房价泡沫破裂的导火索已经点燃

2014-03-29 06:50 作者: 朱大鸣

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【看中国2014年03月29日讯】陕西省府谷县的房地产市场正在经历一场复制鄂尔多斯的惨烈危机。媒体报道称,3月20日17时左右,府谷东江国际酒店西侧写字楼10层,宏昌鑫的办公室里坐满了人,楼道里、电梯间也散布着三三两两的人群,这些全部是上门讨债的债主。从2012年开始,府谷的民间借贷链条就开始全面断裂,而其根源在于当地经济支柱——煤炭行业的走低。民间借贷崩盘,也造成了府谷全县的信用危机,并由此带来资金链的普遍收紧。

房地产行业本身属于资金密集型产业,而很多开发商过度依赖银行信贷进行房地产开发。随着这些年来房价暴涨,进入房地产市场的门槛越来越高。房价暴涨影响是全面的:一方面,由于房价泡沫快速扩张会引起经济发展成本大幅度跃升,老百姓住无所居,泡沫破裂又会威胁金融系统与实体经济,因此,政府对于房地产市场调控事实上都是不遗余力的,比如进行信贷控制;另一方面,随着信贷控制的升级以及市场波动,很多开发商的资金链在某一时段会出现紧张,影子银行正是瞄准了这个机会,进行了大规模的“金融创新”。现代金融衍生品从本质上来说,比古代高利贷还要凶猛,原因在于杠杆性操作要比复利增长所要推动的泡沫扩张厉害。

这种高利贷式金融创新只能是饮鸩止渴,但为什么很多开发企业还要去借高利贷呢?2008年房地产市场大危机,大量的开发商通过借高利贷的形式躲过了危机,随后房价上涨的幅度至少要抹平高利贷的成本,于是,2009年房价从五六月份展开大反弹,很多楼市一下子上涨50%还不止。有了这种经历,大量开发商在房地产出现危机之时,就想到了各种各样的高息融资的办法,有的通过理财产品形式,有的通过民间借贷的形式,甚至很多银行都参与了这种高利贷循环的游戏,大量信贷资金通过各种形式进入了房地产市场。

更重要的是,开发企业相信政府不会让房价跌,因为房价跌了地方财政就会出现危机,经济可能会大幅度滑坡;也不可能总是控制信贷,因为既然房地产市场已经成为各方利益的共同体的枢纽,在危机时刻还是要大规模的扩张信贷资金。这种如意算盘从整体上来说是得逞了,但是,并不是每个开发商都能等到黎明还能存活下来。于是,不少地方房地产企业破产案件如同爆米花一样一个一个地爆炸开来。

对于投资者来说,为什么要通过各种途径介入这个风险极大房地产高利贷领域?府谷县的案例说得很清晰,最高的时候,府谷民间借贷的利息达到3分5,也就是年利率42%,而同期的银行整存整取一年期存款利率只有3.5%左右,民间借贷的利率已经远超央行规定的4倍限额。面对着这样的高息诱惑,有多少人能够hold住呢?贪婪与冒险不仅仅支撑着开发企业大规模地高息借款与融资,也驱动着每一个投资者前赴后继地深入这个逻辑循环里去。

府谷县高利贷崩盘的另外一个原因是煤炭价格下跌,让府谷县大量因煤炭发家的投资者不得不另寻出路。这个出路全国都在做的事情,就是炒房与介入高利贷。然而天下无不破的泡沫,信用大破裂,导致了民间借贷崩溃。这当然也影响了房价变化,就府谷县而言,开发商为回笼资金降价促销了,并且力度还很大,有的楼盘跌幅将近一半。

2008年金融危机直接导火索是贝尔斯登与雷曼倒闭。在评论贝尔斯登事件时,某位国际著名分析师指出,在信贷紧缩的危机中,一夜破产的噩梦的确能降临到借贷人身上,“若债权人要回收资金,借贷人别无选择,只能出售资产,并收缩他们的现金平衡表。在某种程度上,流动性资产全消失了,公司也不能出售非现金部分。”此时金融危机尚未正式引爆,这位分析师所分析的极为到位。然而人们在反思2008年金融危机时,总是抱有这样一种观念,即紧缩信贷导致了金融危机。问题在于,为什么人人都知道紧缩信贷会制造大麻烦,还必须要紧缩信贷?金融危机真正祸根在信贷宽松,宽松造成了资产泡沫以及人心过度膨胀,如不进行干预,就会因高烧不退烧死人,紧缩信贷虽然会让病人难受,但毕竟能够活命,还能为下一轮经济增长提供有利的基础。

如今我们虽然不能说全国房价都处于高位泡沫状态,但有一定是难以否认的,相对于居民实际收入而言,房价这些年确实上涨太快了。导致房价泡沫迅速扩张的重要根源就是信贷大规模地扩张,新增长货币大量介入房地产市场,不仅仅导致房价几乎年年上台阶,还导致了地方债务、影子银行等风险急剧放大。府谷虽是沧海一粟,然这一颗粟米能够折射整个全局的某些风险正在酝酿爆发,这一点需要值得我们警惕并为之做好准备。

 



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