别了,房地产:一个时代即将过去!(组图)

2017-05-04 08:05 作者: 如松

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【看中国2017年5月4日讯】经济全球化,需要主要经济体保持总体宽松的货币模式,特别是2006年美联储最后一次加息之后,世界主要经济体的利率一直下行到零的位置,欧日国债更出现历史性的错误——负收益率,这支撑了全球的房地产泡沫的不断膨胀。

纽约、伦敦、多伦多、温哥华、悉尼、香港的房地产泡沫是受到两种因素推动的,其一,不断宽松的货币政策;其二,新兴国家的贪腐资本和官僚买办资本不断向这些国际都市转移。

现在,很多迹象都在表示,一个新的经济周期正在走来。

其一,美联储从2015年底开始加息,正在酝酿缩表;经济全球化进行的货币扩张,本质是加征铸币税,而加息缩表意味着减征铸币税;川普(特朗普)正在酝酿推出减税政策,这意味着从表观税赋上同时减税。——这都将推动全球资本回流美国,全球硬通货从美国的方向上不断收紧;

其二,在美联储加息周期很多国家还可以寄托欧日央行的量化宽松,欧元、日元可以适度补充国际流动性。可4月份,欧元区CPI初值达到1.9%,已经完全触及欧洲央行所设定的接近但略低于2%的中期通胀目标,以德国人管理货币的精神,欧洲央行的货币政策很快就会转向,结束量化宽松直到转向收缩;

当美欧两大全球最重要的央行开始收缩之后,国际流动性就会严重紧缩,无论日本央行是否继续宽松,都无法改变由此带来的国际流动性紧缩,何况今年日本央行的货币政策也很可能转向。那些依托外汇储备发行本币的国家只能颤抖,要么同步收缩,给资产价格泡沫施压,要么放任本币贬值,最终走向2014年下半年俄罗斯卢布一样的快速收缩。

其三,主要新兴国家不断强化资本外流。

美联储货币政策转向、主要新兴国家开始管制资本流动、欧洲央行可能很快调转货币政策,意味着推动房地产泡沫的因素正在消失。

现在,一些国际都市房地产泡沫破裂的声音已经可闻:

据彭博社4月24日报道,随着购房者避开市中心区域,伦敦4月份房价创出近八年来最大同比降幅。房地产网站RightmovePlc在4月24日发布的数据显示,伦敦房产本月平均房价同比下降1.5%至636,777英镑(81.3万美元),创下2009年5月以来最大同比降幅,环比价格下滑2%。

加拿大是新型国家外逃资本的主要聚集地之一,但随着加拿大最大房贷供应商Home apital集团披露签署一项紧急资金流动性协议后,4月26日,该集团股价一度暴跌超过60%以上,创下历史最高跌幅记录。Home Capital近期透露,向不具名的机构投资人借贷20亿加元(15亿美元),利息10%,但借约不具约束力。加拿大国家银行分析师JaemeGloyn指出,若加上其他费用及支出,则HomeCapital首笔10亿加元借款实际利息高达22.5%,若借满20亿加元则其余贷款利率降至15%。这样的利率十分惊人,在加拿大这样的低利率国家尤其惊人,这说明Home Capital面临资金链断裂甚至破产的威胁,毫无疑问,这间公司已经到了生死关口。而美联储继续加息,就是他的催命符。

一旦这间加拿大最大房贷供应商陷入绝境或破产,将剧烈收缩房地产市场的流动性,与雷曼倒闭的意义一样,这标志着加拿大房地产市场的泡沫终于开始破裂。

加拿大HomeCapital集团股价近一年的走势图
加拿大Home Capital集团股价近一年的走势图(网络图片)

上面这张加拿大HomeCapital集团的股价走势图显示,让这间公司倒闭的发令枪很可能就是评级公司下调该公司的信用级别。加拿大的房地产泡沫主要体现在温哥华、维多利亚、多伦多、蒙特利尔等城市。而加拿大其他各大房地产按揭贷款机构的股价走势,看上去也很不妙。

新加坡和香港,是房地产泡沫更严重的地区,这两个地区的经济增长已经很糟,现有经济很大水平上依靠房地产支撑,美联储继续加息、新兴国家的资本管制,必定严重打击这两个地区的资产价格泡沫。现在,从港币的利率走势上似乎也显示出不安的迹象。

近一年来美元兑港币的汇率走势图
近一年来美元兑港币的汇率走势图(网络图片)

港币的联系汇率并不稳固,一旦遭到攻击,金管局只能是大幅加息或抛售外储回收港币基础货币,楼市将面临剧烈的冲击。香港未来的房地产一定是突变!

香港在1997年曾经遭遇房地产泡沫的破裂,很多国家在2008年次贷危机爆发的过程中也遭遇了房地产价格的暴跌,但后来都被更大的印钞浪潮将价格推向新的高峰。现在,随着川普意欲开始减税,意味着这样的好事已经不会再发生。

2008年后,美联储开启了三次QE,带领全球央行集体印钞,这是将全球房地产价格推向新高峰的根本动力。美联储之所以可以这样做,在于可以将QE的副作用——通胀引向其它国家(主要是新兴国家),美国实行这种政策的基础是因为新兴国家的资本投资收益率更高。可现在,一旦川普的减税措施获得通过,基于亚欧国家周边地缘政治军事局势严重动荡,注定无法跟随美国同步减税,这就会造成美国与亚欧国家之间资本投资收益率的很大差距。一旦美联储在未来再次开启QE(全球的主要央行必定跟随),全球资本就会在美国形成剧烈的通货膨胀。

美联储再次QE的梦想幻灭了。

没有全球央行的再次大放水,一旦房地产泡沫破裂,也就意味着日本式的长期萧条的情形将在世界上演。

房地产,一个时代过去了……

责任编辑:靖晔 校对:文龙

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