中国超高房价的绝对隐私


【看中国2013年11月12日讯】当2013年北京上海房价同比再涨20%,房价收入比已经高达35-40倍,已在全世界遥遥领先——中国境外最高的莫斯科约为20倍的情况下,谁应当对高房价负责成为焦点话题。

面对千夫所指,作为房地产业的代言人,任志强再次奋起反击,泄露了中国货币双发的天机:“对中国来说,真正的泡沫的是货币双发。如果没有货币双发,什么泡沫都没有,通胀是因为货币引起的。”

所谓“货币双发”,指的是中国企业出口,获得美元贸易顺差,或者是国际热钱投机中国的美元,都要被中国央行强制接手,按照当时的美元人民币汇率,向国内发行等量的人民币基础货币,进入国内金融和经济系统流通,这成为中国货币超发的最重要来源。

来自于海外美元的“货币双发”对中国国内经济的流动性有多大影响呢?我们可以简单测算一下:中国现在全部外汇储备约3.86万亿美元(外管局持有3.66万亿美元,中投汇金持有约2000亿美元),如果按照1:7.2的平均汇率(取8.29和6.1的中间值)计算,按照基础货币进入国内金融经济系统后,会被乘数放大,按照4倍货币乘数来测算,就是增加了国内111.16万亿元人民币的流动性。这是一个令人惊叹的数字。

要知道,2013年三季度,中国M2的总量才107.75万亿元(在中国,M2基本可以等于基础货币*货币乘数),即可以说中国国内流动性基本靠海外流入的资金来维持的。

换个角度这个判断也可以得到印证,2013年三季度中国外汇占款(进入中国外资兑换为国内人民币的官方准确数字)余额为27.51万亿元人民币,而中国的基础货币总量为26.3万亿元人民币,即外汇占款对于基础货币的覆盖为104.6%,换言之,中国超过100%的基础货币都是由外来美元所发行的(超过100%是因为央行通过央票和存款准备金回收了一部分流动性)!

由此,人们难免产生一个巨大的疑问,在1990年代以前,中国的外汇储备非常有限,1986年也仅20.76亿美元,由其投放的国内流动性可以忽略不计,换言之,那时候中国国内的流动性完全自发自主的。近30年过去了,原来国内内生流动性为什么由100%而逐渐萎缩,到如今几乎100%依赖海外资金呢?这与巨大的楼市泡沫又有什么关系呢?

中国国内流动性的萎缩乃至消灭,有如下两个重要原因。

一是自1990年代中期开始,跨国公司大举投资中国,以其雄厚的实力,加上获得税收等方面的超国民待遇,优先收购优质国企(当时称为“靓女先嫁”),其余国企大量破产倒闭,其原来存有的流动性也随着企业破产而被消灭。从此,中国进入了依赖外资直接投资(FDI)输入流动性的时期。

二是政府自身消费和低效投资导致了大量国内流动性消失,特别是低效投资,在八五期间约为每投入1元钱只能收回0.5元,即投资回报率不足50%,此后每况愈下,因不再进行此种统计而无法得到准确数字,但大量政府投资血本无归,成为烂尾工程的不计其数,投入的现金就沉淀在其中退出了流通;这使得中国不得不更加依赖海外流动性的输入。

对于海外资金流入依赖度的提高有两个关键节点。一是1999年中美签署加入WTO协议,2001年中国正式加入WTO,海外工商业投资对中国进入了高峰期,中国这一轮的楼市泡沫就是从此开始的;二是2005年7月,中国人民币开始单边升值周期,这吸引了巨量国际投机热钱投资中国,中国的楼价进入了飙涨时期。

如果从流动性变迁的角度,我们可以看到一个清晰的逻辑,即由于中国无法遏制政府消费和投资浪费,由于中国国企未能成功改造成充满活力的民营企业,造成双重流动性紧缩,因而不得不对外开放,借助外商直接投资维持繁荣增长;当外商直接投资和贸易顺差增长达到顶峰的时刻(2005-2007年),不得不以人民币升值吸引国际热钱投机而维持虚幻繁荣增长。

然而,这种外部输血式增长总有到头的一天,或者说,现在这种输血式增长已经接近尾声。因为外资和热钱来到中国,他们是来赚钱的。跨国公司在经历了投资期,获得了对中国市场的相对垄断后,开始源源不断地向母公司回流利润,如今在美国再工业化和推行TPP对中国进行进口替代的情况下,一些企业连本金也在外流;热钱在投机中国A股、楼市等赚的盆满钵满后,也是要回流回报股东的,同时也要避免外来的人民币下跌的风险。

无论是从资本和金融项目,还是经常项目,还是外汇占款,我们都可以看到过去十年外资由加速流入到流入减速,乃至未来绝对额下降的趋势。中国经常项目顺差在2008年见顶,为4400亿美元,如今已经连续下跌了4年,2012年至1931亿美元;资本和金融账户顺差在2010年见顶,为2260亿美元,2012年甚至出现负值,为-1173亿美元;外汇占款在2007年见顶,为29390亿元人民币,下降至2012年的4945亿元。

与此相对应的是,2007年中国股市见顶;2010年中国楼市再掀高潮;2011年中国PE和VC投资收益见顶;2012年中国商业银行利润见顶……如今仅剩房地产泡沫尚在最后冲刺。而楼市也已经出现了分化,二三线城市涨价乏力,部分城市泡沫已经破裂;新房交易较火,而二手房交易冷却,现在全国能够继续保持高速增长的仅北京、上海、广州、深圳等几个一线城市。

中国楼市最后见顶,是由于政府力保投资模式得以继续的必然,政府投资的来源除了税收之外,最重要的支撑是土地财政,这是一种变相税收。力保土地财政就要力保房价,就要通过土地招拍挂推动地价的上涨,再用土地来进行各种融资,继续进行政府投资。

然而,房价的持续上涨,不仅极大地消弱了内需,更大大增加了企业成 本,令国内企业赚钱更加困难,中国企业流动性更加萎缩。可谓逼空了中国内需、民生、企业和经济。

为了保楼价推楼价,在内部流动性接近枯竭的情况下,必须要靠吸引热钱继续投机中国,而要保持热钱对中国的热情,就要靠强行推动人民币升值,可谓骑虎难下。即人民币升值——吸引热钱——推高楼价,在这个逻辑关系中,人民币升值与楼价成正比。

一个令人难堪的悖论是,作为最重要的资产,楼价越是上涨,则人民币在国内的购买力越是贬值。这会形成了一个越来越危险的背离,即人民币对外升值而对内贬值, 当这种背离达到极致的时候,难免物极必反,即出现人民币对外大幅贬值和对内大幅升值(通缩),而造成这种反向运动的直接动因是——国际热钱大量外流。届时中国楼市泡沫周期将结束,楼价将随着人民币贬值国际热钱大量外流而大跌。

国际热钱为什么大量外流呢?一则因为中国各种资产价格到顶后,很难再赚到更多的钱;二是因为美国开始紧缩货币,先是开始退出QE,而后再加息;三是石油危机、粮食危机和地缘政治危机对中国经济造成冲击。

未来中国可能出现的最困难局面是,在热钱大量外流,国内流动性急剧萎缩的同时,国际石油价格和粮食价格大涨,加上人民币大幅贬值,由于中国石油和粮食的对外依赖度已经分别接近60%和13%,届时国内将出现严重农产品输入性通胀(但与此同时工业品将严重通缩),楼市将会受到外资抛售和刚需断供的双重冲击。楼价将会大跌。

这时候政府和央行将面临非常困难的选择,如果大规模释放流动性救市,粮价将更大幅上涨;如果不救市,则楼价则失去最后避免雪崩的可能。

这就是中国高楼价的绝对隐私,也是未来楼市难免的必然命运。


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