美國若加息,中國樓市有多危險?

作者:劉曉博 發表:2015-09-24 09:15
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【看中國2015年09月24日訊】北京時間9月18日,美國聯邦公開市場委員會(FOMC)宣布,考慮到全球經濟疲弱以及美國持續的低通脹,暫不加息

消息出來之後,市場各方給出了頗有差異的解讀。有人認為這是利好,有人則說是利空(因為政策靴子沒有落地)。至於美國9月不加息的關鍵原因,有人說是「美國因素」,有人則說是「中國因素」。

我們今天想探討的是:如果美元進入加息週期,將如何影響到中國的房價。

先看一下,美元這輪加息週期會有多長。美聯儲在今年6月份的時候曾經擺過一個烏龍,工作人員把一份應該在5年後才公布的保密材料,提前公布到了網上。根據這份材料,美聯儲自己預測會在今年四季度首次加息,2015年內只會加息一次,0.25個百分點。

整個加息週期將延續到2020年年底,大概5年的樣子。美國聯邦基準利率會從接近於零,上調到3.34%。如果按照每次0.25個百分點的加息幅度,大概需要加息13次。

這是中國自78年開放以來,遇到的第六輪美元加息。但情況幾乎是全新的,沒有歷史經驗可以參考的。這是因為:第一,這是人民幣結束升值週期之後,遇到的第一個美元加息週期;第二,這是中國股市、樓市出現「雙泡沫」之後,遇到的第一個美元加息週期;第三,這是中國改革到了攻堅階段,經濟轉型到了攻堅階段後,遇到的第一個美元加息週期;第四,這是中國資本市場、外匯市場有史以來最開放的時候,遇到的一輪美元加息。

由於中國資本市場沒有完全對外開放,人民幣也沒有自由兌換,加之中國還有不少外匯儲備,所以儘管會遇到嚴峻挑戰,但問題似乎不會太大。不過整體而言,美元加息對中國樓市是比較大的利空。如果人民幣不能一步貶值到位,熱錢會持續流出,國內富裕階層到國外配置資產的熱度會升溫。而收緊外匯管制,則不符合正在實施的對外戰略(通過一帶一路、人民幣國際化,轉移過剩產能)。所以,我個人認為,人民幣匯率會在2016年9月30日之前,做進一步貶值,幅度在10%以內。

如果以美元計價,筆者認為中國樓市可能接近見頂,當然這是階段性的頂部。但由於熱錢流出帶來的通縮效應,國內貨幣政策必然會通過寬鬆來對沖。這從近期M2增速提高到13.3%就可以看出來。而且北京率先在四大一線城市裡,執行了二套房公積金貸款首付降低到20%,這意味著國內樓市政策會進一步放鬆,以穩增長。所以,以人民幣計價的中國樓市,還有一段上漲空間。當然,這主要是有人口增量的城市。

中國房價的長遠走勢,還要看經濟的發展趨勢。大致有以下三種情況:

1、如果中共十八屆三中全會確立的改革得到落實,實體經濟得以復興的話,中國人資產配置將發生逆轉,有利於房價平穩向下。但如果以美元計價看,中國房價平穩運行,而且會緩慢向上。

2、若經濟改革進展緩慢,但社會仍然能保持穩定,則樓市將仍然成為重要資金池,而且M2增速降不下來,因為經濟增長方式轉變也很難有實質性進展,則樓市價格仍將上升。最終會有經濟危機,但大城市的房產仍然是可以信賴的資產。最終房價以美元計算大跌,以人民幣計算大漲。當然,人民幣會大幅貶值。

3、還有最壞的情況,那就難以預測了。不過,筆者相信最壞的情況估計會很難出現……

責任編輯:靖曄

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