北京楼市,十年成疾

2013-11-30 10:35 作者: 张育群

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【看中国2013年11月30日讯】过去十年,北京每年新增常住人口以五十多万的数量剧增,而土地供应却远远跟不上需求。在保障房缺失的情况下,所有人都被逼进了商品房市场。地方政府一次次强力调控,却挡不住狂飙的楼价。当年归罪于温州炒房团,如今究竟是谁之过?

2013年11月中旬,举办完婚礼17天后,王涛牵着大肚子妻子的手,走进南昌市民政局的离婚登记处。交完9块钱工本费,拍完照盖完章,他俩终于领到了盼望已久的离婚证。

这对夫妇在北京定居已经第六个年头,如果不是为了弄出个首套购房资格,他们也不会千里迢迢地跑回老家离婚,光机票钱来回就花掉了2400块。

不过这些折腾的高成本,比起王涛的购房成本就不值一提了。这对夫妇六十多平方米的爱巢位于东五环外,由于孩子即将出生,他们计划换成一套80平方米的两居。由于有过贷款记录,第二次买房他们必须支付七成的首付。通过离婚让没有过购房记录的妻子买房,是最简便有效的降低首付及避税的方法。

为买房而挣扎的王涛们,成为了2013年北京楼市狂飙的注脚。在经历了连续三年的房地产调控之后,首都房价不仅没有丝毫回落,反而在最近一年迎来了新一轮全面上涨的浪潮——从2012年初开始,北京房价已经连续上涨超过了20个月,仅在2013年9月的涨幅就高达20.6%,不少项目在2013年过去的日子内涨了七八成。

人们甚至对数字失去了感觉,房价、地价不断刷新历史纪录,买者依旧如云。融创董事长孙宏斌最近称,其2013年9月份以每平方米楼面价7.3万元买下的北京农展馆项目,售价最高将超过30万元/平方米。

“房子卖到30万一平方米,大家还觉得不贵,北京楼市已经到了这样可怕的地步。”九龙仓商业总经理魏青山向南方周末记者这样感叹。

作为中国楼市政策的试验场和风向标,也是楼市调控最严厉最全面的城市,北京楼市的走向对于中国楼市有着决定性影响。2013年10月23日,北京市住建委出台了地方版的楼市调控新政“京七条”,随后,上海、广州、深圳和武汉等城市相继跟进,以北京楼市政策为标本,出台“一刀切”的收紧措施。

“中国房地产市场是因为北京得了肥胖症,全国都要跟着减肥,但事实上,有的城市才刚刚启动城市化进程。”阳光100置业集团董事长、总裁易小迪这样评价北京楼市的特殊意义。

“除非国务院搬走”

2001年7月,北京申奥成功后不久,第一个温州炒房团抵达北京,这个团共134人,创下了过亿元成交额。

2013年10月,在北京一个房地产论坛上,有记者问到任志强北京房价什么时候才能降下来,任志强不假思索地说:“除非国务院搬走。”

北京堪称全世界“城市病”的典型案例。这里坐享了中央政府在政治、财政、教育、医疗等多方面的优惠政策,以此具有强大的吸附能力。万科集团执行副总裁毛大庆曾测算,中国中学100强中,仅北京和上海就占了60个名额,剩下的40个在其他几百个城市间分配。

而相比为官僚、人情与僵化体制束缚的大多数二、三线城市,北京更是年轻一代中国梦的承载——官方数字显示,北京市每年新增常住人口以五十多万的数量增加,新增结婚家庭也达十多万户。

不仅是大学毕业生与北漂族,从山西煤老板、温州炒房团,乃至全中国的富豪、公务员阶层,都纷纷聚集到北京六环内2267平方公里的土地上。绰号“房姐”的陕西省神木县农村商业银行原副行长龚爱爱被查出在京拥有41套房产,山西一个县的煤炭局局长甚至被查出在北京二环边有35套房子。

誉翔安代理行合伙人赵敬川在2003年进入房地产业,成为了建外SOHO的一位楼盘销售员。此前,他是一位夜店歌手,每个月还为1600块的房贷发愁,但做楼盘销售的第一年,他就挣了30万——在2003年,他父母攒了一辈子也才攒了30万积蓄。

他接的第一单来自山西煤老板家族——一位农村妇女打扮、一嘴很浓醋味的大姐。这位大姐决定买三千多万的房子,签约那天赵敬川在售楼处等她,快到两点半了,她还没到,赵敬川于是给那位大姐打了个电话,大姐说,“我坐938公交车,马上到站了。”

赵敬川不信买几千万房子的富豪是坐着北京公交车来的。他站在建外SOHOA座27层窗口看着公交车站,果然过了几分钟,938公交车到站,一个熟悉的身影下了公交车。这一幕深深地震撼了赵敬川。

活跃的投机客们是从这个时候开始让市场惶恐不安。在北京,房价迅速地攀升尚未引起本地人的警觉,但精明的温州人就已经开始行动了。2001年7月,北京申奥成功后不久,第一个温州炒房团抵达北京,这个团共134人,创下了过亿元成交额。

但有限的土地资源已经无法支撑如此巨大的购房需求。自2004年住房销售面积攀上2200万平方米大关后,8年来一直未有进一步突破。

与此同时,2012年的住房销售额却已是2004年的三倍多。尽管走上了“摊大饼”的不归路,从四环、五环一路扩展到了六环,但新房和二手房叠加,每年的供应量也只有二十多万套。万科副总裁、北京万科总经理毛大庆称:“这还不到一年新增人口的几分之一,更不要说四环内的中心城区供应量了。”

任志强称,在2005年的北京市总体规划中,北京市一度将通州确定为“中心城行政办公、金融贸易等职能的补充配套区”,将北京市区内的政府机关搬迁到通州去,以此缓解中心城区的压力。时任北京市市长王岐山主导了这个规划。

但随着王岐山上调中央,此后的规划中对通州新城的定位,逐渐淡化了“北京新政务中心”的说法,政府机关搬迁通州的工作随即搁浅。

运动式调控

“从1998年到2010年以来,中国经济适用房总共才建有3.5亿平方米,其中有2亿平方米是在1999年竣工的,可见其后的保障房建设有多滞后。”

中房集团理事长孟晓苏把保障房停滞的2001年视为北京房价的转折点。他称1998年房改时,国务院曾经提出了要建立以保障房和商品房并举的住房供应体系。然而在其后的十年里,地方政府主动忽视了保障房建设。

“从1998年到2010年以来,中国经济适用房总共才建有3.5亿平方米,其中有2亿平方米是在1999年竣工的,可见其后的保障房建设有多滞后。在商品房大蛋糕的利益诱惑面前,政府完全忘记了自己应尽的责任。”孟晓苏感叹说。他是总理李克强的研究生同学。

此时的中国,正面临第一代独生子女潮——中国自1978年开始推行一胎化政策,即将或者已经步入婚姻殿堂的“80后”们正好是第一代独生子女,他们的父亲正是上个世纪60年代初出生高峰的那一代人。

住建部政策研究中心主任秦虹研究称,北京每年新增接近60万人里,20-39岁的人口占到62.8%,人口特别是年轻人向大城市集中带来了很大的需求,双方父母两个家庭的财力支持,让他们进入房地产市场的时间大幅提前,“我们可能面临的是最后一个刚性需求比较强盛的时段。”

急于购置婚房的买家和匮乏的新房供应在最近两年被证明是可燃的组合。在福利房黯然退出历史舞台、中国经济适用房沦为公务员后花园后,所有居民被逼进商品房市场。

2004年沿用至今的垄断性的土地出让制度,造成了土地供给的扭曲;2009年四万亿刺激政策导致随后的信贷狂欢,让居有其所和改善居住的正常愿望,变质为由对未来的恐惧和对财富的贪婪交织而成的狂热,更带动了短期内需求的急速上涨。北京房价随后在2004年及2009年急剧拉升,房价从抬头到一飞冲天。

“开发商睡着睡着都笑醒了。”中国经理人联盟秘书长陈云峰这样评价那两年的楼市暴涨。

在舆论的巨大压力下,“有形的手”开始尝试干涉市场了。此后的十年,北京楼市经历了9次调控,民众开始习惯了“越调越高”这一颠扑不破的程式:2003年开始,从猛烈调控到房价经历过山车式的上涨周期一般在1年左右。

北京市房地产协会秘书长陈志称,北京楼市十年的调控政策几乎都是中央倒逼出来的,政策一调控,房价就涨了,“出政策之前几乎没有任何的评估,政策仓促出台后也没有官员被问责,很多政策非常不人性化,比如二手房税,逼着很多人去离婚了。”

一如最新的自住房政策——在国家统计局宣布北京房价再度领涨全国的第二天,北京市住建委出台了地方版的楼市调控新政“京七条”,意图稳住房价。顶着巨大压力的北京市政府,把平抑房价的希望寄托于一种新的住房品种“自住型商品房”,同时他们对40000元/平方米以上的高价房预售许可审批实施配额管制,在“数字”上做低房价——几乎又是一次掩耳盗铃式的减肥术。

尽管2013年只剩下最后1个月,北京市政府依然雄心勃勃地表示要放出足够建造2万套“自住型商品房”的用地,相当于一般年景下北京新房总成交量的1/5;2014年的计划更为庞大,5万套——但他们把压力依旧推给了市场,由开发商通过“限房价、竞地价”的方式,配建自住型商品房。

“所谓自住房概念就是,政府的地价一分钱不能少挣,开发商利润基本上没有了,临到卖的时候政府还要拿走老百姓所有的利润。”任志强对南方周末记者称。

11月21日,“京七条”发布后的第一场土地招拍挂,又诞生了北京年内总价地王——恒大地产以51.35亿元总价夺得北京朝阳区东坝南区地块,该地块要求配建1.69万平方米“限价商品住房”和11.2万平方米的自住型商品房。刨去配建面积粗略计算,该地块楼面价已超5万元/平方米。九龙仓商业总经理魏青山认为,这个东五环外的项目未来售价要在7万元/平方米才能有利润,“太可怕了”。

但一位央企地产集团的高管认为,来北京拿地的很多公司醉翁之意不在酒,并非出于直接的商业目的,而更在意于战略、品牌或其他方面获得利益,这也在很大程度上推高了北京的地价和房价,“这并非一个纯市场化的市场”。

中国式离婚

据北京民政局的数据,北京2013年前9个月离婚登记数量同比激增41%,达到39075对,已经超过了2012年全年的38197对。

在北京,夫妻俩有说有笑地去离婚的场面,已经让侯晓华见怪不怪。

侯晓华是北京链家地产双桥店的店长,从2012年开始,他经手的客户里面,因买房、卖房而去民政局假离婚的不在少数,几乎占据门店交易量的两成以上。

2011年2月,被称为“京十五条”的北京限购政策开始执行,旨在挤压投资客为核心的新政在短期内令北京楼市成交量暴跌,令官方始料未及,紧贴着北京房地产调控脉搏的还有离婚率——过去两年,北京离婚数量持续大幅攀升。

尤其在2013年3月,国务院表示将严格实施二手房交易20%差额税政策后,北京的离婚数量达到创纪录水平。据北京市民政局的数据,北京2013年前9个月离婚登记数量同比激增41%,达到39075对,已经超过了2012年全年的38197对;2012年离婚数量比2011年增加15.8%。

这甚至催生了一个新的职业——婚托。通过与外地人结婚、离婚,从而使得外地人获得在京买房的资格。有媒体报道称,一些婚姻登记中心在门口挂出“楼市有风险,离婚需谨慎”的警示牌,提醒人们为规避楼市政策而离婚是存在风险的。

北京婚姻家庭建设协会副会长李紫薇亦公开称,从数据上来看,2013年的离婚情况很异常,与国家实施限购政策、2013年3月“新国五条”对房屋交易中征收20%个人所得税有关,一些家庭采取假离婚的方式获得买房资格或避税。

2013年11月之前,王涛也没有想到自己会为了买房而假离婚,直到他偶尔路过侯晓华的链家双桥店。出于习惯,他把视线投向房产中介的信息栏,他忽然看上了一套性价比很高的两居。

2006年毕业来北京“北漂”的王涛,错过了数次低点买房的机会。2008年底他看上了亚奥区域的一个项目润泽悦溪的两居,首付几乎都付了,然而一念之差又放弃了。4年后,润泽悦溪这套房子从70万涨到了370万,“如果当时买了,几乎相当于中了一个大彩票”。

2010年4月,王涛在北京楼市调控前的高点,咬咬牙买下了东五环一个一居。首付的大部分钱来自父母或是借钱,几乎是倾尽两代人一生的积蓄与人情。

2013年,由于女朋友的“意外”怀孕,结婚、生子所有事情都推前了,一居室已经不够用了,他开始处于焦灼和郁闷中——房子在不断涨价,他却没有资格买房了。

焦灼的王涛,不知道自己正在经历北京楼市的再一次报复性增长。3月底,“新国五条”北京版细则落地,向二手房征收差额20%重税的条文,不仅引起舆论一片哗然,更引发了抢房潮和离婚潮,房价依旧在加速上涨。

这次,王涛和侯晓华看了一次房,就决定买了。没有买房资格?离婚!而王涛要买的房子房主,也为了换房离婚了,“这都是楼市政策逼的”。


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