北京樓市,十年成疾

2013-11-30 10:35 作者: 張育群

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【看中國2013年11月30日訊】過去十年,北京每年新增常住人口以五十多萬的數量劇增,而土地供應卻遠遠跟不上需求。在保障房缺失的情況下,所有人都被逼進了商品房市場。地方政府一次次強力調控,卻擋不住狂飆的樓價。當年歸罪於溫州炒房團,如今究竟是誰之過?

2013年11月中旬,舉辦完婚禮17天後,王濤牽著大肚子妻子的手,走進南昌市民政局的離婚登記處。交完9塊錢工本費,拍完照蓋完章,他倆終於領到了盼望已久的離婚證。

這對夫婦在北京定居已經第六個年頭,如果不是為了弄出個首套購房資格,他們也不會千里迢迢地跑回老家離婚,光機票錢來回就花掉了2400塊。

不過這些折騰的高成本,比起王濤的購房成本就不值一提了。這對夫婦六十多平方米的愛巢位於東五環外,由於孩子即將出生,他們計畫換成一套80平方米的兩居。由於有過貸款記錄,第二次買房他們必須支付七成的首付。通過離婚讓沒有過購房記錄的妻子買房,是最簡便有效的降低首付及避稅的方法。

為買房而掙扎的王濤們,成為了2013年北京樓市狂飆的註腳。在經歷了連續三年的房地產調控之後,首都房價不僅沒有絲毫回落,反而在最近一年迎來了新一輪全面上漲的浪潮——從2012年初開始,北京房價已經連續上漲超過了20個月,僅在2013年9月的漲幅就高達20.6%,不少項目在2013年過去的日子內漲了七八成。

人們甚至對數字失去了感覺,房價、地價不斷刷新歷史記錄,買者依舊如雲。融創董事長孫宏斌最近稱,其2013年9月份以每平方米樓面價7.3萬元買下的北京農展館項目,售價最高將超過30萬元/平方米。

「房子賣到30萬一平方米,大家還覺得不貴,北京樓市已經到了這樣可怕的地步。」九龍倉商業總經理魏青山向南方週末記者這樣感嘆。

作為中國樓市政策的試驗場和風向標,也是樓市調控最嚴厲最全面的城市,北京樓市的走向對於中國樓市有著決定性影響。2013年10月23日,北京市住建委出臺了地方版的樓市調控新政「京七條」,隨後,上海、廣州、深圳和武漢等城市相繼跟進,以北京樓市政策為標本,出臺「一刀切」的收緊措施。

「中國房地產市場是因為北京得了肥胖症,全國都要跟著減肥,但事實上,有的城市才剛剛啟動城市化進程。」陽光100置業集團董事長、總裁易小迪這樣評價北京樓市的特殊意義。

「除非國務院搬走」

2001年7月,北京申奧成功後不久,第一個溫州炒房團抵達北京,這個團共134人,創下了過億元成交額。

2013年10月,在北京一個房地產論壇上,有記者問到任志強北京房價什麼時候才能降下來,任志強不假思索地說:「除非國務院搬走。」

北京堪稱全世界「城市病」的典型案例。這裡坐享了中央政府在政治、財政、教育、醫療等多方面的優惠政策,以此具有強大的吸附能力。萬科集團執行副總裁毛大慶曾測算,中國中學100強中,僅北京和上海就佔了60個名額,剩下的40個在其他幾百個城市間分配。

而相比為官僚、人情與僵化體制束縛的大多數二、三線城市,北京更是年輕一代中國夢的承載——官方數字顯示,北京市每年新增常住人口以五十多萬的數量增加,新增結婚家庭也達十多萬戶。

不僅是大學畢業生與北漂族,從山西煤老闆、溫州炒房團,乃至全中國的富豪、公務員階層,都紛紛聚集到北京六環內2267平方公里的土地上。綽號「房姐」的陝西省神木縣農村商業銀行原副行長龔愛愛被查出在京擁有41套房產,山西一個縣的煤炭局局長甚至被查出在北京二環邊有35套房子。

譽翔安代理行合夥人趙敬川在2003年進入房地產業,成為了建外SOHO的一位樓盤銷售員。此前,他是一位夜店歌手,每個月還為1600塊的房貸發愁,但做樓盤銷售的第一年,他就掙了30萬——在2003年,他父母攢了一輩子也才攢了30萬積蓄。

他接的第一單來自山西煤老闆家族——一位農村婦女打扮、一嘴很濃醋味的大姐。這位大姐決定買三千多萬的房子,簽約那天趙敬川在售樓處等她,快到兩點半了,她還沒到,趙敬川於是給那位大姐打了個電話,大姐說,「我坐938公交車,馬上到站了。」

趙敬川不信買幾千萬房子的富豪是坐著北京公交車來的。他站在建外SOHOA座27層窗口看著公交車站,果然過了幾分鐘,938公交車到站,一個熟悉的身影下了公交車。這一幕深深地震撼了趙敬川。

活躍的投機客們是從這個時候開始讓市場惶恐不安。在北京,房價迅速地攀升尚未引起本地人的警覺,但精明的溫州人就已經開始行動了。2001年7月,北京申奧成功後不久,第一個溫州炒房團抵達北京,這個團共134人,創下了過億元成交額。

但有限的土地資源已經無法支撐如此巨大的購房需求。自2004年住房銷售面積攀上2200萬平方米大關後,8年來一直未有進一步突破。

與此同時,2012年的住房銷售額卻已是2004年的三倍多。儘管走上了「攤大餅」的不歸路,從四環、五環一路擴展到了六環,但新房和二手房疊加,每年的供應量也只有二十多萬套。萬科副總裁、北京萬科總經理毛大慶稱:「這還不到一年新增人口的幾分之一,更不要說四環內的中心城區供應量了。」

任志強稱,在2005年的北京市總體規劃中,北京市一度將通州確定為「中心城行政辦公、金融貿易等職能的補充配套區」,將北京市區內的政府機關搬遷到通州去,以此緩解中心城區的壓力。時任北京市市長王岐山主導了這個規劃。

但隨著王岐山上調中央,此後的規劃中對通州新城的定位,逐漸淡化了「北京新政務中心」的說法,政府機關搬遷通州的工作隨即擱淺。

運動式調控

「從1998年到2010年以來,中國經濟適用房總共才建有3.5億平方米,其中有2億平方米是在1999年竣工的,可見其後的保障房建設有多滯後。」

中房集團理事長孟曉蘇把保障房停滯的2001年視為北京房價的轉折點。他稱1998年房改時,國務院曾經提出了要建立以保障房和商品房並舉的住房供應體系。然而在其後的十年裡,地方政府主動忽視了保障房建設。

「從1998年到2010年以來,中國經濟適用房總共才建有3.5億平方米,其中有2億平方米是在1999年竣工的,可見其後的保障房建設有多滯後。在商品房大蛋糕的利益誘惑面前,政府完全忘記了自己應盡的責任。」孟曉蘇感嘆說。他是總理李克強的研究生同學。

此時的中國,正面臨第一代獨生子女潮——中國自1978年開始推行一胎化政策,即將或者已經步入婚姻殿堂的「80後」們正好是第一代獨生子女,他們的父親正是上個世紀60年代初出生高峰的那一代人。

住建部政策研究中心主任秦虹研究稱,北京每年新增接近60萬人裡,20-39歲的人口佔到62.8%,人口特別是年輕人向大城市集中帶來了很大的需求,雙方父母兩個家庭的財力支持,讓他們進入房地產市場的時間大幅提前,「我們可能面臨的是最後一個剛性需求比較強盛的時段。」

急於購置婚房的買家和匱乏的新房供應在最近兩年被證明是可燃的組合。在福利房黯然退出歷史舞臺、中國經濟適用房淪為公務員後花園後,所有居民被逼進商品房市場。

2004年沿用至今的壟斷性的土地出讓制度,造成了土地供給的扭曲;2009年四萬億刺激政策導致隨後的信貸狂歡,讓居有其所和改善居住的正常願望,變質為由對未來的恐懼和對財富的貪婪交織而成的狂熱,更帶動了短期內需求的急速上漲。北京房價隨後在2004年及2009年急劇拉升,房價從抬頭到一飛衝天。

「開發商睡著睡著都笑醒了。」中國經理人聯盟秘書長陳雲峰這樣評價那兩年的樓市暴漲。

在輿論的巨大壓力下,「有形的手」開始嘗試干涉市場了。此後的十年,北京樓市經歷了9次調控,民眾開始習慣了「越調越高」這一顛扑不破的程式:2003年開始,從猛烈調控到房價經歷過山車式的上漲週期一般在1年左右。

北京市房地產協會秘書長陳志稱,北京樓市十年的調控政策幾乎都是中央倒逼出來的,政策一調控,房價就漲了,「出政策之前幾乎沒有任何的評估,政策倉促出臺後也沒有官員被問責,很多政策非常不人性化,比如二手房稅,逼著很多人去離婚了。」

一如最新的自住房政策——在國家統計局宣布北京房價再度領漲全國的第二天,北京市住建委出臺了地方版的樓市調控新政「京七條」,意圖穩住房價。頂著巨大壓力的北京市政府,把平抑房價的希望寄託於一種新的住房品種「自住型商品房」,同時他們對40000元/平方米以上的高價房預售許可審批實施配額管制,在「數字」上做低房價——幾乎又是一次掩耳盜鈴式的減肥術。

儘管2013年只剩下最後1個月,北京市政府依然雄心勃勃地表示要放出足夠建造2萬套「自住型商品房」的用地,相當於一般年景下北京新房總成交量的1/5;2014年的計畫更為龐大,5萬套——但他們把壓力依舊推給了市場,由開發商通過「限房價、競地價」的方式,配建自住型商品房。

「所謂自住房概念就是,政府的地價一分錢不能少掙,開發商利潤基本上沒有了,臨到賣的時候政府還要拿走老百姓所有的利潤。」任志強對南方週末記者稱。

11月21日,「京七條」發布後的第一場土地招拍挂,又誕生了北京年內總價地王——恆大地產以51.35億元總價奪得北京朝陽區東壩南區地塊,該地塊要求配建1.69萬平方米「限價商品住房」和11.2萬平方米的自住型商品房。刨去配建面積粗略計算,該地塊樓面價已超5萬元/平方米。九龍倉商業總經理魏青山認為,這個東五環外的項目未來售價要在7萬元/平方米才能有利潤,「太可怕了」。

但一位央企地產集團的高管認為,來北京拿地的很多公司醉翁之意不在酒,並非出於直接的商業目的,而更在意於戰略、品牌或其他方面獲得利益,這也在很大程度上推高了北京的地價和房價,「這並非一個純市場化的市場」。

中國式離婚

據北京民政局的數據,北京2013年前9個月離婚登記數量同比激增41%,達到39075對,已經超過了2012年全年的38197對。

在北京,夫妻倆有說有笑地去離婚的場面,已經讓侯曉華見怪不怪。

侯曉華是北京鏈家地產雙橋店的店長,從2012年開始,他經手的客戶裡面,因買房、賣房而去民政局假離婚的不在少數,幾乎佔據門店交易量的兩成以上。

2011年2月,被稱為「京十五條」的北京限購政策開始執行,旨在擠壓投資客為核心的新政在短期內令北京樓市成交量暴跌,令官方始料未及,緊貼著北京房地產調控脈搏的還有離婚率——過去兩年,北京離婚數量持續大幅攀升。

尤其在2013年3月,國務院表示將嚴格實施二手房交易20%差額稅政策後,北京的離婚數量達到創記錄水平。據北京市民政局的數據,北京2013年前9個月離婚登記數量同比激增41%,達到39075對,已經超過了2012年全年的38197對;2012年離婚數量比2011年增加15.8%。

這甚至催生了一個新的職業——婚托。通過與外地人結婚、離婚,從而使得外地人獲得在京買房的資格。有媒體報導稱,一些婚姻登記中心在門口挂出「樓市有風險,離婚需謹慎」的警示牌,提醒人們為規避樓市政策而離婚是存在風險的。

北京婚姻家庭建設協會副會長李紫薇亦公開稱,從數據上來看,2013年的離婚情況很異常,與國家實施限購政策、2013年3月「新國五條」對房屋交易中徵收20%個人所得稅有關,一些家庭採取假離婚的方式獲得買房資格或避稅。

2013年11月之前,王濤也沒有想到自己會為了買房而假離婚,直到他偶爾路過侯曉華的鏈家雙橋店。出於習慣,他把視線投向房產中介的信息欄,他忽然看上了一套性價比很高的兩居。

2006年畢業來北京「北漂」的王濤,錯過了數次低點買房的機會。2008年底他看上了亞奧區域的一個項目潤澤悅溪的兩居,首付幾乎都付了,然而一念之差又放棄了。4年後,潤澤悅溪這套房子從70萬漲到了370萬,「如果當時買了,幾乎相當於中了一個大彩票」。

2010年4月,王濤在北京樓市調控前的高點,咬咬牙買下了東五環一個一居。首付的大部分錢來自父母或是借錢,幾乎是傾盡兩代人一生的積蓄與人情。

2013年,由於女朋友的「意外」懷孕,結婚、生子所有事情都推前了,一居室已經不夠用了,他開始處於焦灼和鬱悶中——房子在不斷漲價,他卻沒有資格買房了。

焦灼的王濤,不知道自己正在經歷北京樓市的再一次報復性增長。3月底,「新國五條」北京版細則落地,向二手房徵收差額20%重稅的條文,不僅引起輿論一片嘩然,更引發了搶房潮和離婚潮,房價依舊在加速上漲。

這次,王濤和侯曉華看了一次房,就決定買了。沒有買房資格?離婚!而王濤要買的房子房主,也為了換房離婚了,「這都是樓市政策逼的」。


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