美国若加息,中国楼市有多危险?

2015-09-24 09:15 作者: 刘晓博

手机版 正体 12个留言 打印 特大

【看中国2015年09月24日讯】北京时间9月18日,美国联邦公开市场委员会(FOMC)宣布,考虑到全球经济疲弱以及美国持续的低通胀,暂不加息

消息出来之后,市场各方给出了颇有差异的解读。有人认为这是利好,有人则说是利空(因为政策靴子没有落地)。至于美国9月不加息的关键原因,有人说是“美国因素”,有人则说是“中国因素”。

我们今天想探讨的是:如果美元进入加息周期,将如何影响到中国的房价。

先看一下,美元这轮加息周期会有多长。美联储在今年6月份的时候曾经摆过一个乌龙,工作人员把一份应该在5年后才公布的保密材料,提前公布到了网上。根据这份材料,美联储自己预测会在今年四季度首次加息,2015年内只会加息一次,0.25个百分点。

整个加息周期将延续到2020年年底,大概5年的样子。美国联邦基准利率会从接近于零,上调到3.34%。如果按照每次0.25个百分点的加息幅度,大概需要加息13次。

这是中国自78年开放以来,遇到的第六轮美元加息。但情况几乎是全新的,没有历史经验可以参考的。这是因为:第一,这是人民币结束升值周期之后,遇到的第一个美元加息周期;第二,这是中国股市、楼市出现“双泡沫”之后,遇到的第一个美元加息周期;第三,这是中国改革到了攻坚阶段,经济转型到了攻坚阶段后,遇到的第一个美元加息周期;第四,这是中国资本市场、外汇市场有史以来最开放的时候,遇到的一轮美元加息。

由于中国资本市场没有完全对外开放,人民币也没有自由兑换,加之中国还有不少外汇储备,所以尽管会遇到严峻挑战,但问题似乎不会太大。不过整体而言,美元加息对中国楼市是比较大的利空。如果人民币不能一步贬值到位,热钱会持续流出,国内富裕阶层到国外配置资产的热度会升温。而收紧外汇管制,则不符合正在实施的对外战略(通过一带一路、人民币国际化,转移过剩产能)。所以,我个人认为,人民币汇率会在2016年9月30日之前,做进一步贬值,幅度在10%以内。

如果以美元计价,笔者认为中国楼市可能接近见顶,当然这是阶段性的顶部。但由于热钱流出带来的通缩效应,国内货币政策必然会通过宽松来对冲。这从近期M2增速提高到13.3%就可以看出来。而且北京率先在四大一线城市里,执行了二套房公积金贷款首付降低到20%,这意味着国内楼市政策会进一步放松,以稳增长。所以,以人民币计价的中国楼市,还有一段上涨空间。当然,这主要是有人口增量的城市。

中国房价的长远走势,还要看经济的发展趋势。大致有以下三种情况:

1、如果中共十八届三中全会确立的改革得到落实,实体经济得以复兴的话,中国人资产配置将发生逆转,有利于房价平稳向下。但如果以美元计价看,中国房价平稳运行,而且会缓慢向上。

2、若经济改革进展缓慢,但社会仍然能保持稳定,则楼市将仍然成为重要资金池,而且M2增速降不下来,因为经济增长方式转变也很难有实质性进展,则楼市价格仍将上升。最终会有经济危机,但大城市的房产仍然是可以信赖的资产。最终房价以美元计算大跌,以人民币计算大涨。当然,人民币会大幅贬值。

3、还有最坏的情况,那就难以预测了。不过,笔者相信最坏的情况估计会很难出现……


欢迎给您喜欢的作者捐助。您的爱心鼓励就是对我们媒体的耕耘。 打赏

看完这篇文章您觉得

评论




神韻晚會

看中国版权所有 Copyright © 2001 - Kanzhongguo.com All Rights Reserved.

x
我们和我们的合作伙伴在我们的网站上使用Cookie等技术来个性化内容和广告,提供社交媒体功能并分析我们的流量。 点击下方同意在网络上使用此技术。您要使用我们网站服务就需要接受此条款。 详细隐私条款. 接受