楼市真相:跑赢通胀的城市越来越少!(组图)
【看中国2015年12月24日讯】2015年12月18日,中国国家统计局公布了11月份70个大中城市住宅价格变动情况。整体而言,全国楼市似乎出现回暖迹象。
要知道,这轮“暖冬行情”是持续1年零9个月的政策持续发力之后出现的。自2014年3月起,先是地方政府“犹抱琵琶半遮面式”地救市,然后过渡到地方政府公开救市,最后进入国家层面。到了最近,房地产“去库存”甚至成为政治局会议讨论的重要问题。
可以预见,未来一段时间还会有更多“救市”的新举措出台,比如降准、降息、降首付,再比如公积金制度改革、户籍制度改革,以及在融资上对开发商的支持等等。只是,对于二、三,甚至四、五线城市来说,这种回暖力度远远不够,能不能持久也很难说。
笔者这里想说的是,在国家支持房地产大背景下,绝大多数城市的房价仍然没有跑赢通胀。不信,我们先看看下面两个表格(表中的“环比”以上月价格为100,“同比”以去年同月价格为100,“定基”以2010年价格为100):
2015年11月70个大中城市二手住宅价格指数(网络图片)
2015年11月70个大中城市新建商品住宅价格指数(网络图片)
这两个表格,建议大家仔细看第四栏,也就是现在价格跟2010年基期的比较。以第二张表格中的北京为例,对应数字为“134.8”,它的含义是:2015年11月北京新建商品房跟2010年基期相比,上涨了34.8%。
通过这一组数据可以知道,70个城市的新房、二手房,分别比2010年基期的时候,上涨或者下跌了多少。5年是个比较长的时间段,对于观察房价升跌,是有意义的。
那么,过去5年里,中国的通胀是怎么情况?
先看CPI,按照官方数据,2010年100元人民币的购买力,只在当年打了96.7%(CPI是3.3%)的折扣。依次类推,2015年这100元的购买力还有83.8元,贬值了16.2%。换句话说说,这5年里只有房价上涨超过16.2%,才能说跑赢了通胀。
但CPI指标是有欠缺的,也是跟老百姓切身感受差距比较大的。个人认为,广义货币M2的增速(印钞速度),减去GDP的增速(财富创造的速度),可能更接近真实通胀率。如果这样算通胀率会更高。算下来,2010年的100元人民币到目前,购买力只有68.7元,也就是说贬值了31.3%,几乎是CPI的两倍。
对于同一城市来说,新房价格不可比,因为5年前的新房跟现在的新房,完全处于不同地段。但二手房,可比性就比较强。我们可以着重看看二手房的涨幅,这时候你会发现,只有极少数城市的涨幅跑赢了CPI,跑赢了“M2减GDP”就更少:
1、跑赢CPI的城市(5年涨幅超过16.2%)
只有北京、上海、广州、深圳、贵阳等5个城市。另外还有厦门、郑州、乌鲁木齐接近跑赢CPI。
2、跑赢“真实通胀”的城市
只有北京和深圳。广州和上海接近跑赢“真实通胀”。
结论:这就是目前中国楼市的残酷真相!事实上,中国房地产已经进入了“慢熊市”,绝大多数城市房价涨不动了,甚至轻微的下跌。最惨的是此前涨幅过大的温州,5年房价下跌了24%,而这期间“真实通胀”是31.3%。所以,持有温州的房子,真实的亏损是55.3%。
能在未来跑赢或者接近跑赢“真实通胀”的,只有一线城市。在一线城市里,也不是全部片区都可以跑赢真实通胀,只有重点开发区域,比如深圳的前海宝中、龙华才能跑赢通胀。
“慢熊市”的最大实惠,将被95后、00后们获得,他们中绝大多数人(一线城市以外的),将不会像80后一样,被房价压迫得喘不过气来,这是房地产泡沫带来福利。在三、四、五线城市,住宅正在回归本来的含义,这没有什么不好。只是从投资角度来看,这里的房子投资价值大大降低了。
一线城市房价将继续上涨,虽然某些年份也会跑输“真实通胀”,但它们按照人民币计价,仍然会涨下去,直到你目瞪口呆。原因很简单:钞票过剩,安全的资产太少。
责任编辑:靖晔
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