金融危機或者樓市崩盤的情況下出現,確實令人驚喜,北京此前用三四年時間進行的「限房價、競地價」試驗終於落地開花。

對達不到保障房申請標準的夾心層來說,這或是一個好消息。可以參考的案例是,中鐵建2010年拿地,2011年以拿地承諾的1.25萬元/平方米開盤,較周邊商品房價格低約26%,價格優勢非常明顯,有這樣一個先例,讓人對自住型商品房有一分期待。

不過,盲目樂觀還為時尚早。北京樓市緊張的供需關係使得能夠享受這種福利的人數有限,同時,土地供給的兩級分化又會加速房價跳漲。2009年~2012年,北京新建住宅成交分別是6萬套,17.9萬套、11.1萬套、9.1 萬套和12.3萬套,平均每年12.6萬套。北京市住建委消息稱,2014年,自住型商品房的供應計畫是5萬套左右,不足12.6萬套的一半。而北京的二手房成交總量是大於新房的,也就是說,這5萬套自住型商品房供應,佔不到全市全年住宅成交的1/4。

此外,滿足條件的北京市戶籍無房家庭以及經濟適用房、限價房的輪候家庭可以優先購買自住型商品房,截至今年4月,北京市保障房輪候家庭尚有13萬戶沒有解決,其中7萬戶為限價房輪候家庭。北京市承諾,這13萬戶家庭力爭在未來兩到三年內解決。這也會消化很大一部分自住型商品房的房源。

所以,自住型商品房看上確實很美,但是細算起來,真正能享受到這個優惠的普通購房者有限。超過3/4的購房者還是需要通過完全市場化的方式購買住房。此外,自住型商品房穩定房價的作用也並不樂觀。

北京市政府明確,明年將在土地供應計畫中單列自住型商品房用地,優先供地,確保供應。我們還是按照年均12.6萬套的新房消化規模估算2014年的新房銷售市場,5萬套自住型商品房供應,意味著「限房價、競地價」的土地供應大體上要佔到總體土地供應的40%。

在給足了自住型商品房「面子」後,總該輪到給「地王」們一點空間了吧,不然那些麵粉超過麵包的農展館、孫河的「天價土地」,出路奈何?這些先天富貴相的豪宅該賣多少平米,10萬?20萬?還是30萬?居然有學者給出北京房價最高一平米將至80萬,天曉得帝都的未來還用不用寸土寸金的「寸」來形容這裡的土地和稀罕。

北京的房價從來都是非線性上漲的,高端項目的定價總能極大幅度拉升整個區域的定價,這就是所謂的價格傳導上的「羊群效應」。一塊不限價商品房土地拍出高價,二手房價格會應聲上漲,身處大環境下的自住型商品房,即使定價低於同區位、同品質住宅的30%,也難逃北京房價整體上漲的大趨勢。

綜上所述,自住型商品房初衷美好,明年也確會給5萬戶家庭帶來切實的優惠,如果每年加大供應甚至將經驗向全國推廣,會有更多的人受益,不過,在北京龐大的購房需求面前,對房價大勢逆轉不易。


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