【看中国2016年08月22日讯】久未大涨的日本房地产市场，从三年前开始再度吸引全球投资者的目光。
继美国、加拿大和澳洲之后，日本已经成为中国大陆民众海外房地产投资的热门地。陆媒报导，日本房地价近两年上涨近30%，房地产仲介归因于大量涌入的中国买家。
中国经营报报导，日本房价经历1990年代的暴跌后，房价低迷好一段时间，在2020年东京将举办奥运会的刺激下，中国买家认为时机已到，纷纷下手。
根据日本NHK电视台报道，2014年外国人投资日本房地产成交额达到9817亿日元（约合642.8亿人民币），占日本国内房产市场的2成之多。
东京市中心的高档物业被外国买家抢购：美国黑石集团去年耗资1900亿日元(约合16亿美元)在东京市区购买了5000多套住宅；中国复星集团在东京的新兴商务中心品川车站附近投资700亿日元(约合5.9亿美元)，购买了一座25层的综合性办公楼；美国、法国和德国的投资基金分别在东京品川、新宿和中野等地购买办公楼和其他综合性商业设施。
海外买家中，大中华地区富裕阶层尤其引人注目。据日本不动产研究所展望，在过去一年中，至少有360亿日元(约合3亿美元)的中国私人资本挺进日本房地产市场。据日本最大的华人地产公司——暖灯国际地产的数据显示，公司每月的房屋成交量可以达到100件以上，公司客户主要来自中国大陆、香港、台湾。
与其它国际大都市相比，日本大城市房价并不算抢眼，不如伦敦、纽约、旧金山等国际大都市，也不如国内一线城市“北上深”。也可以说泡沫破裂后，日本房产泡沫程度远低于世界上很多热门投资目的地国。
日本的房价指数是英国、加拿大、中国、美国中最低的，从91年泡沫破裂后，再未经历较大涨幅。日本从1980年至今，房价的涨幅也是五个国家中最小的，且与其他四国之间的差距相当大。
日本房价上涨乏力，是“失去的二十年”之结果，微弱的涨幅也说明日本房产市场很理性，房房价格并未大幅偏离房屋本身的价值。反观英、美、加、中四国，已经经历过不止一轮的涨幅了，且上涨幅度远远高于泡沫破裂之前的日本。
另外可以从“租售比”这一指标来对房屋泡沫程度进行比较。
租售比=月租金/房价。比值越大，收回房产购买价的期限越短，该房产越值得投资。按国际通用标准来说，1:200-1:300是房价健康的区间。如果比值低于1:300（即300个月以上的租金收入才能收回购房成本），说明房产泡沫显现。若租售比值高于1:200，则说明房产比较具有投资价值。
东京、大阪的租售比都比较高，中小户型年均租金回报率达到4-6%。根据年租金回报，算出其租售比是1:200—1:300，也就是说只需200到300个月的租金就能收回成本。按照国际标准，日本大城市的中小户型公寓处于租售比健康区间。而8%-10%的租金回报率在日本中小户型中也不罕见，如能找到房屋中介代为打理，这一超高租金收益率也是值得期待的。如此一来，租售比高达1:120—1:150，可谓极具投资价值。
若将东京的租售比与同级别国际大都市作对比，以中小户型为例，纽约和旧金山租售比在1:255左右，伦敦1:400，香港1:428，新加坡（非政府组屋）1:461，广州1:470，北京、上海1:666，深圳1:714。
一目了然，日本大城市房产的泡沫化程度远低于全球其它大城市，租金回报率成为投资亮点。
奥运会概念无疑成为外国投资者的投资信条。自2013年东京申奥成功至今，日本楼市已上涨11%。奥运会对房地产市场的助力是有理论基础和历史经验支撑的。
理论上说，筹备奥运会需大兴土木，新建、扩建体育场馆、奥运村。奥运的虹吸效应使外地和外国人口涌入举办城市，带动需求上升，推动房屋租赁、旅馆、酒店业的发展。奥运会需加强基础设施建设，交通是重中之重。交通网络的完善，能带动干线和中转站附近的地产增值。
从历史经验来看，历年奥运会举办之后的五年内，举办城市和举办国的房价均有不同程度的涨幅。激战正酣的里约从2008年到2013年，房价上涨了225%；08年奥运后北京的房价涨幅更是毋庸置疑。
近五年来，人口增长较多的城市也集中在关东地区、近畿地区（大阪附近）、福冈县等地方。人口净增长对经济、房屋租赁市场是利好因素。
近年来，日本外国游客和外国在留者也持续增加。自2003年起，日本政府提出了“观光立国”的政策，希望通过放低签证门槛推动外国人赴日旅游。去年5月，日本政府通过《观光立国行动计划》2.0版，订立了促进国外游客消费额翻番、增加免税店至2万家、2020年访日游客达到2000万人次等具体目标，将旅游业定位为拉动日本经济的支柱产业。
根据日本观光厅的数据，去年日本入境游客已达到1974万人次，比前一年增长32%；而入境游客在日本的消费额去年已达到3.47万亿日元（约合2301亿人民币）。随着外国游客增多，日本酒店业不堪重负，促使日本政府逐步解禁民宿行业。游客和政策的双重利好无疑会给日本短租、民宿市场带来相当程度的推动作用。
此外，日本的稳定性也为外国投资者所看重。国际环境不确定性上升、“黑天鹅”事件频发、外国投资人寻求避险资产等因素，都为日本房地产业打了一针强心剂。
据彭博社报道，一名中国富豪去年在日本东京赤坂以13.7亿日元（约合7261万人民币）买下了两栋新建住宅房。世界最大的主权财富基金——挪威政府养老基金，也在日本开展房地产投资，在东京收购写字楼。而中资在投资日本住宅、民宿、旅店、度假村等案例也大幅增加，使得日本房地产市场近几年来保持上涨态势。海外投资者正掀起新一轮日本投资潮。
日本房地产市场中存在分化，由于多重利好因素和特殊性，日本大都市圈中的一些房产依然能够吸引海外投资机构和个人。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
责任编辑:何云
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