樓市真相:跑贏通脹的城市越來越少!(組圖)
【看中國2015年12月24日訊】2015年12月18日,中國國家統計局公布了11月份70個大中城市住宅價格變動情況。整體而言,全國樓市似乎出現回暖跡象。
要知道,這輪「暖冬行情」是持續1年零9個月的政策持續發力之後出現的。自2014年3月起,先是地方政府「猶抱琵琶半遮面式」地救市,然後過渡到地方政府公開救市,最後進入國家層面。到了最近,房地產「去庫存」甚至成為政治局會議討論的重要問題。
可以預見,未來一段時間還會有更多「救市」的新舉措出臺,比如降准、降息、降首付,再比如公積金制度改革、戶籍制度改革,以及在融資上對開發商的支持等等。只是,對於二、三,甚至四、五線城市來說,這種回暖力度遠遠不夠,能不能持久也很難說。
筆者這裡想說的是,在國家支持房地產大背景下,絕大多數城市的房價仍然沒有跑贏通脹。不信,我們先看看下面兩個表格(表中的「環比」以上月價格為100,「同比」以去年同月價格為100,「定基」以2010年價格為100):
2015年11月70個大中城市二手住宅價格指數(網路圖片)
2015年11月70個大中城市新建商品住宅價格指數(網路圖片)
這兩個表格,建議大家仔細看第四欄,也就是現在價格跟2010年基期的比較。以第二張表格中的北京為例,對應數字為「134.8」,它的含義是:2015年11月北京新建商品房跟2010年基期相比,上漲了34.8%。
通過這一組數據可以知道,70個城市的新房、二手房,分別比2010年基期的時候,上漲或者下跌了多少。5年是個比較長的時間段,對於觀察房價升跌,是有意義的。
那麼,過去5年裡,中國的通脹是怎麼情況?
先看CPI,按照官方數據,2010年100元人民幣的購買力,只在當年打了96.7%(CPI是3.3%)的折扣。依次類推,2015年這100元的購買力還有83.8元,貶值了16.2%。換句話說說,這5年裡只有房價上漲超過16.2%,才能說跑贏了通脹。
但CPI指標是有欠缺的,也是跟老百姓切身感受差距比較大的。個人認為,廣義貨幣M2的增速(印鈔速度),減去GDP的增速(財富創造的速度),可能更接近真實通脹率。如果這樣算通脹率會更高。算下來,2010年的100元人民幣到目前,購買力只有68.7元,也就是說貶值了31.3%,幾乎是CPI的兩倍。
對於同一城市來說,新房價格不可比,因為5年前的新房跟現在的新房,完全處於不同地段。但二手房,可比性就比較強。我們可以著重看看二手房的漲幅,這時候你會發現,只有極少數城市的漲幅跑贏了CPI,跑贏了「M2減GDP」就更少:
1、跑贏CPI的城市(5年漲幅超過16.2%)
只有北京、上海、廣州、深圳、貴陽等5個城市。另外還有廈門、鄭州、烏魯木齊接近跑贏CPI。
2、跑贏「真實通脹」的城市
只有北京和深圳。廣州和上海接近跑贏「真實通脹」。
結論:這就是目前中國樓市的殘酷真相!事實上,中國房地產已經進入了「慢熊市」,絕大多數城市房價漲不動了,甚至輕微的下跌。最慘的是此前漲幅過大的溫州,5年房價下跌了24%,而這期間「真實通脹」是31.3%。所以,持有溫州的房子,真實的虧損是55.3%。
能在未來跑贏或者接近跑贏「真實通脹」的,只有一線城市。在一線城市裡,也不是全部片區都可以跑贏真實通脹,只有重點開發區域,比如深圳的前海寶中、龍華才能跑贏通脹。
「慢熊市」的最大實惠,將被95後、00後們獲得,他們中絕大多數人(一線城市以外的),將不會像80後一樣,被房價壓迫得喘不過氣來,這是房地產泡沫帶來福利。在三、四、五線城市,住宅正在回歸本來的含義,這沒有什麼不好。只是從投資角度來看,這裡的房子投資價值大大降低了。
一線城市房價將繼續上漲,雖然某些年份也會跑輸「真實通脹」,但它們按照人民幣計價,仍然會漲下去,直到你目瞪口呆。原因很簡單:鈔票過剩,安全的資產太少。
責任編輯:靖曄
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