政府卖地收入暴涨83.4%,你却说房价跌了?(图)

2018-05-05 08:15 作者: 叶檀

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【看中国2018年5月5日讯】嘴上说不要,身体却很诚实。各地都说要控制房价、调控楼市,转身又靠卖地补充财政。

5月2日,中原地产研究中心发布的最新统计数据显示,4月份,中国50大城市土地收入2842.2亿,同比上涨83.4%。1-4月,50城市土地出让金合计达到11882亿,比2017年同期的7984亿上涨幅度达到48.8%。最猛的是杭州,其单月土地收入高达179亿,同比上涨237%。

前4个月,武汉、福州、广州、郑州、重庆、济南、天津等42个城市土地出让收入超过100亿。宁波、佛山、嘉兴、南通、常州、盐城等三四线城市,土地出让金额在2018年出现了非常明显的上涨现象。

与此同时,楼市调控并没有放松。2018年以来又有多个城市加入限购,3月21日大连限购、4月16日沈阳限购,4月25日长春限购升级。在土地出让金暴涨的情况下,可以想象,当地的房价没有被按住。

不是说“房价平稳了”吗,怎么开发商拿地热情还这么高?
不是说“房价平稳了”吗,怎么开发商拿地热情还这么高?(图片来源:Getty Images)

更要命的是,各路房企的资金压力越来越大,加快资金回笼和楼盘消化速度变成各大房企的命门,这直接导致房子库存下降,供需失衡加剧。

根据克尔瑞数据,2018年4月从消化周期来看,仅大连、青岛、成都等5市下滑,其余重点城市商品住宅去化周期继续拉长,特别是北京、深圳涨超29个月;大连、厦门、无锡、沈阳等市本月消化周期继续超过20个月。此外,重庆、杭州、武汉、徐州、海口五市消化周期依旧不足5个月。

新一线城市和热点热线城市上演抢人大战,尽享新进人口的红利,去化周期普遍较低,房价大幅上涨,日子过得相当不错,比如重庆、武汉、西安和杭州等等。

房地产的黄金时代已经过去,全面大涨的局面不会再出现,今后楼市的趋势是分化,有些城市房价大涨,有些城市房价大跌。

在这一轮房价走势中,实施限购政策却没有抢人的城市可就惨了,北京那种月薪7万才能落户的条件不属于抢人的政策,更像赶人的政策,所以北京二手房房价较去年4月份高点累计下跌了18.2%。

但需要注意的是,目前北京楼市已经出现回暖迹象,毕竟你再限购,市场永远不缺对北京房子的需求。

北京房价抗跌,但是没有抢人的环京楼市早就跌得投机客怀疑人生了。

根据中估联行的统计,以2017年5月为基准周期(雄安在4月设立),截止2018年3月计算房价波动,跌幅前十的城市包括廊坊、沧州、北京、石家庄、石嘴山、吴忠、固原、抚州、温州和珠海,环京楼市占一大部分。

具体看,北京317政策出台之前,燕郊部分地区价格涨到4万/平米以上,限购一出台,房价隔空跳水一万/平米以上,随后一路下跌接近腰斩。

房价腰斩什么概念呢?如果花300万买一个房子,算最低30%的首付就是90万,2018年3月这一套房子也就值两百二三十万,一套首付全都打水漂。

问题是,为啥就环京楼市这么脆弱呢?

第一、严厉的限购政策——这是最主要的原因。

雄安新区先开启一轮超级限购,雄县、容城和安新三地已冻结房产过户。2017年4月5日深夜,与其紧邻的廊坊、霸州、文安县;沧州、任丘、保定、徐水区、定兴县、满城区、清苑区、白沟新城、高碑店、高阳县等十个地区接连出台限购,封堵各类炒房行为。

外地人购买环京房子,必须交足三年社保或个税证明,加上当地严格执行调控政策,中介“造价”难度大,符合条件的人骤减,需求一下子没了。

再加上在限购前,这些地区的房价涨的太凶,已经严重透支了未来的涨幅,炒房客承受不住压力,被迫撤退,这些城市房价也基本回到了雄安设立前水平。

第二、环京的客观事实。

在许多人的概念里,燕郊是作为北京的“燕郊”而存在。对于“北漂”们而言,燕郊早已成为一个置业安居的不错选项。一波一波的环京外溢置业需求,为燕郊甚至环京提供了上涨基础。

但是,环京的客观事实是,发展水平并不高,跟环上海和环广深相比差距还不小,并且环京区域的整体思路是,打造人口适中,产业较轻的产业小镇,对比环上海,周边地区经济发展水平相对较高,各地都在大规模引进产业和企业,规划了非常多产业园区,这些产业和企业都不断吸引人口聚集。

所以,环京制定了更严格的楼市调控政策后,全国各地的投资客一哄而散,留下燕郊本地居民的一地鸡毛,成交量一蹶不振。

新一线城市和热点二线城市大涨,环京楼市大跌,房价的短期波动根本改变不了房住不炒的大趋势,关键风向标已经出现。

全宇宙中心的北京使出杀手锏,推出入学新政,解决教育公平问题,遏制学区房爆炒,逐步把依附于房子上面的教育权剥离出去,让房子回归居住的属于,实现房住不炒。

北京率先明确,京籍无房户满足租住、就业等条件,可在租住地入学。对于有户籍无房家庭来说是大利好,但却害苦了学区房家庭,巨资买房相当于一半打了水漂。

东城区和通州区喊出学区房6年一学位,即登记入学之日起,6年后才能再次登记,该政策在其他区县已经开始实施,包括海淀区、西城区、朝阳区和石景山区,石景山区更严格,配套的九年一贯制学校执行“九年一学位”。让2017年还心存侥幸的家长彻底傻眼:如果巨资买入了一套学区房,距离上个学位不到6年,那么将不能保证下一代的上学机会。如果家中有二胎,也最好相隔6年,否则第二个孩子会很麻烦。

另外东城区的新政规定,2018年6月30号以后再买房的家庭,将实行多校区划分,电脑派位,这相当于彻底堵住了学区房炒房客,划分片区的随机性捅破了高溢价。

通州区同样执行六年一学位,房产登记时间与入学顺位挂钩。说人话是,买的越早排队越靠前,学位不足时,按照落户长短顺序入学,如果是半年前刚刚买的学区房,估计只能排在队尾了,重点学校肯定没戏。另外,如果没房但户口在通州,那么可以由区教育考试中心安排入学,有房没房的差距大幅缩小。

最狠的是西城区,新政明确要求法定监护人必须在西城区才行,租房和有房都行,但也是参加计算机派位入学。这几乎是封死了爷爷奶奶一辈吧房子给子女上学用的缺口,如果爹妈在别的地方买了新房,一下就没用了。西城要求每名适龄儿童只能到一所学校登记,加上西城好学校众多,只等级一所录取的概率很低,很可能被调剂。海淀区的政策也类似,实际居住在海淀区,其父母或其他法定监护人在海淀区具有本人的合法房产证明,也是6年一学位;如果没房的,就得长期在海淀区工作、居住,符合在海淀区连续单独承租住房并实际居住3年以上,还得在租赁平台备案的,这样子女才能在海淀接受教育。

学区房的风险不在于价格,而是每一年的教育新政,一年一变。买学区房的和炒学区房同样没捞到好处,你最近两年刚买的学区房,准备给孩子上学用的,但结果发现6年一学位,然后房子就没用了,没有孩子准备上学,只想赌升值的,结果人家多校区划片,电脑派位了,那么学区房上好学校的确定性就大幅下降了,吸引力自然下降。

学区房的作用已经越来越弱,如果北京学区房凉透了,那么从北上广深再到全国也只是时间问题。

记住,楼市分化是大趋势,有前景、人口流入的城市房价抗跌,“后继无人”的城市房价会很惨。即便同一座城市,学区房和非学区房的收益也会不一样。总之,房住不炒。


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