別了,房地產:一個時代即將過去!(組圖)

2017-05-04 08:05 作者: 如松

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【看中國2017年5月4日訊】經濟全球化,需要主要經濟體保持總體寬鬆的貨幣模式,特別是2006年美聯儲最後一次加息之後,世界主要經濟體的利率一直下行到零的位置,歐日國債更出現歷史性的錯誤——負收益率,這支撐了全球的房地產泡沫的不斷膨脹。

紐約、倫敦、多倫多、溫哥華、悉尼、香港的房地產泡沫是受到兩種因素推動的,其一,不斷寬鬆的貨幣政策;其二,新興國家的貪腐資本和官僚買辦資本不斷向這些國際都市轉移。

現在,很多跡象都在表示,一個新的經濟週期正在走來。

其一,美聯儲從2015年底開始加息,正在醞釀縮表;經濟全球化進行的貨幣擴張,本質是加征鑄幣稅,而加息縮表意味著減征鑄幣稅;川普(特朗普)正在醞釀推出減稅政策,這意味著從表觀稅賦上同時減稅。——這都將推動全球資本回流美國,全球硬通貨從美國的方向上不斷收緊;

其二,在美聯儲加息週期很多國家還可以寄託歐日央行的量化寬鬆,歐元、日元可以適度補充國際流動性。可4月份,歐元區CPI初值達到1.9%,已經完全觸及歐洲央行所設定的接近但略低於2%的中期通脹目標,以德國人管理貨幣的精神,歐洲央行的貨幣政策很快就會轉向,結束量化寬鬆直到轉向收縮;

當美歐兩大全球最重要的央行開始收縮之後,國際流動性就會嚴重緊縮,無論日本央行是否繼續寬鬆,都無法改變由此帶來的國際流動性緊縮,何況今年日本央行的貨幣政策也很可能轉向。那些依托外匯儲備發行本幣的國家只能顫抖,要麼同步收縮,給資產價格泡沫施壓,要麼放任本幣貶值,最終走向2014年下半年俄羅斯盧布一樣的快速收縮。

其三,主要新興國家不斷強化資本外流。

美聯儲貨幣政策轉向、主要新興國家開始管制資本流動、歐洲央行可能很快調轉貨幣政策,意味著推動房地產泡沫的因素正在消失。

現在,一些國際都市房地產泡沫破裂的聲音已經可聞:

據彭博社4月24日報導,隨著購房者避開市中心區域,倫敦4月份房價創出近八年來最大同比降幅。房地產網站RightmovePlc在4月24日發布的數據顯示,倫敦房產本月平均房價同比下降1.5%至636,777英鎊(81.3萬美元),創下2009年5月以來最大同比降幅,環比價格下滑2%。

加拿大是新型國家外逃資本的主要聚集地之一,但隨著加拿大最大房貸供應商Home apital集團披露簽署一項緊急資金流動性協議後,4月26日,該集團股價一度暴跌超過60%以上,創下歷史最高跌幅記錄。Home Capital近期透露,向不具名的機構投資人借貸20億加元(15億美元),利息10%,但借約不具約束力。加拿大國家銀行分析師JaemeGloyn指出,若加上其他費用及支出,則HomeCapital首筆10億加元借款實際利息高達22.5%,若借滿20億加元則其餘貸款利率降至15%。這樣的利率十分驚人,在加拿大這樣的低利率國家尤其驚人,這說明Home Capital面臨資金鏈斷裂甚至破產的威脅,毫無疑問,這間公司已經到了生死關口。而美聯儲繼續加息,就是他的催命符。

一旦這間加拿大最大房貸供應商陷入絕境或破產,將劇烈收縮房地產市場的流動性,與雷曼倒閉的意義一樣,這標誌著加拿大房地產市場的泡沫終於開始破裂。

加拿大HomeCapital集團股價近一年的走勢圖
加拿大Home Capital集團股價近一年的走勢圖(網路圖片)

上面這張加拿大HomeCapital集團的股價走勢圖顯示,讓這間公司倒閉的發令槍很可能就是評級公司下調該公司的信用級別。加拿大的房地產泡沫主要體現在溫哥華、維多利亞、多倫多、蒙特利爾等城市。而加拿大其他各大房地產按揭貸款機構的股價走勢,看上去也很不妙。

新加坡和香港,是房地產泡沫更嚴重的地區,這兩個地區的經濟增長已經很糟,現有經濟很大水平上依靠房地產支撐,美聯儲繼續加息、新興國家的資本管制,必定嚴重打擊這兩個地區的資產價格泡沫。現在,從港幣的利率走勢上似乎也顯示出不安的跡象。

近一年來美元兌港幣的匯率走勢圖
近一年來美元兌港幣的匯率走勢圖(網路圖片)

港幣的聯繫匯率並不穩固,一旦遭到攻擊,金管局只能是大幅加息或拋售外儲回收港幣基礎貨幣,樓市將面臨劇烈的衝擊。香港未來的房地產一定是突變!

香港在1997年曾經遭遇房地產泡沫的破裂,很多國家在2008年次貸危機爆發的過程中也遭遇了房地產價格的暴跌,但後來都被更大的印鈔浪潮將價格推向新的高峰。現在,隨著川普意欲開始減稅,意味著這樣的好事已經不會再發生。

2008年後,美聯儲開啟了三次QE,帶領全球央行集體印鈔,這是將全球房地產價格推向新高峰的根本動力。美聯儲之所以可以這樣做,在於可以將QE的副作用——通脹引向其它國家(主要是新興國家),美國實行這種政策的基礎是因為新興國家的資本投資收益率更高。可現在,一旦川普的減稅措施獲得通過,基於亞歐國家周邊地緣政治軍事局勢嚴重動盪,注定無法跟隨美國同步減稅,這就會造成美國與亞歐國家之間資本投資收益率的很大差距。一旦美聯儲在未來再次開啟QE(全球的主要央行必定跟隨),全球資本就會在美國形成劇烈的通貨膨脹。

美聯儲再次QE的夢想幻滅了。

沒有全球央行的再次大放水,一旦房地產泡沫破裂,也就意味著日本式的長期蕭條的情形將在世界上演。

房地產,一個時代過去了……


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